Не «офис», а «место коллективного труда»: как меняется бизнес в Москве
Половина офисных зданий в Москве — наследие эпохи капиталистического романтизма. Что это значит для столичного рынка коммерческой недвижимости? Об этом по итогам конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития» рассказал управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield в России Сергей Рябокобылко.
— Начнем с итогов 2020 года — какие смысловые тренды на рынке коммерческой недвижимости Москвы и России вы можете окончательно сформулировать? Как все поменялось? Надолго ли эти изменения?
— Все тренды можно разделить на три группы:
- экономические — связанные с торможением экономики, выпадающими доходами компаний и домохозяйств, снижением рентабельности бизнесов и капитализации компаний. Эти эффекты растянуты во времени и связаны с экономическими циклами;
- чрезвычайные — кратковременные, обусловленные экстремальными мерами по обеспечению безопасности: это и закрытие границ, ограничение на передвижения, сокращение числа собраний и мероприятий и т. д. Такие тренды сойдут на нет по мере того, как будет проводиться вакцинация;
- социальные — наиболее интересные. Пандемия заставила все человечество, национальные правительства и отдельных граждан переосмыслить образ жизни, ценности и взгляды. Сейчас на фоне экономических и чрезвычайных факторов социальные пока остаются на втором плане, но именно они запускают необратимые изменения в жизни.
Взять, к примеру, ту же удаленную работу: ее экстренное введение было ответом на чрезвычайные меры, а дальнейшее распространение связано с экономической целесообразностью. Но в итоге именно отношение людей к удаленной работе станет определять, вернемся ли мы все в офисы или нет.
То же самое и с онлайн-торговлей, которая получила импульс как ответ на локдаун, однако именно психология потребителя определит баланс онлайна и офлайна в будущем. Сегодня очень важно все тренды рассматривать в контексте временного горизонта, чтобы избежать «ослепления» яркими, но краткосрочными событиями, которые уже завтра будут забыты.
— Что с офисами в Москве? С одной стороны — в городе дефицит офисов, с другой — компании перешли на удаленку…
— Вы говорите о дефиците качественных площадей, но дефицита офисов в Москве нет уже давно.
Вектор развития столицы изменился еще в 2015 году. От модели глобального финансового мегаполиса, выкачивающего ресурсы из всей страны, Москва перешла к концепции устойчивого развития удобного для жизни города, который задает для других наших городов стандарты качества жизни и качества среды.
Офисный рынок очень показателен. Половина офисных зданий в столице — наследие эпохи капиталистического романтизма, когда нужно было быть ярче, выше, круче — но исполнение оставляло желать лучшего.
Сегодня эти здания устарели и морально, и физически. Поэтому, несмотря на то что в Москве вакантно около 2 млн кв. м офисов, которых, казалось бы, достаточно для размещения еще 250 тыс. сотрудников, в реальности действительно подходящих, качественных офисов далеко не так много. И если в предыдущие 20 лет именно офисы задавали стандарты передового девелопмента (с точки зрения финансирования, концепций, качества строительства, технологий), то сегодня другие сегменты вырвались вперед. В Москве массово строится качественное жилье, новые торговые центры представляют собой уникальный сплав технологий, социальной инженерии и управления пространством, а офисные здания на этом фоне начинают выглядеть архаично. Бум коворкингов и гибких рабочих пространств стал попыткой «втащить» архаичные офисы в будущее.
Мне кажется, что сегодня правильно говорить не «офис», а «место коллективного труда», так как именно в этом заключается уникальная функция офисного пространства.
Соответственно, и работа в будущем будет делиться не только на ручную, интеллектуальную, творческую, но и на коллективную, командную и индивидуальную. Чем сложнее специальность, тем из бóльших элементов будет состоять трудовая матрица.
