Зачем финтех-гигантам идти в недвижимость

Экосистемы крупных банков основаны на автоматизации. Получив «полную цифру» в банковских операциях, они обратили внимание на недвижимость как еще не автоматизированный актив с высоким потенциалом. Почему финтех двигается в сторону проптеха (PropTech), какая выгода в этом для банков с миллиардными оборотами и о чем говорит такое движение.

Общие тенденции рынка недвижимости сегодня

Рынок движется в сторону цифровизации и прозрачности. Машинные алгоритмы быстро оценивают недвижимость, делают прогнозы. Искусственный интеллект (ИИ) способен перенять опыт риелторов с многолетним стажем и масштабировать эти знания с площади одного района на другие города и даже зарубежье. Стартапы, предлагающие такие услуги, собирают крупные раунды инвестиций (например, стартап Loft из Бразилии), а действующие игроки (например, Opendoor), находясь на старте, уже имеют многомиллиардную капитализацию.

Прогнозы рынка недвижимости, которые делает ИИ, способны предугадывать движение средств и делают богаче того, кто владеет этими данными и прогнозами. При этом сама недвижимость становится все более ликвидным активом. Купить и продать квартиру можно практически «в один клик», оформление документов тоже постоянно автоматизируется и оцифровывается. А маржинальность у сделок с недвижимостью остается одной из самых высоких среди других классов активов (около 12–18% у девелоперов и около 10% у инвесторов).

Все это делает недвижимость привлекательной нишей для развития бизнеса крупных финансовых экосистем.

Как гиганты занимают свое место на рынке

В России интерес крупных игроков к недвижимости только начинает набирать обороты: у банков еще нет специального кредитного продукта для инвесторов в недвижимость (как в Америке). Здесь работает только ломбардное кредитование. Тем не менее финансовые гиганты начинают искать пути получения внебанковского и рекламного дохода через недвижимость.

Они создают внутри своих систем маркетплейсы («ДомКлик» с целью получения дохода от рекламы и притока новых ипотечных клиентов у «Сбера»), открывают паевые инвестиционные фонды в недвижимости (Альфа-Банк и «Сбер»).

Зачем это им? Помимо того что стратегии банков учитывают современные тенденции рынка недвижимости, банкам нужно наращивать доходность от активов, находящихся на их балансе. Чистая прибыль банков (во многом благодаря ипотеке) измеряется сотнями миллиардов рублей. Банки стремятся к тому, чтобы деньги работали, а потребности клиентов в приобретении недвижимости также удовлетворялись внутри экосистемы банка, «под одной крышей».

Как это реализуется на практике

Крупнейшие зарубежные банки и финансовые корпорации давно предлагают клиентам продукты, основанные на недвижимости. Интересно, что они делают это в содружестве с IT-стартапами и не создают решения с нуля. То есть на стыке проптеха и финтеха появляется ниша «недвижимости в финтехе» (RealEstate FinTech).

Так работают Barclays Bank, Bank of America, JP Morgan и многие другие. При этом кооперация с IT-стартапами и интеграция новых решений с уже имеющимися позволяет им создавать новый функционал и экономить на этом около 2–3 млрд руб.

Российские «Яндекс.Недвижимость» и «ДомКлик» от Сбербанка базируются на той же основе. А Тинькофф Банк открыл акселератор для финтех-стартапов, чтобы выделить и поддержать идеи, с которыми в будущем можно работать (в том числе и с недвижимостью).

Если резюмировать, основные стремления внутри российской ниши «недвижимость в финтехе» выглядят сегодня так:

• развивать системы оценки недвижимости, создавать новые решения для ускорения сделок;
• завести все операции клиента с недвижимостью «под свою крышу» (для банков);
• создавать инвестиционные фонды на недвижимость (у Сбербанка число активов, вложенных в ЗПИФН под его управлением, достигло 50 млрд руб., у Альфа Банка есть ЗПИФН на коммерческой недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Подобные решения есть у «Уралсиба» и ВТБ.

Однако ни у одного из банков не развито управление непрофильными активами (недвижимостью) на высоком уровне. Эта ниша находится в стадии разработок, даже если уже приносит прибыль. Но направление будет развиваться, так как свободные активы банка должны работать, и сценарий со срочным выкупом и перепродажей недвижимости — один из самых маржинальных.

Цифровизация недвижимости — важнейший тренд

Хотя цифровизация и ускорение недвижимости — важнейший тренд рынка, даже в Америке он находится еще на старте. Самые крупные его представители — Opendoor и Zillow — занимают не более 1% рынка, но потенциал для развития огромен.

Фото: Realiste

Здесь можно провести аналогию: когда Amazon только начинал работать, интернет-товары занимали всего лишь 1% рынка, сегодня это 30%.

Цифровизацию недвижимости ожидает то же самое — как в Америке, так и во всем мире. И тот, кто будет у руля, когда цифра начнет полностью руководить рынком недвижимости, заработает на нем миллиарды долларов. Кто станет этим миллиардером? Скорее всего, крупные игроки с большими активами — банки. Они будут зарабатывать на транзакциях, лидах, ипотеке и решении всех вопросов, связанных с недвижимостью, «в одном офисе».

Сколько российские финтех-гиганты смогут заработать на недвижимости

Банки уже зарабатывают на недвижимости опосредованно, через ипотечные кредиты. Доход от них составляет около 20–30% годовых на собственный капитал банка по каждому выданному ипотечному кредиту. В номинальном выражении это сотни миллиардов рублей.

Активы они могут пустить в нишу недвижимости, в тренд цифровизации, и стать первыми, кто начнет зарабатывать на гребне волны. Сколько это в материальном выражении? Емкость этого рынка в России — около $30 млрд.

Оказаться в нужное время и в нужном месте на рынке недвижимости сегодня — это заработать миллионы и миллиарды в будущем. Речь о том, что вложения в недвижимость и технологические решения в этой сфере окупятся с большими «иксами». Именно поэтому финтех-гиганты стараются держаться ближе к трендам, создают свои предложения и максимально участвуют в совершении сделок с недвижимостью своих клиентов.