Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Обзор района метро «Академическая». Жилье, цены, экология
Новости компаний Город ,  
0 

Обзор района метро «Академическая». Жилье, цены, экология

Эфир программы «Недвижимость» на телеканале РБК посвящен районам, расположенным рядом со станцией метро «Академическая». Жить здесь всегда было престижно, ведь это юго-запад столицы

Текстовая версия

Жить на юго-западе Москвы всегда было престижно. Широкие проспекты, метро, вузы и удобная квартальная застройка делали это направление востребованным у покупателей и арендаторов жилья и 20 лет назад, и сейчас. Эти же факторы могут стать определяющими в будущем спросе на жилье в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО).

При этом округ состоит из множества районов, некоторые из них удивляют вытянутой или просто нестандартной конфигурацией на карте. «РБК-Недвижимость» обычно готовит обзоры районов столицы в административных границах — но в этот раз мы решили отойти от буквализма. Разберем самую престижную часть ЮЗАО — ту, что примыкает к ЦАО — без привязки к формальным границам.

В качестве точки отсчета возьмем станцию метро «Академическая» и построим вокруг нее мысленный круг с радиусом в 2,5 км. Разберемся, что происходит на местном рынке недвижимости и что думают экологи о состоянии жилой среды в локации, которую можно назвать сердцем московского юго-запада.

ЮЗАО: история и важная статистика

В ЮЗАО проживает 1,5 млн человек — это 11–12% населения всего города. Основная линия метро — оранжевая, в документах она фигурирует как «Калужско-Рижская». Эта ветка метро идет вдоль Профсоюзной улицы. В округе 12 районов, из которых наиболее известны Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Черемушки, Котловка и Ясенево.

Новая площадь на юго-западе столицы. Москва, 1969 год
Новая площадь на юго-западе столицы. Москва, 1969 год

Застройка юго-запада Москвы — предмет многочисленных исследований историков, архитекторов и урбанистов. Историческая роль здешней недвижимости такова, что о ней пишут книги даже иностранцы. Например, польский архитектор и преподаватель Куба Снопек написал книгу «Беляево навсегда» об историческом районе Беляево. Кстати, подобно району вокруг станции метро «Академическая», Беляева тоже нет на официальных картах — в современной картографии это место разделили между Коньковом и Обручевским районом.

Если возвращаться к ЮЗАО в целом, то в 1950-х годах эту территорию отдали под научный кластер. О научном акценте говорит и название станции «Академическая», и построенное поблизости главное здание МГУ, и множество школ с углубленным изучением тех или иных предметов.

Для научной элиты и преподавательского состава вдоль Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и Профсоюзной улицы выстроили жилые дома, которые и сегодня считаются респектабельными. Одновременно с этим некоторые районы ЮЗАО застраивали более доступным и массовым жильем — пятиэтажными панельными домами. Так весь юго-запад с середины 1960-х стал площадкой для экспериментального жилого строительства.

Благодаря этому сегодня в районе началась массовая программа реновации. К примеру, в районе станции «Академическая» снесут 60 пятиэтажек, а новое строительство на их месте начнется весной 2022 года. Через несколько лет ЮЗАО превратится в район современных жилых комплексов, спроектированных по последним нормам градостроительства. Это создает точку роста для будущей капитализации жилья во всем округе.

По данным онлайн-опроса на сайте «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиру в западных округах Москвы хотели бы иметь в сумме более половины проголосовавших — 57%. А на вопрос «Квартиру в каком административном округе вы бы предпочли?» 22,6% участников интернет-голосования выбрали ответ «ЮЗАО». Это сделало юго-запад самым популярным местом столицы среди покупателей жилья.

