Госдума приняла поправки о разрыве договоров аренды. Что думает бизнес
Госдума во втором чтении приняла законопроект, который разрешает предприятиям малого и среднего бизнеса в одностороннем порядке разрывать договор аренды без штрафных санкций.
Об этом сообщается на сайте нижней палаты парламента.
Поправки только для малого и среднего бизнеса
Поправки об аренде стали частью пакета мер по противодействию коронавирусной инфекции, который инициирован правительством РФ. Законопроект предусматривает новые меры поддержки граждан и бизнеса в условиях распространения коронавируса, в том числе арендаторов.
Изначально предполагалось разрешить арендаторам расторгать договор в одностороннем порядке при снижении ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежал возврату. Также не уточнялось, о каких компаниях идет речь.
Ко второму чтению в законопроект были внесены поправки. Теперь расторгнуть договор в одностороннем порядке (в случае если арендатор отказал в скидке на аренду) смогут субъекты малого и среднего бизнеса. При этом компании должны относиться к отраслям, пострадавшим от распространения коронавирусной инфекции. Данные список определяет правительство. Расторгнуть договор аренды компании могут только до 1 октября 2020 года.
«Арендаторы из наиболее пострадавших отраслей экономики смогут до 1 октября в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и не возмещать убытки в виде упущенной выгоды, но обеспечительный платеж останется у арендодателя», — сообщается на сайте Госдумы. Третье чтение запланировано на 22 мая.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают новый вариант законопроекта об аренде наиболее оптимальным, однако он не решит всех проблем.
Торговые центры
Владельцы торговых центров по-прежнему выступают против принятия поправок. Однако они считают компромиссный вариант, найденный бизнесом совместно с экспертами Госдумы, наиболее корректным. Важным моментом поправок там назвали ограничение действия законопроекта малым и средним бизнесом, причем тем, который находится в реестре наиболее пострадавших отраслей
«Малый и средний бизнес — это около 20% от сбора аренды в крупных торговых центрах и 30–40% может составлять общий оборот магазинов в таком же ТЦ. Так как малый бизнес имеет наибольшую помощь от государства, я думаю, что и для него накладно сниматься с магазина, который он арендует, расторжение договора может обойтись ему дороже. Поэтому я не думаю, что малый бизнес будет массово пользоваться этой поправкой», — сказал управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.
По его мнению, федеральные и международные сети в данной ситуации оптимизируют свой бизнес либо, ссылаясь на поправки, попросят пересмотреть параметры договора — например, аренду под 1% с оборота на весь срок договора, в противном случае пригрозят уйти.
«Все ТЦ строились под конкретных арендаторов, банки просчитывают денежные потоки, исходя из набора арендаторов. Поэтому разорвать все договоры аренды — это разрушить экономику торговой недвижимости, подкосить банки и в конечном счете создать проблемы для федеральной экономики в целом», — добавил Олег Войцеховский.
По мнению директора департамента торговой недвижимости Accent Capital Олеси Никитенко, многие представители малого и среднего бизнеса с несильными концепциями, скорее, примут решение о расторжении, чем останутся при сложно прогнозируемом восстановлении спроса. Несмотря на активные заявления со стороны ретейлеров, большинство девелоперов будут стараться искать компромисс для сохранения ранее успешных концепций и сокращения доли вакантных помещений. «Для таких переговоров законодатель предоставил срок 14 дней. Это позволит сторонам оперативно решать вопросы по дальнейшему сотрудничеству. При этом в каждом объекте можно ожидать расторжение до 20% договоров», — отметила эксперт.
Онлайн-конференция РБК: арендодатели против арендаторов
Ретейл
В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ, включает свыше 20 федеральных торговых сетей России) считают, что поправки в таком виде не решают проблемы подавляющего большинства арендаторов.
«В сложившейся экономической ситуации одним из важнейших направлений является поддержка предприятий малого и среднего бизнеса. Однако более 75% арендаторов не относится к МСП. Таким образом, принятая редакция не решает проблем подавляющего большинства арендаторов из нескольких секторов экономики, которые формируют значительное количество рабочих мест. Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению ФОТ и финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — отметил Сергей Беляков, председатель президиума АКОРТ.
