Стресс-тест рынка: что будет с жильем, арендой и ипотекой после пандемии
Спросили у экспертов, каким они видят рынок недвижимости после окончания пандемии.
Среди трендов, которые они назвали, — поглощение крупными девелоперами слабых игроков, развитие рынка субаренды и новый застройщик в лице государства.
Девелоперский рынок. «Сильные будут покупать новые площадки и небольших игроков, слабые — покидать рынок»
Александр Галицын, генеральный директор компании We Know:
— С точки зрения технологий продаж рынок новостроек переживает резкий эволюционный скачок, который пойдет ему на пользу как в управления процессами, так и во внедрении технологий. Он практически за несколько дней стал рынком покупателя — из-за физических ограничений спроса его воронка резко трансформировалась.
Рынок первичной недвижимости довольно резво встал на рельсы дистанционных продаж — фактически через несколько недель многие девелоперы и риелторы уже закрывали сделки дистанционно. Если говорить об игроках рынка, то уже видно, что его ландшафт меняется. Можно предположить, что в ближайшее время мы увидим передел как в сегменте консультантов, так и в тридцатке крупнейших девелоперов — сильные будут покупать новые площадки и небольших игроков, слабые — покидать рынок.
В будущем станет серьезнее интеграция онлайн-сервисов, которые позволяют работать удаленно. Многие контрагенты уже спокойно работают в режиме ЭЦП, и это оказалось удобным. Убежден, что будут пересмотрены размеры офисов, форматы и время проведения совещаний, обучения и иных управленческих мероприятий — онлайн-режим дисциплинирует с точки зрения тайм-менеджмента не только персонал, но и руководителей.
Но основные изменения коснутся продукта — девелоперских проектов, квартирографии, инфраструктуры. Вырастет количество приватных помещений в квартирах, наличие многофункциональных приватных помещений, которые могут на время стать мини-кабинетом. Возможно увеличение общественных зон в квартире, чтобы семья могла собираться вместе вечером, а также появление новых технологий и гаджетов для дезинфекции одежды, продуктов, мытья обуви и другие.
Аренда. «Наниматель получает право подселять в квартиру другого жильца»
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— На рынке недвижимости в результате пандемии произошла поведенческая трансформация. В первую очередь речь идет о сегменте аренды. Резкое сокращение спроса и в целом падение платежеспособности текущих арендаторов привело к тому, что собственники стали чаще идти на уступки. При прочих равных в ситуации с увольнением арендатора еще до кризиса собственник разрывал договор и за минимальные сроки находил нового нанимателя. Сегодня смена арендатора может затянуться на месяцы. В такой ситуации выгоднее предоставить скидку, чем потерять большие деньги на простое квартиры.
В перспективе арендодатели чаще станут соглашаться на субаренду — наниматель получает право подселять в квартиру другого жильца ради общего сокращения стоимости проживания.
Пандемия вряд ли повлияет на квартирографию — наши дома и жилье не станут другими. Изменения ожидаются в первую очередь в сфере услуг. Очевидно, что даже после режима самоизоляции мир не сможет моментально вернуться к прежним привычкам. Все больше действий (не только по регистрации недвижимости) будет совершаться дистанционно, минимизируя количество посещений.
Самоизоляция показала возможности дистанционных сделок и фактически ускорила прогресс в сфере услуг. Поэтому в перспективе стоит ждать появление онлайн-туров, видеообзоров, дистанционных консультаций из офиса без необходимости приезда на сам объект. Конечно, девелоперам необходимо дополнительно обучать и стажировать персонал, инвестировать в технологии. Однако прогресс не удастся компенсировать только скидками, тем более что их текущий размер не компенсирует даже произошедший годовой прирост цен.
Ипотека. «К концу года на рынке появится госзастройщик, созданный под выполнение цифр по национальному проекту»
Николай Алексеенко, эксперт ОНФ, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Динамика развития ситуации вряд ли приведет к тектоническим изменениям в сфере жилья: маловероятно, что двух-трехмесячная самоизоляция скажется на форматах развития городов, перспективных застроек и в целом на системе расселения людей. Для этого необходимы намного более долгосрочные факторы и условия, влияющие на региональное развитие.
Фактически рынок сейчас проходит стресс-тест в полевых условиях, который логично аукнется проблемами для слабых игроков и коррекцией стратегий сильных. Все это в совокупности приведет к консолидации рынка, особенно учитывая, что цена входа для новых компаний на него очень высока.
Существующие сегодня проблемы с поставками строительных материалов приведут к инвестициям крупных застройщиков в создание собственного производства. Кроме того, режим самоизоляции подчеркнул важную роль проектного финансирования, которое сейчас обеспечивает в проектах с эскроу-счетами бесперебойность строительных работ.
Пандемия обозначила важность строительства не только городского жилья, но и загородного. Вероятно, произойдет оживление организованного коттеджного строительства в бизнес-классе и более высоком сегменте.
С учетом льготной ипотеки и соответствующего ажиотажа ипотечный рынок может на горизонте года вплотную подойти к точке насыщения. Самым вероятным развитием ситуации в данном случае видится старт программы комфортного и доступного арендного жилья.
Исходя из российского опыта, в сложные времена в пострадавших отраслях логично возрастает влияние и доля государства. Судя по всему, в текущей ситуации это коснется и жилищного строительства. Думаю, мало кто удивится, если к концу года на рынке появится государственный застройщик, созданный под выполнение цифр по национальному проекту. Учитывая наличие потенциального запроса на арендное жилье, а также снижающиеся объемы жилищного строительства, это один из вероятных исходов.
Ранее редакция «РБК-Недвижимость» рассказывала о ключевых изменениях, которые принес коронавирус на рынок жилья, офисов и магазинов.