Самые популярные округа Москвы среди покупателей квартир

Округ Доля желающих приобрести квартиру
ЮЗАО 22,6%
ЗАО 21,6%
СЗАО 13,1%
САО 7,6%
СВАО 7,6%
ЮВАО 7,6%
ЮАО 6,0%
ВАО 5,0%

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

На какие новостройки обратить внимание

Первичный рынок в районе вокруг «Академической» представлен бизнес-классом. Наиболее показательный пример — ЖК Eniteo (проектная декларация), который сейчас возводится на Севастопольском проспекте. Жилой комплекс состоит из двух корпусов переменной этажности высотой от 37 до 42 этажей; девелопер проекта — Tekta Group.

«Новый жилой комплекс призван стать новым символом Академического района, — рассказала «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. — Название Eniteo переводится с латыни как «блестящий», и новые дома полностью оправдывают это название. Фасады из стекла и металла устремляются ввысь и отражаются в лучах солнца. В солнечный день ЖК выглядит особенно красиво.

Уникальной особенностью фасадов стало наличие не четырех, а шести панорамных углов. Это означает, что практически все квартиры оказались видовыми и все жители Eniteo смогут любоваться уникальными видами на Москву. А панорамные окна подчеркнут эту особенность».

Действительно, со смотровых террас на 39-м этаже откроется панорама Москвы, откуда будут видны ключевые доминанты ЮЗАО: здание МГУ и Воробьевы горы. Доступ на такие террасы получат все жители Eniteo — но для особо нетерпеливых в продаже есть несколько редких планировок с собственной террасой, закрытой от посторонних.

ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group

Впрочем, главное в Eniteo — не виды, а сами квартиры, среди которых встречаются как базовые компактные варианты, так и просторные резиденции для большой семьи. Отдельный пункт — уникальные форматы, среди которых есть даже двухуровневые.

«Есть квартиры евроформата с большими мастер-спальнями, с большими кухнями-гостиными. Есть и пентхаусы для взыскательных покупателей, — перечисляет Елизавета Севастьянова. — Площадь квартир — от 43 кв. м до 100 кв. м. При этом максимальная площадь квартиры в проекте — 233 кв. м (это двухуровневая квартира с террасой). Пентхаусы — от 109 до 174 кв. м.

Есть много вариантов объединения, так как мы замечаем: люди все больше выбирают квартиры, где можно объединить кухню и гостиную.

Кроме того, все квартиры в нашем проекте сдаются с отделкой white box. Это очень удобно при высотном строительстве: вы приезжаете, а все черновые работы уже выполнены. Остается выбрать только цвет стен, постелить напольное покрытие и установить сантехнику, после чего можно переезжать».

Прямо сейчас стройка выходит на максимальные темпы. На момент написания статьи самое сложное — фундамент и подземная парковка — уже залиты, а монолитный каркас комплекса Eniteo «дорос» до уровня третьего этажа.

ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group
ЖК Eniteo. Визуализация Tekta Group

На первых этажах Eniteo застройщик пообещал создать общественную инфраструктуру, где будет все необходимое для жизни в комплексе — фитнес, магазины, салоны красоты и кафе. «В плане удобства для жителей территория Eniteo продумана до мелочей: помимо привычного комфорта для взрослых, во дворе расположатся детская площадка с современным игровым оборудованием и тихие уютные зоны, где можно расслабиться, а иногда даже поработать. Мы стремимся сделать так, чтобы каждому жителю здесь было уютно», — разъяснила Севастьянова.

Кто и почему выбирает жилье на юго-западе

Для ответа на вопрос «кто?» обратимся к тем, кто прицельно исследовал спрос покупателей и составлял собирательный портрет человека, который хочет жить в районе станции метро «Академическая». Это девелоперы, которые проводят тщательные исследования для анализа потребительских предпочтений.

«В первую очередь это семьи с детьми — район расположен близко к университетам, современным школам и детским садам, — поделились собственными наработками в Tekta Group. — Если говорить прицельно об Eniteo, то комплекс выбирают те жители, которым важна близость к центру. Всего в 20 минутах пешей ходьбы три станции метро, а на машине до Третьего транспортного кольца лишь семь минут».

