Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты
Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.
Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).
Гарантированный сервис
Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.
В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.
Какова доходность апарт-отелей?
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.
Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».
По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.
Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.
Не только элитное жилье
Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.
Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.
«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.
Личный опыт
Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:
— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.
Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.
Читайте также «Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»