Секреты инвестирования: как обыграть инфляцию?
Как сохранить свои сбережения? Что можно сделать для их приумножения? Какие способы инвестирования особенно актуальны сегодня, во времена экономической нестабильности? Ответы на них редакция «РБК Недвижимости» искала вместе с коммерческим директором «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александром Чайковским.
— Когда речь заходит о создании каких-то накоплений, в первую очередь на ум приходит, пожалуй, банковский депозит. Скажите, выгодно ли сегодня хранить деньги в банках?
— Безусловно, ведь за нахождение своих денег на банковском счете вы получаете определенный процент от суммы. Другой вопрос — насколько выгодно? Выдерживает ли процентная ставка по депозиту конкуренцию с иными способами инвестирования? Сегодняшние реалии заставляют нас сомневаться в этом. Обратимся к официальной статистике. Со снижением ставки Центробанка синхронно стали понижаться и ставки на банковские депозиты. Среднее значение максимальных процентных ставок по вкладам физлиц в рублях у десяти российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов, в первой декаде октября, по данным ЦБ, обновил абсолютный минимум — 4,326%. При этом инфляция в октябре разогналась уже до 3,8%. С учетом этого доход вкладчика составляет лишь... 0,5% годовых. Выводы делайте сами. Впрочем, огромное число наших соотечественников их уже сделало: все в том же октябре россияне забрали с депозитов и счетов 296 млрд руб. 0,8% от всех имеющихся в банках денег физлиц за один месяц! Больше было только в самый разгар пандемической паники — в марте.
— Статистика также говорит о том, что в этом году наблюдается существенный приток отечественных игроков на фондовый рынок. Видимо, держать деньги в акциях сейчас куда выгоднее?
— Да, сегодня фондовый рынок привлекает все больше инвесторов среди физических лиц, особенно среди молодого населения. Сейчас можно инвестировать как самостоятельно, открыв брокерский счет, так и доверив средства профессионалам — управляющим компаниям, у которых есть опыт и глубокое понимание биржевых процессов. Однако, как правильно было отмечено, фондовый рынок зачастую напоминает игру, особенно если цель инвестора спекулятивная и он стремится заработать быстро и много. Ведь постулат «чем выше доходность, тем выше риски» никто не отменял. Акции в краткосрочной перспективе имеют шансы упасть в цене в силу рыночных и корпоративных причин, и этим рискам подвержены как новички, так и профессиональные управляющие. В долгосрочной перспективе, конечно, инвестиции в ценные бумаги могут приносить гораздо больший доход по сравнению с банковскими депозитами. Главный совет здесь — не вкладывать в фондовый рынок все сбережения, а использовать этот инструмент лишь как способ диверсифицировать портфель своих активов. Кроме того, прежде чем инвестировать, следует внимательно изучить деятельность компаний и выбирать те, которые имеют стабильные результаты и перспективы развития. Это позволит минимизировать риски и увеличит шансы заработать.
— Сколько?
— Давайте разберем на примере нашей «Группы ЛСР». За 2019 год акции «Группы ЛСР» на Московской бирже выросли на 27,8% — и это без учета прибыли от дивидендов. Полный возврат на инвестицию, если бы инвестор купил акцию 28 декабря 2018 года и продал 30 декабря 2019 года, составил бы 40,9%. Несмотря на сложные экономические условия, в 2020 году ценные бумаги «Группы ЛСР» также показали неплохой рост: за десять месяцев на 22,8%. Вместе с дивидендами доходность инвестора составила 30,7%. Как видно, выплата дивидендов дает дополнительную доходность и, соответственно, такие компании пользуются большей популярностью среди инвесторов. В этом году «Группа ЛСР» также пошла навстречу своим акционерам и впервые в своей истории выплатила промежуточные дивиденды по итогам полугодия.
— Владение облигациями — столь же выгодное дело?
— Нет, конечно. Тем не менее купонный доход по ним все равно значительно выше, чем у банковского депозита. Скажем, у «Группы ЛСР» на данный момент в обращении находятся пять облигационных выпусков с доходностью от 8,4% до 10,75% годовых от номинала. И этот доход вам гарантирован за исключением случаев, когда эмитент объявляет дефолт по своим обязательствам. Поэтому и тут при выборе компании, которой вы собираетесь, по сути, дать в долг, надо быть предельно внимательным.
— Традиционно хорошим защитным активом в кризис считается недвижимость. Инвестиции в бетон — это исключительно способ сохранения денег или и заработок тоже?
— Во-первых, это хороший актив не только в кризис. Все-таки, в отличие от тех же биржевых инструментов, тут вы становитесь собственником осязаемого продукта. К тому же механика его приобретения и последующего владения максимально проста. Не случайно же 185 млрд из тех 296 млрд граждане перевели со своих депозитов именно на эскроу-счета, на которых аккумулируются деньги застройщиков, внесенные в качестве платы за будущее жилье. Во-вторых, да, в отдельных случаях в Москве можно заработать более 100% от изначальной стоимости квартиры.
— Сложно представить себе такой случай. Хотим подробностей!
— Чтобы не быть голословными, давайте разберем вполне конкретную покупку квартиры в жилом комплексе комфорт-класса «Лучи». Первые дома этого проекта «Группа ЛСР» вывела в продажу в феврале 2016 года. В то время средняя цена квартиры начиналась от 85 тыс. за квадратный метр. Сегодня, когда в «Лучах» заселены несколько домов, функционирует станция метро «Солнцево» и работает социальная инфраструктура, средняя цена за «квадрат» составляет около 200 тыс. руб. Рост в цене за четыре года — более 100%, точнее — 119%. Те, кто в 2016 году купили там квартиры, сегодня заработали 26% годовых. Чувствуете разницу с банковским депозитом? Даже сегодня ЖК «Лучи» продолжает пользоваться стабильным покупательским спросом, потому что известно, что исторически цены на недвижимость постоянно растут.
