Влад Сурков: «При заключении договоров о КРТ могут возникнуть сложности»
В конце 2020 года в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Документ вводит совершенно новые подходы освоения и застройки пространств. Девелоперы уже приступили к активному освоению территорий по новым правилам, однако с юридической точки зрения при реализации проектов возникает много вопросов.
Партнер юридической фирмы Platforma.Legal, эксперт по коммерческой недвижимости Влад Сурков рассказал «РБК-Недвижимости» о нюансах нового закона и объяснил, как можно помочь девелоперам разобраться в нововведениях.
— Какие наиболее значимые изменения новый закон о КРТ внес в Градостроительный кодекс?
— Новый закон ввел целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение хаотичной точечной застройки, не обеспеченной необходимой инфраструктурой. Теперь в законодательстве закреплено требование о том, что в градостроительном плане земельного участка, подпавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Кроме того, согласно новому закону, теперь российские застройщики обязаны возводить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям. В документе также закреплены жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, прописана процедура проведения торгов на право заключения застройщиками договора о КРТ с государством. Законом также введен прямой запрет на изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территорий, подпавших под комплексное развитие.
— Снижает ли закон о комплексном развитии территорий роль правил землепользования и застройки? О чем нужно знать девелоперам?
— Действительно, последние изменения в Градостроительный кодекс снижают роль как правил землепользования и застройки, так и генпланов. Нововведением в новой редакции закона является то, что решение о применении режима КРТ к определенной территории может быть принято вне зависимости от того, предназначена ли такая территория под КРТ в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Также стоит отметить, что новый закон дает возможность органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных территорий в режим КРТ. При этом власти теперь имеют полномочия включать в перечень объектов, подпадающих под закон о КРТ, не только изношенные или аварийные объекты, но и любую недвижимость, которая оказалась в одном районе или квартале с объектами, подлежащими сносу в силу их ненадлежащего состояния.
— Как вы оцениваете подобные изменения?
— Их можно понять, ведь перед властями остро стоят задачи по большим объемам строительства нового жилья, ликвидации заброшенных или полузаброшенных промышленных зон и нередко созданию полностью обновленных районов. Однако ответить на вопрос о том, насколько стоящие перед государством цели оправдывают вольное обращение с базовыми принципами законодательства, мы сможем только через несколько лет, когда увидим результаты проводимой сегодня политики.
— Какие сложности могут возникнуть у девелоперов при реализации проектов КРТ?
— Проекты по КРТ — это не только про административные решения властей о развитии той или иной территории по схеме КРТ, но и договоры. Причем существуют договоры двух типов. Первый — между городом и победителем торгов на право заключения договора. Второй — между несколькими правообладателями объектов, подпавших под КРТ, о порядке реализации проекта. Мы не видим особого смысла говорить о договоре с победителями аукционов — тут стандартная форма от государства, которая не подлежит обсуждению. А вот договоры между правообладателями — штука интересная, комплексная, непростая, требующая экспертизы профессиональных юристов. По сути, такие договоры будут напоминать соглашения между несколькими собственниками объектов недвижимости, которых уже немало в отношении торговых и офисных комплексов. Однако опыт подготовки подобных договоров есть далеко не у всех. Поэтому при их заключении у некоторых застройщиков и могут возникнуть сложности.
— Получит ли практика договоров о комплексном развитии территорий повсеместное распространение?
— На сегодняшний день нам непонятно, насколько практика договоров о КРТ в принципе получит распространение. С одной стороны — сейчас только на сайте департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы висит 47 проектов КРТ в отношении 485 га земли. Однако на сегодня не совсем понятно, захотят ли люди заморачиваться данным вопросом, ведь разобраться без экспертной консультации в нем может быть очень непросто…
— В чем отличие Platforma.Legal от классических консалтинговых и юридических компаний? Как она может помочь девелоперам?
— Platforma.Legal — это гибкая платформа, которая в отличие от обычных компаний предоставляет не одного специалиста, а дает доступ сразу к нескольким юристам и экспертам в различных областях. Мы формируем команды под конкретные проекты наших клиентов. При формировании команды можем предоставить клиенту возможность выбора из нескольких специалистов в каждой из интересующих его областей. Кроме того, мы сохраняем за собой контроль за качеством и сроком оказания услуг вне зависимости от сложности ситуации.
Стоит отметить, что в нашей команде несколько десятков высококлассных юристов, имеющих многолетний опыт в консалтинге и бизнесе. Platforma.Legal обеспечивает качество услуг на уровне лучших юридических фирм при существенно меньших затратах для клиента. Эксперты компании помогут застройщикам разобраться в нюансах закона о комплексном развитии территорий, сэкономив им не только время, но и деньги.
Подробную информацию о необычной юридической фирме Platforma.Legal можно узнать на сайте platforma.legal.