Да, сегодня для многих офис переехал в собственную квартиру. При этом футурологи дискутируют: а что мешает обратному процессу? Почему не перевести квартиру в офис? Если это сегодня кажется сложным и непривычным, то вовсе не значит, что подобное не произойдет в будущем. В конце концов для поколения ранних иксеров и тем более бэби-бумеров концепция экономики совместного потребления звучала в свое время тоже смехотворно.
— Коворкинги — это навсегда?
— Слово коворкинг, как это часто бывает, оказалось очень живучим, но при этом крайне неудачным. Сегодняшний коворкинг — совсем не тот продукт, который предлагали в начале 2010-х. Конвергенция традиционных офисов и коворкингов привела к появлению формата гибких офисов. Но главное, что сегодня нужно помнить: вне зависимости от названия у любого типа офиса должна быть устойчивая бизнес-модель, качественное обслуживание, рабочее пространство должно обеспечивать безопасность. Модные слова не должны заменять базовые параметры качественной рабочей среды.
— Как быть с ретейлом? Тут и уход в e-commerce, и закрытые магазины, и ТЦ в пандемию…
— Сегодня мяч на стороне ретейлеров. К сожалению, в ответ на снижение доходов многие из них пошли по самому простому пути: они пытаются удержать цены, отчаянно экономя на качестве, ассортименте и сервисе. В результате покупательский опыт в таких магазинах оказывается настолько низок, что потребитель в ужасе бежит в онлайн.
Закрытые границы лишь способствуют тому, что ожидания покупателей снижаются. Это своего рода замкнутый круг — покупатели не знают, каким может быть современный ретейл, а ретейлеры следуют за запросом покупателей. Поэтому сегодня качество торгового пространства в целом превышает потребности продавцов и покупателей — современные технологии и гибкость предоставляемые торговыми центрами не всегда задействованы.
Я ожидаю, что появится группа торговых операторов, которая сможет переломить нисходящий тренд тотальной «дискаунтеризации».
— Московские тренды — в русле международных трендов? Или мы идем «своим путем»?
— Не только в русле, но и впереди. У нас гораздо более высокий метаболизм. Если глобальный офисный рынок только сейчас начинает сжиматься (по итогам года глобально ожидается высвобождение около 9 млн кв. м), то Москва отыграла бóльшую часть сжатия в 2020 году. Именно поэтому сегодня в экспертном международном консалтинговом сообществе колоссальный интерес к Москве. Именно мы покажем, как будут развиваться более консервативные и инертные города.
— Как инвесторы вели себя в 2020 году? Кому удалось заработать?
— Инвесторы были не слишком активны по понятным причинам. Быстрых заработков в коммерческой недвижимости больше нет. Поэтому для инвестора остро стоит вопрос кредитной нагрузки, устойчивости арендного потока и сбалансированности портфеля.
— Куда смотреть инвесторам в 2021 году? Локации, сегменты…
— Мы по-прежнему считаем, что наиболее интересны территории и форматы, проходящие через процессы фундаментальной трансформации. Транспортное и инфраструктурное строительство за пределами Третьего кольца в корне меняет представление о доступности. Потребность в реновации устаревших офисов создает уникальную возможность для того, чтобы сбалансировать предложение недвижимости в центре в пользу гостиниц и жилья, сделав исторический центр еще более обжитым.
Из сегментов я бы отметил те, которые связаны со здоровьем или качеством жизни. Это и рекреация, и медицинские центры, и дома престарелых. После пандемии, я надеюсь, люди станут больше ценить здоровье и саму жизнь.
— А в более отдаленной перспективе — чем интересен наш рынок недвижимости? Куда вкладываться «в долгую»? Такие инвесторы, кстати, есть?
— В долгосрочной перспективе наш рынок, конечно, недооценен и недоинвестирован. По качеству отдельных активов мы не уступаем европейским столицам, но вот по мультипликаторам отстаем в два-три раза. Я не сомневаюсь, что мы увидим в перспективе годовой объем инвестиций на уровне €10 млрд.