Как улицы в историческом центре возвращают статус главных адресов Москвы
Недвижимость в центре старого города не требуется приукрашать: владение ею само по себе драгоценно. Исторические районы обладают особым статусом, который выражается в небольших, но важных деталях, будь то Берлин, Баку, Рим или Москва. В видах из окон — на старинные храмы, музеи и купеческие особняки, в соседях — известных и выдающихся горожанах, в самом пространстве — наполненном историей, подлинной красотой и редкой для мегаполисов тишиной.
Далеко не каждый состоятельный человек может поселиться в таком месте, что связано с острой нехваткой предложения. Ограниченность территории, близость памятников истории и культуры, а также высокая стоимость земли в центрах мировых столиц, включая Москву, создали особые условия, при которых на рынок выходят не просто редкие — единичные проекты.
Редакция «РБК Недвижимости» обратила внимание, что в российской столице в последние годы появилось несколько штучных предложений в Столешниковом переулке и на улице Кузнецкий Мост. А в настоящий момент ведется строительство архитектурного ансамбля из пяти роскошных особняков в Камергерском переулке. Заметив нетривиальный тренд, «РБК Недвижимость» узнала у аналитиков, чем интересны новые элитные проекты на уютных центральных улицах Москвы и как им удалось стать одним из самых желанных приобретений для сверхбогатых горожан.
Штучный девелопмент: как возникла нехватка предложения
Появление новых зданий в небольших переулках в историческом центре Москвы всякий раз становится событием на столичном рынке жилой недвижимости высокого класса. Это связано не только с качеством самих проектов, но и с особенностями локации: здесь практически не строят нового.
В агентстве недвижимости «Калинка» подсчитали, что за последнее десятилетие в Камергерском и Столешниковом переулках и на улице Кузнецкий Мост было заявлено всего шесть проектов класса де-люкс, причем все они относятся к реконструкции. Их совокупная жилая площадь составила 36,7 тыс. кв. м. Три объекта — «Большая Дмитровка IX», «Советник» и «Клубный дом в Газетном» — уже сданы, еще над тремя ведутся работы, ввод в эксплуатацию запланирован на 2026 год. Речь идет о комплексах «Камергер», «Столешников 7» и «Кузнецкий Мост 12».
По просьбе «РБК Недвижимости» в Intermark подсчитали, сколько элитных проектов построили в Камергерском и Столешниковом переулках и на улице Кузнецкий Мост в сравнении с более привычными для этого сегмента локациями. Разница оказалась значительной, а районами-лидерами по числу таких проектов стали Пресненский, Хамовники и Якиманка.
Введенные в эксплуатацию проекты премиум-, элитного и де-люкс-сегмента в центре Москвы за последние десять лет
| Район | Число проектов | Число лотов, штук | Площадь жилья, кв. м |
|---|---|---|---|
| Пресненский | 25 | 6 394 | 641 874 |
| Хамовники | 19 | 2 650 | 360 841 |
| Якиманка | 15 | 1 266 | 181 993 |
| Тверской | 16 | 1 127 | 121 843 |
| Басманный | 10 | 968 | 69 178 |
| Замоскворечье | 10 | 716 | 80 924 |
| Красносельский | 5 | 694 | 55 921 |
| Таганский | 8 | 619 | 73 857 |
| Арбат | 5 | 387 | 31 438 |
| Мещанский | 7 | 231 | 25 000 |
Источник: «Intermark Городская недвижимость»
Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская недвижимость»
«Если рассматривать отдельно район Камергерского, Столешникова переулков и улицы Кузнецкий Мост, ввод в эксплуатацию новых элитных домов был единичным. В процентном соотношении доля этого района мала и составляет менее 1% от общего объема ввода в эксплуатацию за последнее десятилетие».
В «Калинке» зафиксировали дефицит де-люкс-предложения в центральной локации. Причем возникла нехватка несколько лет назад.
Екатерина Румянцева, основатель и генеральный директор экосистемы «Калинка»
«В историческом центре Москвы существует дефицит жилья класса де-люкс. Он стал заметен в 2024 году и сохраняется до сих пор. Основная причина — ограниченность свободных площадок для строительства в Центральном административном округе и сокращение запуска новых проектов из-за высокой стоимости проектного финансирования».
Одной из причин дефицита высококлассных новостроек Анатолий Довгань назвал градостроительные ограничения: «Небольшие улицы исторического центра Москвы, такие как Камергерский переулок, Столешников переулок и улица Кузнецкий Мост, долгое время оставались преимущественно торговыми и общественными пространствами, а не жилыми районами. Это было связано с рядом исторических, функциональных и градостроительных факторов. Ключевое — градостроительные: возможности возведения новых жилых домов в самом центре всегда были ограниченными для девелопмента. В рамках исторического фонда района достаточно трудно найти дома, эффективные для коммерческой реставрации. Это штучный девелопмент».
