Фокус частных инвесторов переместился с жилья на офисы
На фоне очередного снижения ключевой ставки до нового исторического минимума (с 27.07.2020 — 4,25%) волной снижения вновь захлестнет и ставки по банковским депозитам (среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок по вкладам в рублях десяти российских банков во второй декаде снизилось до 4,55%), и доходность облигаций федерального займа (ОФЗ).
Частные инвесторы активизировались, они находятся в поиске наиболее высокой доходности своих вложений, присматриваются не только к привычным и уже изученным инструментам инвестирования, но и начинают искать другие возможности для увеличения (или сохранения) своего капитала.
За последнее время мы наблюдаем, что фокус частных инвесторов смещается с жилой недвижимости на коммерческую. Инвесторы видят выгодность инвестирования в коммерческую недвижимость на котловане, доходность которой выше в среднем в два раза по сравнению с жилой. Основная причина снижения доходности жилой недвижимости при вложениях на ранних этапах строительства — это переход застройщиков на проектное финансирование и реализацию квартир с использованием эскроу-счетов.
Как говорил Уинстон Черчилль, «Любой кризис — это новые возможности».
Но непонимание, какая именно коммерческая недвижимость является наиболее ликвидной, на каких этапах строительства лучше инвестировать, какие стратегии инвестирования применять, какой размер инвестиций требуется для покупки коммерческого помещения, как оценить все сопутствующие риски и не допустить ошибок, — все эти факторы приводят к тому, что начинающие инвесторы получают доходность ниже ожидаемой.
Большинство инвесторов наиболее высокодоходными и востребованными считают помещения стрит-ретейла и незаслуженно обделяют вниманием качественные офисные помещения в премиальных локациях. Инвестиции в такие офисные помещения приносят консервативно порядка 12–15% годовой доходности. Итак, почему стоит обратить внимание на офиcный рынок? В 2019 году ситуация на офисном рынке в Москве складывалась особенно благоприятно для инвесторов: наблюдался низкий прирост новых объемов вводимых площадей (объем нового предложения в 2019 году — 388 тыс. кв. м, в 2017-м — 408 тыс. кв. м, в 2015-м — 721 тыс. кв. м. Источник: исследования рынка офисной недвижимости CBRE, второй квартал 2020 года). Предложение постепенно вымывается — все это ведет к дефициту офисных площадей. По данным аналитических отчетов CBRE, в 2019 году была зафиксирована рекордно низкая доля свободных офисных площадей — 9,1%. Незначительное влияние на прогнозируемую вакантность оказал период пандемии (прогноз на 2020 год — 10%), что говорит о том, что рынок офисной недвижимости оказался достаточно устойчивым к воздействию внешних факторов.
1. Выбор ликвидного офисного помещения
Выбор качественного офиса класса А в премиальных локациях — это основа успеха.
Стоит обращать внимание на удобное расположение относительно основных транспортных магистралей и пешую доступность до метро, наличие делового окружения. Также важно изучить технические характеристики и глубину помещений, уровень естественного освещения и функциональность планировок, высоту потолков и наличие сопутствующей инфраструктуры в бизнес-центре.
От всех перечисленных выше факторов будут зависеть запрашиваемые вами арендные ставки и их обоснование для потенциальных арендаторов, в случае если вы выберите стратегию сдачи помещения в аренду. Здесь хотелось бы отметить, что арендные ставки на качественные офисные помещения класса А на протяжении последних четырех лет имеют низкую волатильность и показывают рост, то есть являются достаточно устойчивыми к экономической ситуации. (примерный рост ставки аренды в классе А в пределах ТТК в первом квартале 2020 года по сравнению с первым кварталом 2019 года составил 6,6%. Источник: исследования рынка офисной недвижимости CBRE, первый квартал 2020 года)
2. Инвестиции в строящиеся объекты
Достижение наибольшей доходности — инвестиции на ранних этапах строительства.
Инвестируя на ранних этапах строительства, инвестор получает доход от роста стоимости недвижимости в отличие от приобретения уже готового объекта. Но не стоит забывать, что приобретение строящегося объекта в сравнении с готовым влечет риск задержки сроков готовности объекта или еще хуже — банкротство застройщика. Поэтому важно при выборе застройщика проверять его репутацию, время пребывания на рынке и изучить портфель существующих проектов.
Еще один влияющий фактор при принятии решения — это долгий срок ожидания окончания строительства (примерный период строительства — два-три года). Выше мы развеяли опасения на этот счет. Вспомним данные аналитических исследований: сейчас на рынке Москвы дефицит качественных офисных помещений, ожидаемые объемы ввода в ближайшие два-три года не приведут к перенасыщению рынка, а арендная ставка класса А исторически устойчива и показывает низкую волатильность. Кроме того, по данным аналитиков ILM, если посмотреть на текущую структуру объектов, представленных в классе А, всего 22% соответствуют этому классу, 40% относятся к классу B-. Таким образом, мы видим, что офисный рынок нуждается в обновлении.
Покупая офисные помещения в строящихся объектах, инвестор может не только рассчитывать на рост стоимости приобретаемой недвижимости, но и заранее начать поиск арендатора для дальнейшего получения рентного дохода, пока объект еще строится. Появляется время на выбор желаемой сферы деятельности арендатора, нивелируется риск простоя помещения к моменту ввода здания в эксплуатацию.
3. Эффективные стратегии инвестирования
Самая распространенная стратегия — приобретение помещения на ранних этапах строительства и последующая его продажа на высоком этапе готовности объекта. Инвестор получает доход от роста стоимости недвижимости.
Чтобы получить доход выше, можно найти арендатора и сдавать помещение в аренду, но тут появляются новые возможности: если помещение сдано в аренду, можно реализовать его как готовый арендный бизнес. При такой схеме инвестор получает не только рентный доход, но и увеличивает доходность своих вложений за счет роста стоимости недвижимости и добавленной стоимости за формирование готового продукта — ГАБ.
Здесь стоит затронуть существующий риск съезда арендатора. Отмечу, что такие премиальные объекты зачастую выбирают самые надежные и платежеспособные арендаторы, которые дорожат своей репутацией и им важен статус и удобство расположения офиса. Тем самым вероятность съезда арендатора снижается.
4. Бюджет инвестиций
Многие считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений по сравнению с покупкой квартиры. Но это совсем не так. Офисная линейка предложений на рынке достаточно широка. Можно приобрести и небольшое офисное помещение площадью до 70 кв. м (бюджеты 15–18 млн руб., это как раз заинтересует мелких инвесторов), и крупный блок (половина этажа или этаж целиком, что будет интереснее уже крупным раньте).
Подводя итог всему вышесказанному, хочется отметить еще раз, что именно от умения инвестора выбирать пространства, которые будут максимально привлекательны для арендаторов, зависит успешность и доходность инвестиций. Инвестирование в офисную недвижимость открывает новые возможности при более детальном подходе к выбору качественного объекта инвестирования.
Тем более когда, как не сейчас, самое подходящее время для долгосрочных инвестиций на фоне улучшения условий привлечения заемных средств для повышения рентабельности собственного капитала.
