Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем

Фото: Pop Paul-Catalin/shutterstock

В России за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых ежегодно, выросло на 18%, следует из данных исследования Финансового университета при правительстве России (есть у «РБК-Недвижимость»), посвященного анализу данных МВД по этому виду мошенничеств за 2015–2019 годы. Если в 2015 году было 6208 таких дел, то в 2019-м уже 7340. Количество преступлений, совершенных в крупном и особо крупном размере, выросло еще сильнее — на 28%, обращают внимание эксперты.

В 2020 году тенденция к росту продолжилась: за первое полугодие 2020 года было зарегистрировано 4129 преступлений на рынке недвижимости, или 56% от прошлогоднего показателя, а мошенничеств в особо крупном размере — 62% от случаев за весь 2019 год.

На общую ситуацию негативно влияет и тот факт, что при стабильном росте количества преступлений, совершаемых в сфере оборота недвижимости, количество вынесенных приговоров по таким делам снижается из года в год, подчеркнула заместитель декана юридического факультета Финансового университета при правительстве России Венера Шайдуллина. По ее словам, это подтвердил анализ судебной практики, проведенный̆ в рамках исследования.

Практика показывает, что доля раскрываемости дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости, низкая, говорит партнер компании «Первая юридическая сеть» Павел Курлат. «Ведь чаще всего поиск участников мошеннических схем занимает много времени, сложно и долго приходится доказывать умысел недобросовестности или мошенничества. Поэтому часто установить виновных и привлечь их к ответственности не удается», — поясняет он.

Одной из причин роста преступлений в сфере недвижимости является отсутствие эффективного превентивного правового регулирования и должного контроля за соблюдением сделок, считают авторы исследования.

Сделки «на коленке»

Сделки с недвижимостью таят в себе огромное количество рисков. В арсенале аферистов — масса мошеннических схем, с помощью которых граждан лишают жилья, следует из материалов исследования. «Мошенники под видом совершенно других документов подсовывают людям договоры купли-продажи и дарения, в МФЦ (многофункциональные центры по предоставлению госуслуг) приводят двойников, которые совершают сделку под видом владельцев жилья, банки выдают ипотеку под жилье, право собственности на которое впоследствии оспаривается в суде», — говорят авторы исследования.

По их словам, подавляющее большинство преступлений с недвижимостью совершается при сделках «на коленке» — то есть в простой письменной форме, и количество их неуклонно растет. За составление и содержание такого договора никто не несет ответственности, кроме самих участников сделки, предупреждают эксперты Финансового университета при правительстве РФ, добавляя, что договоры в прямой письменной форме — лидеры и при оспаривании сделок с недвижимостью в судах. «Люди опрометчиво берутся за организацию сделки самостоятельно либо доверяются посредникам, которые обещают помощь, а в итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности», — поясняет Шайдуллина.

Достаточно распространенная схема — продажа квартир, принадлежащих лицам группы повышенного риска: одиноким пенсионерам, лицам с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью, рассказывает член Ассоциации юристов России Оржония Коба. Ситуация усугубляется, если квартира для продавца — единственное жилье, сделка является кабальной или собственника принудили подписать документы.

Риски часто возникают и при покупке квартиры у наследника, когда по истечении некоторого времени на горизонте появляются другие родственники, якобы пропустившие сделку и восстановившие в судебном порядке срок на принятие наследства. В результате покупатель может остаться без квартиры. Также на рынке недвижимости есть множество мошеннических схем, связанных со страхованием. В таких делах наиболее популярны поджоги заложенного недвижимого имущества.

Цифровизация сделок и новые аферы

Ситуация в последние годы усложнилась из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они ускорили гражданский оборот и упростили процедуры сделок в сфере недвижимости, что было особенно заметно в пандемию. С другой стороны, цифровизация открыла мошенникам новые «возможности», повысились риски использования электронной цифровой подписи (ЭЦП) в преступных схемах.

Сейчас, например, электронная регистрация прав на недвижимость возможна при регистрации ипотечных сделок в банке, при заключении договоров долевого участия (ДДУ). Для этого потребуется электронная цифровая подпись, которую можно оформить в МФЦ и специализированных аккредитованных центрах.

По словам юристов, в данном случае опасность кроется в самом получении электронной подписи. «Есть разные способы подделать электронную подпись: взломать личный кабинет пользователя на сайте госуслуг, оформить подпись по подложным документам и так далее. Зафиксированы реальные случаи мошенничеств такого рода, правда, их число пока нельзя назвать значительным. Иногда владельцы квартиры лишь постфактум узнают о реализации своей собственности», — отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Изменить ситуацию с недобросовестным использованием электронной подписи в сделках с недвижимостью должен недавно принятый закон, который не позволяет совершать сделки с электронной подписью без письменного согласия собственника, отмечает Оржония Коба.

«Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью. Подать заявление можно через МФЦ либо почтой в Росреестр (во втором случае оно должно быть заверено у нотариуса). Если же такого заявления нет, то государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна», — указывает эксперт.

Дополнительно можно подать заявление в Росреестр о том, что сделки с имуществом собственника могут производиться только при его личном участии.