Алексей Ефимов (JLL): «Чудес не происходит. Цены на офисы не падают»
Крупным компаниям сложно разместить свой офис в центре Москвы, более 70% офисных площадей, которые выйдут на рынок до конца 2021 года, уже заняты. Об этом на конференции РБК «Недвижимость России» рассказал в своем выступлении член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов. Продолжаем развивать тему в экспертном интервью.
— Поясните, что происходит с рынком офисов в Москве? Дефицит есть?
— Офисный рынок постепенно поляризуется. С одной стороны, в Москве продолжается рост средней вакантности (наш прогноз до конца года — 13,2–13,4%), с другой стороны, в классе А наблюдается ее снижение, особенно в центре. Новое строительство внутри Садового кольца практически отсутствует. Если крупные компании рассматривают аренду или покупку офисов в этом районе, то выбор у них ограничен. Мы ожидаем, что в 2022–2023 годах офисный рынок будет на стороне арендодателя в ЦАО и на стороне арендатора в зоне за ТТК.
Если сравнивать ситуацию с 2020 годом, то активность арендаторов выросла и сделок в этом сегменте оказалось больше, чем планировалось. Сейчас мы видим реализацию отложенного спроса: объем сделок аренды и продажи офисов класса А и Б постепенно восстанавливается к докризисным значениям. По итогам 2021 года будет реализовано более 1 млн кв. м, что является хорошим результатом для кризисного года.
— А что происходит с объемами нового строительства офисов?
— В 2021 году на московский рынок выйдет около 680 тыс. кв. м. Несмотря на значительные объемы ввода, для аренды будет доступно около 25% офисных площадей. Для сравнения, в 2020 году после завершения строительства объектов было свободно 78% площадей. Больше половины зданий, которые будут введены в этом году, строятся под конкретного клиента либо для собственных нужд, что является абсолютным максимумом за всю историю рынка.
Дефицит спекулятивных площадей, который сейчас возник на офисном рынке, влияет на дальнейшую коррекцию арендных ставок. Проще говоря, собственники стали давать меньше скидок. В большей степени данная тенденция заметна в объектах класса А, расположенных в центральных локациях.
— Насколько дефицит офисов важная проблема в масштабах города?
— В Москве строится большое количество жилья, поэтому возникает вопрос: где все эти люди будут работать? Сейчас крупные девелоперы начинают развивать офисные проекты на периферии, в том числе для получения льгот при смене ВРИ на жилую застройку, но это не единственная причина выхода в новый сегмент.
Офисный рынок не демонстрирует резких колебаний: нет ни резкого падения арендных ставок, ни большого количества пустующих офисов. Это довольно стабильный сегмент, в который можно инвестировать и в стабилизированных объектах получать доходность на уровне 9–10% годовых.
— А как пандемия изменила рынок офисной недвижимости в Москве?
— Во-первых, большое внимание уделяется качеству офисных проектов, которые выходят на рынок. Девелоперы вынуждены инвестировать дополнительные средства в здания и инфраструктуру, чтобы заполнить их арендаторами на фоне растущей конкуренции.
Во-вторых, в Москве растет спрос на гибкие пространства со стороны корпоративных клиентов. Уже к сентябрю 2021 года объем сделок аренды в этом сегменте составил 51 тыс. кв. м. Это выше годового значения не только 2020-го, но и 2019 года. Спрос на гибкие пространства в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6–8% от совокупного спроса на офисы.
— Все ли бизнес-центры Москвы соответствуют новым рыночным запросам на гибкие пространства?
— Объем предложения гибких офисов достигнет 344 тыс. кв. м, этот сегмент за год вырос на 46%. Доля сетевых операторов коворкингов по арендуемым площадям за последний год заметно увеличилась в субрынках ЦАО, Белорусский и «Москва-Сити». Основное отличие между гибкими и классическими офисами — это плотность размещения. Когда в бизнес-центре размещается коворкинг, он ориентируется на 5–6 кв. м, то есть в два раза плотнее, чем классические офисы.