— Проекты бизнес-класса дают сопоставимую доходность?
— Конечно. В сентябре 2015 года на рынке новостроек Москвы появился жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ». На старте продаж средняя цена за квадратный метр квартиры в «ЗИЛАРТе» составила 167 тыс. руб. За пять лет проект вырос в цене почти в два раза: сегодня средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 308 тыс. руб. Покупатели квартир, успевшие приобрести жилье в 2015 году, сегодня заработали 17% годовых, потому что стоимость квадратного метра увеличилась на 141 тыс. руб.
— Но это ваш флагманский «ЗИЛАРТ», который на сегодняшний день официально считается лучшим ЖК России. А как с другими проектами бизнес-класса?
— Еще один жилой комплекс бизнес-класса, «ЛЕНИНГРАDКА 58», «Группа ЛСР» в данный момент возводит в Головинском районе Москвы. Продажи квартир в этом ЖК стартовали в июле 2018 года, а средняя цена установилась на уровне 176 тыс. руб. за 1 кв. м. Спустя два года она выросла до отметки 259 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, покупатели квартир в «ЛЕНИНГРАDКЕ 58», успевшие взять жилье на старте продаж, заработали 23% годовых — стоимость «квадрата» выросла на 83 тыс. руб.
— А если у покупателей нет на руках всей суммы сразу? Выгодно ли вообще сегодня брать ипотеку в новостройке с целью инвестиций?
— Да, это выгодно. Сегодня на рынке недвижимости сложились отличные условия для того, чтобы взять ипотеку. Главное преимущество — самые низкие за всю историю выдачи ипотечных кредитов ставки, возникшие благодаря государственным субсидиям. Недавно эту льготную программу продлили до лета следующего года, однако тянуть с покупкой квартиры мы все же не рекомендуем. По данным ЕРЗ.РФ, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве (в том числе и в Новой Москве) только за первое полугодие выросла на 8%. И очень трудно сейчас спрогнозировать, что с ценами на недвижимость будет в будущем.
Более того, при помощи ипотеки удобно «копить». Это психологический эффект: многим сложно ежемесячно откладывать деньги на большую покупку, есть соблазн потратить. А ипотека — это возможность каждый месяц «складывать» деньги в банк на хранение без потери в их цене, а даже с приумножением. Через год вы, допустим, переуступите кому-то свою ипотеку, а «заработанными» за этот год на ней деньгами распорядитесь, как захотите.
— Какие сейчас реальные ставки по ипотеке?
— У «Группы ЛСР» в Москве за счет сотрудничества с 25 банками-партнерами возможны ставки от 5,85%. При этом, если клиенту по каким-то причинам не подходит льготная программа, мы можем подобрать индивидуальные условия кредитования. Например, в нашем ипотечном портфеле есть программа, позволяющая уменьшить ежемесячный платеж в первый год пользования кредитом. Еще одна поможет использовать ставку в 0,1% до конца года. Есть даже такая, по которой можно не платить ежемесячные платежи в первый год кредитования.
— Похоже, сейчас действительно наступило самое выгодное в истории России время для покупки жилья?
— Это правда. Но нужно отдавать себе отчет в том, что не любая квартира хороша именно с точки зрения инвестиций. Большую роль играет расположение ЖК. Поэтому московские комплексы от «Группы ЛСР» по умолчанию строятся в выгодных и перспективных локациях — это обязательная часть нашей концепции «все включено», по которой мы уже на самом раннем этапе закладываем в проекты уникальные драйверы роста привлекательности. В «Лучах» это отличная транспортная доступность и экология, в «ЗИЛАРТе» — новый городской квартал высочайшего уровня с собственным парком и набережной, а в «ЛЕНИНГРАDКЕ 58» — близость к Химкинскому водохранилищу, Северному речному вокзалу и уже сложившаяся инфраструктура Головинского района.
— А что могли бы посоветовать из не столь раскрученных вариантов? Чтобы потенциал роста стоимости квадратного метра был солидным!
— Позволю себе особо отметить два дома премиум-класса в составе ЖК «ЗИЛАРТ»: ZILART TOWER и ZILART DIAMOND, покупка недвижимости в которых сегодня приобретает особую инвестиционную привлекательность.
Первый — это 150-метровый небоскреб от лучшего архитектора Европы 2018 года Сергея Чобана. На 40 этажах ZILART TOWER расположатся почти 500 квартир, а на трех подземных уровнях — автомобильная парковка. Сочетание стеклянных поверхностей с металлическими пилонами треугольной формы на фасаде здания выделит его среди других корпусов жилого комплекса на полуострове. Практически из всех его окон Москву будет видно как на ладони.
Второй — «дом-бриллиант» от голландского архитектора Михила Ридайка и его бюро Neutelings Riedijk Architect. На его первых этажах разместится галерея с колоннадой. Галерея будет облицована камнем и застеклена витражами. Здесь откроются брендовые магазины, рестораны, фитнес-клуб. А настоящей жемчужиной ZILART DIAMOND станет собственный бассейн с прозрачной крышей. Всего на 22 этажах «дома-бриллианта» будет чуть более 350 квартир. Более половины из них — с видами на парк, поэтому предложение весьма эксклюзивное.
Оба дома, естественно, тоже строятся по нашей системе «все включено». Таким образом, покупая жилье в любом из столичных жилых комплексов нашей компании, люди получают доступ к развитой инфраструктуре: подземным паркингам, образовательным учреждениям в шаговой доступности, объектам ретейла, а также зеленым пространствам для отдыха и спорта. Такой формат жилья сегодня очень и очень востребован.