Новый магнит: почему горожане выбирают центр
Отношение покупателей элитной недвижимости к проектам в сердце Москвы менялось со временем. В XIX и начале XX века центральные районы были местом всей светской активности, здесь селилась творческая элита, политики и успешные коммерсанты. Так, в Камергерском переулке в разное время жили Лев Толстой и Сергей Прокофьев, отдыхали Александр Пушкин и Сергей Есенин.
В советское время центр города также оставался точкой притяжения для состоятельных жителей: ученых, партийных деятелей, артистов. Однако ближе к смене веков статус локации ненадолго изменился к худшему. «Восприятие исторического центра Москвы как места для жизни среди обеспеченных москвичей претерпело значительные изменения с 1990-х годов. В 1990-е центр находился в упадке: многие здания были в аварийном состоянии, инфраструктура деградировала, а коммунальные службы работали неэффективно. Исторический центр часто ассоциировался с коммуналками и отсутствием комфорта, — вспоминает Анатолий Довгань. — Только с начала 2000-х годов началась активная реконструкция и модернизация центра. Это кардинально изменило его статус и привлекательность для состоятельных жителей».
По словам эксперта, в последние годы центр стал восприниматься как место для жизни с особым шармом, в котором сочетаются историческая атмосфера, развитая инфраструктура и высокий уровень сервиса. «Усилился тренд на камерность и приватность в жилых проектах, что особенно ценно для обеспеченных жителей, — заметили в Intermark. — Локации вроде Патриарших прудов, Никитских улиц, Никольской, Кузнецкого Моста, Камергерского и Столешникова переулков остаются символами престижного проживания».
О переориентации покупательского внимания «РБК Недвижимости» рассказал и Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers. По его наблюдениям, популярные локации, где обычно возводят элитные проекты, постепенно уступают в привлекательности центральным районам.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers
«Мы наблюдаем любопытную трансформацию рынка элитной недвижимости в Москве. После того как более раскрученные локации приблизились к насыщению, сверхбогатые покупатели все чаще обращают взгляд на исторический центр, а именно на треугольник, образованный Камергерским переулком, Столешниковым и улицей Кузнецкий Мост. Эти адреса превращаются в точки притяжения нового поколения состоятельных москвичей — не как торговые артерии, но как жилые адреса с исключительным расположением и особым характером».
Чем интересен Камергерский переулок
Большой интерес с точки зрения покупки элитной недвижимости, по оценке Nikoliers, представляет Камергерский переулок — приватная улица в центре столицы, которую выделяет особая атмосферность и близость по духу к театральной богеме. Удачное расположение поблизости от Кремля и торговых улиц с именитыми бутиками сочетается здесь с тишиной и размеренностью старой Москвы.
«Особенно показателен пример Камергерского переулка. Долгое время он парадоксальным образом ускользал от внимания покупателей, несмотря на свое исключительное расположение в 300 м от Кремля и богатую культурную историю. Сегодня ситуация изменилась: здесь стремятся жить. Пешеходный, пронизанный театральной жизнью переулок предлагает ни на что не похожий стиль жизни на стыке истории и современности. Жить здесь — значит поддерживать особый сценарий: театры и рестораны высокой кухни в шаговой доступности, абсолютная приватность при нахождении в эпицентре светской и деловой активности. Камергерский переулок постепенно возвращает себе статус главного де-люкс-адреса Москвы», — подчеркнул Кирилл Голышев.
По словам Екатерины Румянцевой, Камергерский переулок граничит с наиболее модными с точки зрения инфраструктуры зонами Тверского района. Выделяют локацию и в Intermark. «Близость к театрам, музеям, художественным галереям и другим культурным объектам делает эти районы привлекательными для ценителей искусства и светской жизни. Например, Камергерский переулок тесно связан с МХТ имени А.П. Чехова. Пешая доступность ключевых локаций, быстрый доступ к деловым центрам, ресторанам, магазинам и другим важным точкам — это особенно ценно для тех, кто ведет активный городской образ жизни», — отметил Анатолий Довгань.
Редким примером девелопмента в этом районе эксперты назвали новый проект в Камергерском переулке — коллекцию роскошных особняков «Камергер». Дома возводят в 300 м к северо-западу от Кремля, 200 м от Большого театра и 50 м от МХТ имени А.П. Чехова. Коллекция особняков состоит из пяти зданий. Здесь будет два дома с резиденциями с индивидуальной дизайнерской отделкой, а также два офисных корпуса и тщательно отреставрированная бывшая гостиница царских времен.