По его словам, именно от них, в свою очередь, во многом зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. Кроме того, проблему, которую озвучили фермеры на совещании у президента, и его поручение о расширении возможностей закупки у них продукции решить будет теперь сложнее. Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ретейл, вся сфера услуг), и контрагентов этих компаний.
Фитнес-индустрия
В Ассоциации операторов фитнес-индустрии считают, что поправки позволят малым и средним предприятиям отрасли привести хоть какой-то аргумент в диалоге с арендодателям по снижению аренды.
«Сейчас фитнес-клубы абсолютно бесправны: мы вкладываем огромные инвестиции в помещения, которые нам не принадлежат, несем все риски, а выходить из договорных отношений можем только с огромными штрафами, которые порой достигают годового размера аренды», — сказала президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева.
При этом изменения, которые были приняты при настойчивом лобби со стороны арендодателей, существенно снижают помощь компаниям фитнес-индустрии — так как в отрасли очень много крупных сетей, вошедших в список системоообразующих предприятий, имеющих в штате тысячи людей и не менее МСП нуждающихся в помощи государства при диалоге с арендодателями.
«В текущем виде данная поправка не особенно поможет отрасли: мы по-прежнему прогнозируем, что 70% отрасли исчезнет, потому что крупные сети остались за бортом, а они составляют более 30% от всего рынка, а малые и средние фитнес-клубы, помимо аренды, обременены другими нерешенными проблемами», — добавила представитель ассоциации.
Склады
Складскую недвижимость меньше всего коснутся данные поправки — здесь наблюдается дефицит предложения, а сама отрасль наименее пострадала в пандемию. «В части складской недвижимости мы не ожидаем роста расторжений в связи с принятием данного закона. Во многом это связано с тем, что складской сегмент можно считать наименее пострадавшей частью рынка недвижимости», — заявил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Склад является важной точкой в логистической цепочке распределения товаров независимо от того, как в итоге товар доходит до конечного потребителя: через каналы офлайн-торговли или через онлайн-каналы. В обоих случаях компании необходимы склады, где хранятся, обрабатываются и отгружаются его товары. Поэтому отказаться от склада арендатору будет очень сложно.
Кроме того, в случае расторжения договора арендатору будет сложно найти новый объект. По данным Knight Frank, доля вакантных площадей на складах в Московском регионе по итогам первого квартала 2020 года составила всего 2,5%, в регионах — около 4%. «То есть выбор альтернативного качественного предложения для нового склада минимален, а иногда отсутствует вовсе (например, в Нижнем Новгороде или во Владивостоке). При этом в связи с текущей ситуацией объемы нового строительства сокращаются», — пояснил эксперт.
Таким образом, в складской недвижимости случаи расторжения чаще всего будут встречаться, когда компания в целом прекращает свою деятельность.
История вопроса
Поправки об одностороннем отказе от аренды были внесены в Госдуму 7 мая и спровоцировали настоящее противостояние между собственниками коммерческой недвижимости и арендаторами. Против законопроекта выступили владельцы ТЦ, бизнес-центров и девелоперы. По их мнению, инициатива приведет к «необратимому разрушению отрасли без возможности восстановления» и дефолту. Рестораны, ретейлеры и фитнес-центры, наоборот, попросили законодателей ускорить принятие решения, чтобы избежать массовых банкротств.
Позднее свой вариант данных поправок подготовило Минэкономразвития: оно предлагает ограничить срок — разрешить одностороннее расторжение договоров аренды только до 1 октября 2020 года. При расторжении договора арендаторы должны будут возместить убытки владельцам недвижимости в размере одного ежемесячного платежа.
Свои предложения по законопроекту подготовил Сбербанк. Банк предлагает разрешить отказ от аренды только малому и среднему бизнесу, который приносит торговым центрам четверть дохода.