Курортные инвесторы: чем привлекательна недвижимость Таиланда
Таиланд привлекает инвесторов и покупателей недвижимости из многих стран, в том числе из России. Страна на протяжении многих лет входит в различные международные инвестиционные рейтинги, а экономика показывает стабильность. Круглогодичные курорты королевства привлекательны для жизни и отдыха, а инвесторам в недвижимость и апартаменты под гостиничным управлением гарантирует стабильную доходность.
Рассказываем, чем Таиланд привлекателен для покупателей и инвесторов в недвижимость, какие популярные инвестиционные стратегии существуют в стране и какую доходность могут принести.
Инвестиционные рейтинги Таиланда
В мае этого года London Post опубликовал рейтинг привлекательных для инвестиций стран в 2020 году. Таиланд занял в нем вторую строчку. За первые девять месяцев 2019 года общая сумма заявок на прямые иностранные инвестиции в королевство выросла на 69% по сравнению с 2018 годом. По данным USNEWS, Таиланд в 2019 году был на восьмом месте среди лучших стран для открытия бизнеса.
В Таиланде стабильная экономика, рост ВВП страны без скачков и последние пять лет держится на уровне 3–5%. Это признанный мировой курорт, который не зависит от спроса граждан какой-то определенной страны — там отдыхают туристы со всего мира. «Таиланд последние десять лет традиционно входит во всевозможные рейтинги, подтверждающие инвестиционную привлекательность страны. Рынок недвижимости в Таиланде, можно сказать, заточен под инвесторов. Особенно это касается нового строительства: по сути, предлагается не объект, а схема получения дохода», — отмечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин.
Чем Таиланд привлекает инвесторов в недвижимость
Таиланд привлекателен для российских покупателей прежде всего красотой ландшафта, уединенными пляжами и при этом развитой инфраструктурой. По оценкам Tranio, доля инвестиционных покупок в королевстве среди россиян достигает почти 70%. Это объяснимо — низкий порог входа по сравнению с европейскими странами, высокая доходность (5–15% годовых), очень низкие налоги на владение недвижимостью, возможность оформить недвижимость в полную собственность. Государством созданы комфортные условия для ведения бизнеса, поэтому инвесторы могут рассчитывать на стабильный доход от сдачи объектов в аренду.
Недвижимость в Таиланде высоко котируется во всем мире. Для россиян это понятное и привычное направление, и чаще всего они инвестируют небольшие суммы — от $100 тыс. до $300 тыс., отмечает руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Анна Ларина. По ее словам, приоритетная стратегия инвестирования — покупка апартаментов под управлением, а самые распространенные активы — маленькие гостиничные номера площадью от 30 до 70–90 кв. м стоимостью от $80 тыс. до $250 тыс., которые приносят собственникам доход до 8–9% в год, при этом больших затрат на содержание не требуется.
Пхукет — это самый привлекательный курорт Таиланда, он наиболее интересен для инвесторов в недвижимость. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Exotic Property Светланы Касаткиной, иностранцы приобретают недвижимость на Пхукете для собственного проживания или же исключительно с целью получения дохода.
«Это единственный регион Таиланда, где стабильно растут цены и спрос на недвижимость. Дело в том, что Пхукет — это остров, а значит, количество земли ограничено. Кроме того, около 80% острова занимают горы и национальные заповедники, где строить нельзя. Поэтому вся инфраструктура расположилась с севера на юг вдоль береговой линии длиной 50 км. Здесь позволено возводить здания не более семи-восьми этажей на ровной местности и одно-двухэтажные здания на склонах гор с фантастическим видом на океан», — говорит эксперт. Также Светлана Касаткина отмечает, что Пхукет входит в пятерку популярных курортов в мире, здесь высокий средний чек, который оставляют туристы, а мировые гостиничные бренды стараются расширить свое присутствие на острове.
Инвестиционные стратегии
Как и во всем мире, максимальную доходность можно извлечь при входе в проект на этапе строительства, отмечает Филипп Березин. По его словам, рост цен по ходу стройки — в самых удачных проектах — порою кажется нереальным, настолько велики цифры: за два — два с половиной года от старта строительства до сдачи в эксплуатацию цены могут вырасти более чем на 60%, хотя средние цифры, конечно, куда скромнее — 25–30%. По словам директора по продажам Exotic Property Карена Чичяна, при такой схеме продажа осуществляется до сдачи проекта в эксплуатацию — тогда не нужно платить регистрационный сбор и налоги при продаже, которые могут ухудшить доходность инвестиций. Такая спекулятивная стратегия не подходит для тех, кто ограничен в бюджете и не хочет играть ва-банк, отмечает Карен Чичян.