«Камергер» от ENGEO Development — это клубный ансамбль из пяти особняков на закрытой территории в 0,8 га, где представлены всего 43 резиденции. Проект блестяще решает главную дилемму жизни в центре: как совместить яркую публичность адреса с абсолютной приватностью. Благодаря скрытому от посторонних глаз входу и двухуровневому приватному скверу с декоративным озером, резиденты попадают в настоящий «параллельный мир» — оазис спокойствия и уединения в самом сердце мегаполиса», — описал проект Кирилл Голышев.
«Камергер» поддерживает формат активной жизни в центре города благодаря собственной клубной инфраструктуре. На подземных этажах разместится приватный фитнес-клуб с залами для индивидуальных тренировок, спа-центр, переговорная комната, библиотека, бар, сигарная комната. Пообщаться с соседями резиденты смогут в элегантном лобби на подземном уровне, а провести важное мероприятие — в просторном зале с панорамными окнами и видом на озеро.
Михаил Груничев, генеральный директор ENGEO Development
«При разработке инфраструктуры проекта «Камергер» мы опирались на пожелания резидентов проекта «Большая Дмитровка IX». Концепция заключалась в том, чтобы на подземном уровне проекта создать приватное пространство со своим фитнесом, камерным баром, библиотекой, элитным коворкингом. При этом нам удалось найти баланс между насыщенной инфраструктурой и выгодным тарифом обслуживания комплекса управляющей компанией».
Элитная недвижимость в центре как инвестиция
Аналитики сходятся во мнении, что покупка резиденции в проекте де-люкс-класса станет для собственника не только вложением в свой статус и стиль жизни, но и грамотной инвестицией. «Исторический центр и реконструированные памятники архитектуры всегда будут предметом коллекционной недвижимости и будут оставаться интересными для определенной группы покупателей. В том числе как вложение средств в уникальный объект для сохранения капитала», — уточнила Екатерина Румянцева.
Анатолий Довгань подчеркнул, что элитные проекты на небольших улицах в центре города ценят за сочетание исторической атмосферы, приватности, эксклюзивности и высокого уровня сервиса. «Они отвечают запросу покупателей, которые ищут не просто жилье, а статусное пространство, отражающее их вкус, стремление к уединению и желание быть в центре культурной и деловой жизни. Для ценителей де-люкс-класса такие проекты представляют собой сочетание роскоши, приватности и исторической ценности», — пояснил эксперт.
«Исторический центр города всегда был и останется рынком для сверхбогатой аудитории покупателей, — продолжили в Intermark. — На данный момент средняя цена для исторического центра практически в два раза превышает показатель в районах за пределами Садового кольца. В условиях сложной экономики и неопределенности именно историческая недвижимость обеспечивает лучшую сохранность капиталов — это тенденция отчетливо проявляется во всех крупнейших мировых столицах, и Москва — не исключение».
Примером потенциально интересного для вложений проекта брокеры считают коллекцию особняков «Камергер». В частности, Екатерина Румянцева отметила обоснованную стоимость и наличие финишной отделки: «Несмотря на высокую стадию готовности, комплекс может заинтересовать покупателя уровнем цен, который не превышает средний уровень по рынку. К тому же это один из немногих оставшихся в продаже проектов де-люкс-класса с полной отделкой».
Редкой даже для рынка элитной недвижимости особенностью «Камергера» станет индивидуальная отделка. Каждый из более чем 40 лотов получит свой особый визуальный стиль и обстановку, выполненную в соответствии с пожеланиями собственника. Ранее компания ENGEO Development успешно реализовала такой формат в «Большой Дмитровке IX», где персонализированный дизайн получила каждая из 100 резиденций.
Об инвестиционном потенциале «Камергера» заявил и Кирилл Голышев. «Потенциал для роста цены здесь значителен. Во-первых, мы наблюдаем устойчивый дефицит земельных участков в историческом центре: новое предложение формируется исключительно за счет реконструкции. Во-вторых, по нашим прогнозам, де-люкс-сегмент в исторических районах ЦАО ждет выраженный рост цен в 2026 году, который способен опережать среднерыночные показатели. Наконец, проект «Камергер», объединяющий реставрацию объекта культурного наследия и современную архитектуру, предлагает не просто квадратные метры, а готовый премиальный образ жизни, что делает его идеальным защитным активом для сохранения и приумножения семейного капитала», — подытожили в Nikoliers.