Как инвесторам воспользоваться новыми городскими трендами
«Горожане изменили свои потребительские приоритеты и привычки», — такой вывод сделал известный урбанист Сергей Капков, выступая на образовательной программе Фонда «Дом.РФ». По словам эксперта, который в начале 2010-х годов отвечал за развитие пешеходной инфраструктуры и креативных кластеров в столице, а сейчас руководит Московским центром урбанистики, самый ярко выраженный текущий тренд развития мегаполисов — это концепция 15-минутного города. «Задача послепандемийных городов сделать так, чтобы жители — главные потребители городских сервисов — могли не выезжать из своего района. В 15-минутном пешеходном радиусе могли получить все, что возможно. Начиная от социальных сервисов, заканчивая любой другой городской активностью», — сказал урбанист.
«Дефицит времени»
Сергей Капков, урбанист:
— Главное для жителя любого крупного города — это дефицит времени. Эра спальных районов заканчивается. Сейчас должны быть районы, где людям комфортно находиться целый день, где они смогут работать, тратить деньги и получать максимальное количество городских сервисов. Им не потребуется за всем этим ехать в центр города.
Горожане активны вне зависимости от возраста. Они хотят работать, не хотят стоять в пробках, не хотят тратить много времени на поездку от дома до работы или много времени на саму работу. Люди готовы работать в тех районах, где они живут. Задача городов — создать им такие условия.
Одним из таких развивающихся субцентров в Москве для примера можно назвать территорию, прилегающую к транспортно-пересадочному узлу (ТПУ) «Ботанический сад» (мы уже рассказывали об этой локации, когда обсуждали перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость). Здесь ГК «Пионер» за шесть лет построила жилые кварталы «LIFE Ботанический сад», международную школу Brookes, апарт-отель YE’S, а сейчас возводит торгово-офисный комплекс с 19-этажной башней Plaza Botanica.
Что важно: субцентр с трех сторон окружен парками. А торгово-офисный центр будет связан переходом «сухие ноги» со станциями метро и МЦК. Таким образом, благодаря комплексному подходу в развитии на небольшой территории, которую действительно можно обойти за 15 минут, есть и жилье, и рабочие места, и зоны рекреации, и шопинг.
Концепцию компактного города реализуют в Москве около десяти лет. Однако лишь недавно ее конкретизировали во времени. «Что такое «город 15 минут»? Это доступность внутри одного района. Это комплексное развитие, это общественные пространства, это социальная инфраструктура и рабочие места», — рассказал мэр Москвы Сергей Собянин, открывая Московский урбанистический форум 2021 года.
«Офисные пространства в резиденциальных кварталах»
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield:
— Традиционно в крупных городах формировались деловые центры — территории высокой концентрации офисных зданий. Именно такая концентрация приводит к маятниковой миграции и пиковому трафику. Сегодня девелоперы стараются ответить на запросы населения и организовывают офисные пространства, в том числе и гибкие в резиденциальных кварталах.
Для России, где города традиционно лидируют в рейтингах наиболее затрудненного транспортного движения, такая концепция кажется удачным решением. Это не только дает возможность для работы рядом с домом, но и стимулирует создание локального бизнеса, ориентированного не только на сервис. Для Москвы прообразом таких 15-минутных городов можно назвать метрокоммуны — сложившиеся территории со станциями метро в центре.
Нацеленные на урбанистическую концепцию 15-минутного города нормы содержатся во многих решениях столичной мэрии. Одно из них — стимулирование создания рабочих мест за пределами ТТК. Механизм этой городской программы заключается в том, что застройщик многоквартирного дома может получить льготу за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, где строится жилье, если построит промышленный, офисный, социальный, торговый или спортивный объект, создав при этом новые рабочие места. Цель города — убрать большую дневную миграцию в центр и обратно. В программу активно включились крупнейшие застройщики Москвы — уже через несколько лет это приведет к бурному росту объектов коммерческой инфраструктуры между ТТК и МКАД.
«Новые деловые кластеры»
Дмитрий Клапша, директор, отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL:
— Транспортная инфраструктура в центре Москвы перегружена, при этом новое офисное строительство в Центральном деловом районе последние шесть-семь лет практически отсутствует. Поэтому сейчас активно развиваются новые деловые кластеры за ТТК и МКАД, где есть все необходимое для жизни, работы и отдыха. Идея создания децентрализованных районов заключается в том, чтобы развивать большие территории в удаленных от центра локациях комплексно, чтобы у резидентов была возможность не покидать район своего проживания и места работы.
Этот тренд особенно актуален в период пандемии и отвечает потребностям арендаторов как с точки зрения локации и удобной транспортной доступности, так и развитой инфраструктуры. Офис должен быть безопасным и комфортным местом для сотрудников, а бизнес-центры — предлагать полноценный сервис в рамках одного проекта.
Кроме Москвы, концепция 15-минутного города также заложена в программном документе развития городской среды всей России — Стандарте комплексного развития территории. «Если в районе существует дефицит рабочих мест, то регион или муниципалитет должны стимулировать появление офисных центров, переезд подведомственных учреждений в определенные проблемные районы и т. д.)», — рассказал заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.
Как всей этой информацией воспользоваться инвесторам в недвижимость или компаниям — арендаторам офисных площадей?
Вернемся к упомянутому выше району станции метро «Ботанический сад». Офисы в Plaza Botanica будут востребованы не только классическими компаниями-арендаторами, но и предпринимателями, которые проживают в районе. Для этого в Plaza Botanica предусмотрены как классические и гибкие офисные пространства, так и офисы в «мелкую нарезку» — от 33 кв. м.
«Plaza Botanica является хорошим вариантом размещения сотрудников за ТТК с развитой инфраструктурой и активно развивающимся районом, наличием ТПУ и близостью парков. Возможность приобрести в собственность помещения площадью от 5 тыс. кв. м сейчас ограничена. Plaza Botanica является одним из немногих объектов, где есть данная возможность», — рассказал о проекте Дмитрий Клапша из JLL.
Plaza Botanica следует рассматривать в комплексе с торговым центром Botanica Mall и апарт-отелем YE’S. Первый будет служить точкой притяжения трафика (что может быть важным для некоторых компаний и видов бизнеса) и объектом сверхнасыщенной инфраструктуры, а второй — местом размещения для иногородних сотрудников и партнеров. Проект Plaza Botanica предусматривает панорамные виды на парки в большинстве офисов, на четвертом этаже запроектированы террасы. Прямо напротив офисно-торгового центра расположен вход в парк «Сад будущего». Визуально благоустройство территории комплекса связано с этим парком, как бы продолжая его. Концепция всего офисно-торгового комплекса разработана известной японской инжиниринговой фирмой Nikken Sikkei.
Читайте также Присмотритесь к полуострову Нагатино, если компании нужен новый офис