Бум недвижимости в Европе: во что инвестировать осенью 2021 года

На фоне общего роста цен на европейскую недвижимость в некоторых сегментах рынка наблюдается настоящий ажиотаж, возникший из-за меняющихся потребностей бизнеса и населения в период пандемии и вследствие демографических трендов.

Эксперты нашей компании (Tranio — международный брокер недвижимости. — Ред.) рекомендуют инвесторам с низкой толерантностью к риску присмотреться к арендному бизнесу в уверенно растущих сегментах, к которым относятся жилье, логистика, супермаркеты, дома престарелых. Спрос на них в последнее время вырос. Арендные площади в таких сегментах приносят доходность 3–5% годовых. А если хочется высокой доходности, стоит обратить внимание на более рисковые стратегии девелопмента на базе отелей и офисов, которые особенно пострадали в кризис.

Жилая недвижимость

Рост цен на жилую недвижимость Западной Европы стимулируется дешевой ипотекой: в 2020 году средние ставки не превышали 1,5% годовых, а по динамике цен лидировали Венгрия (12,3%), Германия и Нидерланды (по 10,8%). Осенью 2021 года Германия и Нидерланды продолжают входить в первую пятерку по темпам роста цен.

Ставки аренды сейчас растут медленнее, чем цены на жилье. Например, по данным берлинского агентства Guthmann, к октябрю 2021 года цены на новостройки в столице Германии поднялись в годовом исчислении на 20%, а ставки аренды — на 13%. Цены на жилье в Афинах за второй квартал 2021 года выросли в среднем на 5,8%, а ставки аренды — на 2,8%, сообщает греческий сайт о недвижимости Spitogatos.

По статистике Tranio, основной объем инвестиционных сделок в жилом сегменте в 2021 году приходится на квартиры и апартаменты в Германии с доходностью 4% годовых от аренды и доходностью 10% от мезонинных займов на этапе строительства.

Логистика

Интенсификация интернет-торговли усиливает спрос на логистические центры и склады по всей Европе. В первой половине 2021 года компании электронной коммерции арендовали в Европе рекордные 24% площадей логистического назначения, сообщает JLL. Инвестиции в этот сегмент увеличились почти в два раза по сравнению с 2019 годом, хотя в некоторых странах, включая Германию, продажи снизились из-за дефицита предложения.

За последние пять лет цены на логистическую недвижимость выросли почти втрое, а ставки аренды — в 1,5–2 раза. Во втором квартале 2021 средняя доходность таких объектов в Европе составила 3,9% годовых.

Супермаркеты

По итогам 2020 года объем инвестиций в супермаркеты Европы увеличился на 40% по сравнению с 2019-м и достиг €6,7 млрд. По данным PwC, на немецкоговорящих рынках в этом сегменте арендная плата растет быстрее, чем в остальной розничной торговле. Средняя доходность супермаркетов Европы во втором квартале 2021 года составила 5,4% годовых, по данным Savills.

Мы наблюдаем повышенный спрос на супермаркеты со стороны частных инвесторов: каждый третий клиент Tranio из России, интересующийся коммерческой недвижимостью Германии, ищет продуктовые супермаркеты с долгосрочными арендными контрактами местных ретейлеров.

Дома престарелых

Дома престарелых — одна из главных ставок европейских девелоперов. Если в 2019 году почти каждый из них строил микроапартаменты, то в 2021-м мы отмечаем аналогичный тренд в сегменте жилья для пожилых. Европа продолжает стареть: в некоторых странах граждане старше 65 лет уже составляют больше 20% всего населения. По прогнозу Федерального института демографических исследований Германии, к 2030 году стране потребуется 700 тыс. новых мест размещения для престарелых.

Ставки аренды в немецких домах престарелых растут медленно из-за лимитов государственных пособий на оплату пребывания и медицинских услуг: сейчас они составляют 4% годовых.

Стратегии для оппортунистов: отели и другие пострадавшие активы

Во второй половине 2021 года собственники отелей и офисов, обремененные долгами, часто продают их со скидкой. По мнению 84% участников совместного опроса Tranio и IHIF, проведенного в сентябре 2021 года, отельный бизнес вернется к доковидным показателям к 2023–2024 годам. В Tranio видят в этом возможность заработать до 20% годовых на оппортунистических проектах.

По словам управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, сейчас сложно дешево купить качественные гостиничные объекты в хорошей локации. «Банки — владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к собственникам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов, сдерживая таким образом цены», — отмечает эксперт.

Купив с дисконтом небольшой отель, можно подготовить его к восстановлению рынка: сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию. Эта стратегия может принести около 6% годовых чистой доходности.

Также выигрышной может оказаться смена предложения на долгосрочную или среднесрочную аренду либо переоборудование помещений отеля под коворкинги.

Инвестирование в незавершенные объекты девелопмента несет в себе больше рисков, но оправдывается доходностью 15% годовых и выше. Самые сложные проекты в этой категории связаны с корректировкой градостроительного плана, когда землю, предназначенную под отели или офисы, удается переоформить под строительство жилья или других объектов с более надежным спросом. Исход таких проектов зависит от того, сумеет ли инвестор согласовать некоторые изменения: договориться с местными властями и соседями, получить нужные разрешения. Однако в случае успеха ленд-девелопмент приносит повышенную доходность — порядка 15–20% годовых.