Рынок недвижимости Сахалина: жилье и инвестиции на острове
За последние несколько лет на Сахалине случился настоящий строительный бум. По данным Сахалинстата, с 2020-го по 2024-й год при поддержке нацпроекта «Инфраструктура для жизни» в эксплуатацию ввели почти 2,5 млн кв. м жилья. Цель на 2025-2026 годы — ежегодно строить 399 тыс. кв. м. А к 2030 году власти планируют увеличить этот показатель до 475 тыс. кв. м.
«В масштабах страны это немного, но мы строим более 1 кв. м. на человека. И по этому показателю Сахалин входит в топ-5 регионов в России», — рассказал РБК замминистра по строительству правительства Сахалинской области Сергей Карпенко.
Одна пятая часть жилья, по его словам, строится для переселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда. Упор делается и на строительство в рамках программы «Доступное арендное жилье» — в ней могут поучаствовать, например, те, кто переехал жить на остров из других регионов. Треть стоимости оплачивается из федерального бюджета, еще треть — из регионального.
В масштабной стройке участвуют не только местные, но и федеральные застройщики. Власти их поддерживают, обеспечивая различные административные преференции, налоговые льготы и статус резидента территории опережающего развития. В последние годы в жизни острова активно участвуют ГК «ПИК» и Группа «Самолет» — на них, по данным ЕИСЖС, приходится порядка 10% всего рынка Дальнего Востока. К 2046 году «Самолет» планирует построить в Корсакове около 500 тыс. кв. м жилья в рамках проекта «Дальневосточной квартал», рассказали в компании в ходе пресс-тура «Мой Сахалин», организованном совместно АНО «Национальные приоритеты», Минвостокразвития России, Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики и правительством Сахалинской области.
Подобные темпы строительства привели к тому, что рынку недвижимости Сахалина предрекают избыток жилья уже в следующем году. Такие выводы сделали в ФАНУ «Востокгосплан» на основе показателей стройготовности и распроданности жилья в строящихся домах.
Опасения в отношении затоваривания рынка разделяют и в агентствах недвижимости Южно-Сахалинска. Сейчас продано лишь 40% от всего объема введенных новостроек, подчеркивает член Национального совета Российской гильдии риэлторов, президент Гильдии риэлторов Сахалина Юлия Гулай.
Дорогой «квадрат» и дешевая ипотека
Всего в столице региона — Южно-Сахалинске — в продаже представлено около 4,5 тыс. квартир. Годом ранее, отмечает учредитель федеральной компании «Этажи» в Южно-Сахалинске Иосиф Стельмах, предложение насчитывало порядка 3 тыс. объектов.
Застройщики, согласно исследованию Банка России, отмечают рост спроса на жилье — хотя и умеренного. Все больше жителей региона интересуются покупкой недвижимости в пригороде Южно-Сахалинска. При этом цены на новостройки растут — по итогам первого квартала 2025 года более чем на 10%.
Сахалин входит в число регионов с самой высокой ценой квадратного метра. Разброс цен большой: «квадрат», по данным Юлии Гулай, стоит от 180 тыс. до 300 тыс. руб. Сейчас рост цен замедлился: многие сделки проходят с торгом. Иосиф Стельмах дает другие оценки — 140-210 тыс. руб. — и соглашается: почти все сделки проходят с торгом, но небольшим — в размере 5-7%
Зато Сахалинская область занимает верхние строчки в списке регионов с самой низкой ставкой по ипотеке. Согласно данным ЦБ, в июне показатель составил 4,48% годовых, тогда как средняя ставка в России достигает 7,47% годовых — благодаря программе «Дальневосточная и арктическая ипотека», которая предусматривает ставку на уровне 2% годовых.
По словам исполнительного директора «Сахалинского ипотечного агентства» Дмитрия Вдовина, почти все квартиры приобретаются с привлечением «Дальневосточной ипотеки».
«Мы поставили задачу, чтобы ипотека выдавалась в том же объеме, что и в 2024-м году. Поэтому рынок недвижимости не останавливается, а наоборот, продолжает работать в том же духе. Просто мы применяем различные меры поддержки строителей, работаем с банками, продолжаем покупать недвижимость для переселения жителей из аварийного жилого фонда, переводим ряд объектов в гостиничные апартаменты и арендное жилье», — рассказал РБК губернатор Сахалинской области Валерий Лимаренко.