Девелоперы, которые в состоянии адаптировать свою инженерную систему под запросы коворкингов (например, поставить дополнительное оборудование, чтобы было достаточно кондиционированного воздуха для офисов с высокой плотностью рассадки), сегодня выигрывают. Те, кто не может себе этого позволить, теряют арендаторов.
— А как собственники офисных зданий переживают ситуацию? На что они ориентированы?
— Ситуация в офисном сегменте оказалась более позитивной, чем мы ожидали в 2020 году. Во-первых, крупные компании не отказываются массово от офисов, потому что на удаленке в долгосрочной перспективе страдает эффективность бизнеса. Но из-за гибридного формата работы изменилась концепция рабочего пространства. Офис постепенно превращается в место для социализации и коллаборации.
Чтобы реагировать на запросы арендаторов, собственники вынуждены адаптировать не только саму рабочую зону, но и общие зоны в бизнес-центрах.
Во-вторых, многие крупные игроки создают собственные коворкинги, чтобы диверсифицировать свои портфели и заполучить «гибких клиентов». Если у девелопера объем портфеля от 300 тыс. кв. м и выше, то коворкинг можно использовать как инкубатор. Выращиваешь небольшие компании, а потом, когда они подрастают, пересаживаешь их на классическую аренду. В этом смысле собственники в тренде.
— А что хотят компании-арендаторы?
— Арендаторы хотят максимальной гибкости и низкой цены. Но реальные сделки, которые мы видим, показывают, что чудес не происходит. Цены на офисы не падают. В «Москва-Сити», например, средняя ставка аренды не опускается, а в ряде случаев идет вверх. Спрос на эту локацию растет, а вакантность, наоборот, снижается. Сейчас она находится на уровне 2,5%.
Объем сделок аренды и продажи офисов, заключенных в «Москва-Сити» с начала 2021 года, составил свыше 130 тыс. кв. м. Значительную часть свободного предложения поглотили крупные IT-компании, такие как Ozon и «Яндекс».
— Удаленный режим работы, а также налоговые льготы в Москве сделали еще более актуальным вопрос децентрализации офисного рынка. Как далеко может пойти децентрализация? Завершится ли она в Сколково или могут быть еще более удаленные локации?
— Во всем мире вокруг аэропортов есть большие офисные кластеры и бизнес-парки, где «сидят» компании разного уровня. У нас аэропортовые зоны за МКАД до сих пор не освоены, хотя потенциал для создания офисных кластеров в этих локациях хороший. Но я думаю, что это отдаленная перспектива. Сначала надо освоить площадки внутри и около МКАД. В перспективе ближайших двух-трех лет наиболее перспективной локацией для развития за МКАД будет оставаться уже частично сформированный бизнес-кластер «Сколково».
— Несколько лет назад в Москве заговорили о дефиците крупных офисных блоков класса А от 10 тыс. кв. м. Это так?
— Предложение крупных офисных блоков в Москве сократилось до минимальных значений за последние шесть лет. Свободные блоки от 20 тыс. кв. м в границах ТТК есть только в трех зданиях. Если запрос до 10 тыс. кв. м, то доступное предложение увеличится вдвое. В любом случае спекулятивных проектов класса А внутри ТТК недостаточно, чтобы удовлетворить запросы крупных компаний. Поэтому девелоперы осваивают площадки в удаленных районах с невысокой деловой активностью.
— А спрос есть на такие крупные площади?
— Основной запрос на крупные офисные блоки сейчас формируют госкомпании, банки и IT- сектор. Такие сделки всегда уникальны. Размеры компаний такие, что рынок просто не может ничего предложить под их запросы. Например, «Яндекс», который сейчас строит IT- кампус общей площадью 170 тыс. кв. м на улице Косыгина. Или Ozon, бизнес которого активно развивается и который сейчас вышел на рынок с запросом на 160 тыс. кв. м. Найти такую площадь для размещения штаб-квартиры в готовом здании проблематично.
— Какие-то новые офисные локации появились в Москве?
— Локации остались прежними, но восприятие субрынков у арендаторов стало более четким. Если смотреть на перспективные районы для офисной застройки, то сейчас активно развивается Сколково. Запуск МЦД улучшил транспортную доступность всего кластера и стал драйвером спроса на коммерческую и жилую недвижимость в этом районе.