Почему российские застройщики перейдут на зеленые технологии
10 млн зеленых метров
Мода на экологичные девелоперские проекты пришла в Россию с Запада, где на фоне нарастающего беспокойства о состоянии окружающей среды компании стремятся сократить расход энергии и выброс отходов. Отечественному рынку экодевелопмента всего около десяти лет, хотя для нашей страны проблема очень актуальна.
Согласно актуальным данным консалтинговой компании CBRE, экологическую сертификацию по международным стандартам прошло более 230 российских объектов недвижимости суммарной площадью около 10 млн кв. м. Прежде всего, это офисные, торговые и складские центры в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Казани и Уфе, а также отели и объекты Олимпиады-2014 в Сочи.
В России на законодательном уровне пока отсутствуют требования к строительству объектов в соответствии с экологическими стандартами — зданию достаточно иметь так называемый энергопаспорт. Этого недостаточно, чтобы соответствовать мировым эконормам: за рубежом для оценки энергоэффективности создают и тестируют трехмерную модель будущего объекта недвижимости — в условиях, приближенных к реальности, с учетом работы всех внутренних инженерных систем.
На международном уровне наиболее распространены два стандарта зеленой сертификации недвижимости — американский LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) и британский BREEAM (BRE Environmental Assessment Method). В первом случае объекты оценивают с позиций энергоэффективности и инноваций, а также уменьшения воздействия на окружающую среду. Во втором — по таким критериям, как экономия энергопотребления, доступность общественного транспорта, благоприятные и безопасные условия для пешеходных и велопрогулок, наличие энергоэффективных лифтов и эскалаторов, безопасность жизнедеятельности, вода, материалы, утилизация отходов, загрязнение.
Забота об экологии притягивает арендаторов
Развитие экотехнологий (в том числе очистка воды и воздуха в здании, установка энергоэффективной офисной техники, экономных систем освещения и водосберегающей арматуры) позволяет создавать удобные и продуктивные рабочие пространства. И для потенциальных арендаторов это служит дополнительным позитивным фактором при выборе проекта.
Наличие у БЦ или ТЦ зеленого сертификата часто играет большую роль для крупных иностранных клиентов, у которых есть программа устойчивого развития, предусматривающая заботу об окружающей среде и повторное использование ресурсов. Подобные примеры есть в офисном парке Comcity. Один из арендаторов, компания 3M, американская штаб-квартира которой на 100% обеспечивается возобновляемыми источниками электроэнергии, к 2025 году планирует перевести на такой режим все свои представительства в мире.
Офисы некоторых крупных российских корпораций, например «Ростелекома» в Comcity, тоже имеют зеленый сертификат, но для отечественного бизнеса это, скорее, исключение из правил.
Зеленый — значит конкурентоспособный
К сожалению, пока девелоперы в России не готовы массово переходить на экологичное строительство. На Западе уже стали обычной практикой установка солнечных батарей, обеспечивающих потребность в электричестве, использование вторсырья в качестве строительного материала и очистка дождевой воды для нужд проекта.
В нашей стране такие разработки до сих пор не нашли широкого применения у застройщиков. Во-первых, это очень сложно — необходимо внедрять большое количество энерго- и ресурсосберегающих технологий. Среди них — внешние автоматические жалюзи, хранилища холода, системы рекуперации и увлажнения воздуха, естественная вентиляция для поддержания комфортного климата и многое другое.
Во-вторых, это дорого — расходы на зеленые стандарты могут составлять от 1% до 12% стоимости строительства проекта. При этом наличие сертификата практически никак не влияет на величину арендной ставки на квадратный метр в год, что отпугивает застройщиков. Да, экодевелопмент позволяет в отдельных случаях ежегодно экономить до 20% затрат на коммунальные платежи, что особенно важно с учетом постоянного роста тарифов ресурсоснабжающих организаций. Но бизнес не хочет тратить миллионы уже сейчас, рассчитывая на возврат потраченных денег в будущем. За рубежом окупаемость проекта в семь — десять и более лет является нормой, наши же девелоперы не готовы ждать дольше трех — пяти лет.
По той же причине экологичное строительство у нас в основном распространено в коммерческой недвижимости. Стоимость квартир в зеленых жилых комплексах будет значительно выше, чем в проектах аналогичного уровня в той же локации, но без сертификата. Ни девелоперы, ни покупатели не готовы переплачивать за заботу об окружающей среде. В связи с этим говорить о массовых вложениях в зеленые технологии в России пока не приходится.
Со временем постепенный переход рынка на экодевелопмент, пусть и не повсеместно, произойдет и у нас. Мы не исключаем, что таких проектов в столице в ближайшие годы будет все больше и больше — спрос на экологичность растет, прежде всего — среди платежеспособной аудитории. К тому же усиливающаяся конкуренция на девелоперском рынке Москвы и Санкт-Петербурга, а также борьба за крупных международных арендаторов стимулируют застройщиков серьезнее относиться к получению зеленых сертификатов для своих проектов.
Должен сыграть и чисто прагматический фактор: окупаемость проектов постепенно выходит на общемировой уровень, поэтому вопрос снижения эксплуатационных расходов за счет энергосберегающих технологий без снижения качества строительства выйдет на первый план.
