Цены на жилье в России выросли из-за спроса на льготную ипотеку
Цены на жилую недвижимость в России по итогам третьего квартала 2020 года в среднем выросли на 4,1% относительно третьего квартала 2019 года, до 66,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные содержатся в исследовании аналитического портала «СберИндекс» и сервиса «ДомКлик» от «Сбера» (есть у РБК).
Драйвером роста цен стал рынок новостроек, где действует программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. По итогам третьего квартала новостройки в целом по стране подорожали на 8,6% в годовом выражении, до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичке рост цен составил 3,7%. В среднем 1 кв. м жилья от собственника обойдется в 63,5 тыс. руб.
Эксперты использовали собственные данные «ДомКлик» и официальные источники.
Бурный рост ипотеки. По подсчетам аналитиков, в сентябре количество выданных кредитов составило 194 тыс. Это на 81% выше, чем в сентябре 2019 года, и почти в два раза выше июля и августа (+45%).
Рекордную выдачу ипотеки в сентябре аналитики связали в первую очередь с неопределенностью относительно перспектив льготной программы. Потенциальные покупатели спешили получить жилищный кредит, опасаясь окончания льготной программы в ноябре. «Теперь, когда известно, что ставка в 6,5% сохранится до 1 июля 2021 года, динамика выдач, вероятно, вернется ближе к летним значениям», — прогнозируют они.
Наиболее быстрый рост цен наблюдается на юге и востоке страны, что связано с эффектом низкой базы, а также действием программы «Дальневосточная ипотека». Это Тыва, Хабаровский край, Забайкалье, Амурская область. Рост цен в этих регионах составил от 21,5% до 24,8%. В топ-10 по росту цен попали регионы, куда устремился внутренний туристический поток. Среди них — Республика Алтай, Калининградская область, рост цен здесь составил 15% и 19% соответственно.
Также дорожает жилье близ обеих столиц, что связано с изменением образа жизни и работы. В Московской области цена предложения увеличилась на 18,6% г/г против прироста +9,3% в Москве, а в Ленинградской области и Санкт-Петербурге — +13% и +7,9% соответственно.
Эффект от льготной ипотеки исчерпан
Несмотря на рост цен на жилье, снижение ставок и льготная ипотека привели к падению среднего ежемесячного ипотечного платежа. По оценкам аналитиков «СберИндекс» и «ДомКлик», в июле-августе 2020 года он снизился на 8,8% относительно марта 2020 года и составил 20,7 тыс. руб. На первичном рынке эффект был даже более выраженным. Снижение среднего платежа по ипотеке на новостройки за тот же период составило 13%, до 23 тыс. руб., на вторичном рынке — на 8,1%, до 19,7 тыс. руб.
Начальник аналитического управления банка «Открытие» Анна Морина считает, что положительный эффект от льготной ипотеки практически исчерпан, поскольку цены на жилье почти полностью отыграли все снижение от удешевления ежемесячного платежа. При этом доходы населения продолжат сокращаться.
В качестве примера эксперт приводит статистику ЦБ по среднему ипотечному платежу. Так, в марте 2020 года средний ежемесячный платеж по ипотеке под залог ДДУ составлял около 26 тыс. руб. при ставке 7,8% годовых. Но с началом фактического действия госпрограммы в апреле средняя ставка по рынку упала до 6,9%, а ежемесячный платеж — до 22 тыс. руб. В мае, когда началось восстановление рынка и ипотека на новостройки выдавалась по ставке 5,8% годовых, ежемесячный платеж опустился еще ниже — почти до 20 тыс. руб., что на 22% ниже апреля 2020 года.
«Последний раз в статистике ЦБ средний ежемесячный платеж на уровне 20 тыс. руб. был отмечен в 2016 году. Для покупателя в мае-июне 2020 года это было равносильно приобретению недвижимости по ценам 2016 года или с дисконтом до 20% от текущих цен», — отметила она.
Однако застройщики, в свою очередь, отреагировали на эту ситуацию повышением цен. В итоге уже в августе средний ежемесячный платеж приблизился к 23 тыс. руб. при ставке 5,9%. «Мы ожидаем, что в сентябрьских данных ЦБ ежемесячный платеж войдет в этот комфортный для покупателя коридор и дальнейшее увеличение цен постепенно приведет к неизбежному сокращению спроса. Безусловно, застройщики попытаются воспользоваться традиционно «высоким» четвертым кварталом и продолжат повышать цены, что окончательно исчерпает положительный эффект от льготной ипотеки», — заключила Анна Морина.