Бесплатный гектар земли
На Сахалине также действует программа «Дальневосточный гектар». На этом участке можно построить дом, гостиницу или заняться фермерством, а через пять лет — оформить его в собственность.
«В первую очередь население заинтересовано в локациях с доступом к озеру или морскому побережью. Многие люди берут гектары в лесной зоне, создают базы отдыха. Есть территории — прежде всего, в Южно-Сахалинской агломерации — где есть сгруппированные участки, к которым мы подводим всю необходимую инфраструктуру», — рассказал РБК председатель правительства Сахалинской области Алексей Белик.
Базы отдыха есть и среди готовых бизнес-планов, которые Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики предлагает участникам программы «Дальневосточный гектар». По данным министерства инвестиций, промышленности и внешних связей Сахалинской области, гостиничный сектор представляет особый интерес для инвесторов — причем не только крупных. Вложения стартуют от 1,7 млн руб., в этом случае строятся глэмпинги и мини-гостиницы.
Государство поддерживает подобные проекты в рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство». Поддержку получили 19 глэмпингов, баз отдыха и кемпингов. Наиболее знаковые расположены на юге Сахалина и острове Кунашир. Средняя загрузка объектов составляет 73,5%, пик спроса приходится на июль — 85%.
Возможности для частного инвестора
Окупаемость арендной квартиры в Южно-Сахалинске, по словам Юлии Гулай, составляет около 15 лет. «Многие сделки проходят с торгом, рост цен замедлился. Жилью уже некуда дорожать при слабом платежеспособном спросе», — заключает эксперт.
Тем не менее, в целом на рынке спрос со стороны инвесторов есть. Особенно в сегменте краткосрочной аренды для туристов, вахтовиков и командировочных, говорит Юлия Гулай. За год интерес вырос на 40%, но покупатели стали требовательнее. По словам эксперта, инвесторы выбирают жилье площадью до 50 «квадратов» в районах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.
В «Этажах» подтверждают: есть спрос на арендное жилье, которого не хватает. Но инвестируют в недвижимость пока исключительно местные жители, среди которых становится больше покупателей с «живыми» деньгами. «Перспективы рынка недвижимости Сахалина есть, но он еще недооценен, россияне не видят его и пока не вкладывают в него», — отмечает Иосиф Стельмах. По его словам, на руку рынку недвижимости Южно-Сахалинска сыграют развитие туризма и приток населения.
На остров привлекают в том числе запуск образовательных кластеров, строительство университетского кампуса «СахалинTech», льготы для специалистов из других регионов, рост зарплат и новые рабочие места. Также активно развивается туризм — гастрономический, научно-популярный, экологический, курортный; в этом году Южно-Сахалинск официально станет городом-курортом. По оценкам корпорации «Туризм.РФ», к 2030 году остров смогут ежегодно посещать более 1 млн туристов, и это, в свою очередь, будет поддерживать спрос на жилье и аренду.
Как меняется Сахалин
В 2024 году Сахалинская область впервые за семь лет зафиксировала приток населения. По данным Сахалинстата, на остров приехали 14 тыс. человек из других российских регионов, стран СНГ и даже стран дальнего зарубежья.
Другой рекорд — объем инвестиций, достигший в 2024 году 355 млрд руб. Большую часть из них — 298 млрд руб. — вложили частные компании. В 2025-м тенденция продолжается: по итогам первого квартала 2025 года объем инвестиций на Сахалине вырос на 36,6% к аналогичному периоду прошлого года, сообщали в пресс-службе Восточного центра государственного планирования.
Сахалин стабильно занимает верхние строчки в рейтингах по инвестиционному климату. Президент России Владимир Путин в ходе своего выступления на ПМЭФ включил Сахалинскую область в число регионов с самой высокой динамикой улучшения инвестиционного климата.
По словам губернатора области Валерия Лимаренко, основной упор в инвестициях делается на несырьевые проекты — в том числе туризм. В 2024 году область побила собственный рекорд по числу туристов. Ее посетили более 272 тыс. любителей горных лыж, дайвинга и захватывающих видов природы — относительно 2023-го прирост составил 11%. По данным маркетплейса YouTravel.me, Сахалин стали чаще выбирать для отдыха обеспеченные россияне. На него приходится четверть всего спроса на премиальные туры — это максимум среди всех российских регионов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»