Самая консервативная стратегия, как и с банковским депозитом, — связанный контракт (купить — сдавать). Например, инвестор покупает квартиру и подписывает связанный контракт от 5–15 лет, в котором указана точная сумма ежегодного дохода. В контракте обычно есть опция «обратный выкуп» — когда застройщик обязуется выкупить у вас квартиру за ту же сумму или с наценкой примерно в 10%. По словам Карена Чичяна, такая схема обеспечивает стабильный доход, отсутствие рисков со сдачей в аренду, а также отсутствие расходов на содержание. Среди минусов Карен Чичян называет ограничение периода личного проживания, обычно не более двух — четырех недель в год, а также сложности в перепродаже квартиры дороже, пока действует контракт.
Еще одна популярная среди инвесторов стратегия — покупка недвижимости с целью получения рентного дохода с последующей перепродажей по максимальной цене. По словам Карена Чичяна, обычно инвесторы продают рентный бизнес через пять — десять лет, за десять лет совокупный доход может составить около 130–140%. При такой схеме возможно самому пользоваться квартирой или виллой, меньше рисков, чем в спекулятивной стратегии, отмечает эксперт.
Самый оптимальный вариант — купить квартиру в комплексе с профессиональным отельным управлением. Такой вариант, по оценке экспертов, приносит максимальный доход и снимает все вопросы со сдачей недвижимости в аренду, обслуживанием дома и его территории.
Агентство недвижимости или частник не в силах обеспечить такой же сервис и заполняемость, как крупнейшие отельные операторы: Best Western, Wyndham, Hilton, Sheraton и другие, отмечает Карен Чичян. По его словам, при выборе объекта нужно смотреть не только на процент рентного дохода, но и на перспективы роста цены. «За десять лет цены на землю на Пхукете выросли на 200%. При этом средний годовой прирост за последние два года составлял 32% (в целом средний показатель равен 14%). Итого, если десять лет назад вы купили квартиру и получали 10% от стоимости в год, то на аренде вы заработали 100%. Но на росте стоимости вы заработали 200%, причем 68% — за два года. То есть доход с капитализации превысил доход от аренды в два раза», — приводит пример Карен Чичян.
Что такое отельная лицензия
Отельная лицензия выдается государством при наличии в комплексе необходимой гостиничной инфраструктуры. По закону «об отельном управлении», только в лицензированных комплексах можно сдавать квартиры в посуточную аренду, которая обеспечивает максимальный доход. Если такой лицензии нет, то жилье можно сдавать в длительную аренду, стоимость которой всегда ниже. Международные отельные операторы берут в управление только те комплексы, которые имеют отельную лицензию и выплачивает собственникам ежегодный доход 7–15% годовых.
Карен Чичян, директор по продажам Exotic Property:
— Может показаться, что отель забирает себе значительную часть прибыли. Когда вашим комплексом управляет мировой бренд Best Western или Sheraton, то вы можете быть уверены в международных стандартах отельного сервиса, в обучении и контроле персонала, в миллионных клиентских базах, в контрактах с тысячами туроператоров по всему миру, а главное — в известном бренде, за который люди будут переплачивать в разы. Ни один частник или агент не сможет конкурировать с этими преимуществами. Да, часть прибыли отель забирает себе, но и размер прибыли несравнимо больше. Стоит еще отметить, что наличие лицензии увеличивает рост стоимости недвижимости.
Плюсы комплексов с отельной лицензией:
- отельная лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением. Такие комплексы изначально строятся с учетом всей необходимой отельной инфраструктуры;
- ценообразованием занимаются профессиональные маркетологи и финансисты;
- в комплексе с отельным управлением уборку и текущий ремонт осуществляет персонал отеля;
- если вашим комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за вас. Вы получаете чистые деньги на свой счет;
- в отельном управлении отсутствует внутренний демпинг, так как все квартиры сдает один оператор;
- вы свободны, так как всю работу отель берет на себя. Вы участвуете только в делении прибыли и можете приезжать и отдыхать в своей квартире каждый год.