Для многих покупателей юго-запад важен за счет своей экологии и репутации. «Безусловно, это один из самых престижных районов Москвы, — подтвердила Севастьянова распространенные доводы о районе вокруг «Академической». — С идеальной экологией, хорошей инфраструктурой и позитивным окружением.

Существующая застройка района сейчас активно обновляется. Не секрет, что все пятиэтажки попали в программу реновации, а значит, в дальнейшем это будет еще более современный и популярный район. Ну а Eniteo благодаря своей яркой архитектуре станет новой доминантой этого района».

Чтобы понять почему, сперва нужно посмотреть на карту. В районе вокруг «Академической» множество парков — сквер на Нагорном бульваре, зона отдыха на улице Ремизова, парк «Сосенки», долина реки Котловки, парк «Бекет», а также усадьба «Черемушки-Знаменское», пока закрытая для посещения. Если расширить круг поиска, то в окружении найдется еще больше парков и природных зон отдыха, среди которых есть не только классические Воробьевы горы и Коломенское, но и недавно обустроенные парки — например, «Тюфелева роща», новый центр притяжения для горожан.

Также рядом находятся два горнолыжных комплекса — на Воробьевых горах и спорткомплекс «Кант» у «Нагорной». Благодаря такому окружению юго-запад оказывается одним из самых чистых округов Москвы. Такой вывод следует из экологического рейтинга, который ежегодно проводит группа компаний EcoStandard — один из лидеров в сфере экологического мониторинга и экологической экспертизы города.

По данным исследователей, район вокруг «Академической» занимает 33-е место среди 146 районов Москвы. «Рейтинг состоит из многих факторов, которые мы оцениваем. Это загруженность шоссе, объекты негативного воздействия, площадь зеленых насаждений, наличие озер и многое другое, — перечислил специалист отдела независимой экологической экспертизы EcoStandard Максим Дуплищев. — Исходя из баллов, полученных по каждому этому показателю, мы просчитываем средний балл, который определяет место в рейтинге с конкретного района».

По словам эксперта, столь высокие оценки района вокруг «Академической» сложились благодаря относительно низкой загруженности дорог, находящихся рядом, а также большой площади окрестных парков.

Вид на жилой комплекс Eniteo. Визуализация Tekta Group
Вид на жилой комплекс Eniteo. Визуализация Tekta Group

Иногда EcoStandard проводит экспертизу не только районов и округов, но и отдельных новостроек, чтобы проверить их свойства перед заселением. «В случае с Eniteo мы проводили замеры на стройке в рамках технического надзора, — привел пример Дуплищев. — Мы исследовали качество воздуха, шум от окрестных шоссе, электромобильное излучение промышленной частоты, радиационный фон. По всем показателям результаты оказались в пределах нормы».

Цены в динамике. Коротко

Текущая стоимость вторичных квартир рядом с метро «Академическая» — 275 тыс. руб. за 1 кв. м. Всего за год расценки подскочили на 25%: год назад 1 кв. м в этом месте стоил 220 тыс. руб. Нынешний уровень цен превосходит среднемосковский показатель на 18% — разница возникает благодаря хорошей экологии и престижу.

Если говорить о новостройках, то однушки и двушки здесь продают за 10–15 млн руб. Ждать доступных цен нет смысла: район слишком компактный, поэтому большого числа новых квартир на рынок не поступит, даже несмотря на внушительную программу реновации. Кроме того, на ценообразование неизбежно повлияет высокий статус самого района: чем больше в городе детей, тем сильнее их родители стремятся переехать поближе к наиболее качественным учебным заведениям.

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как построить туалет на даче, из чего его можно сделать Загород, 09:00
ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке Деньги, 14 июн, 21:00
«Домклик» сообщил о рекордном спросе на льготную ипотеку в мае Деньги, 14 июн, 18:00
В России вырос уровень цифровизации городов Город, 14 июн, 17:44
Эксперты предупредили о проблемах с продажей 70% квартир в Москве Жилье, 14 июн, 14:41
Бывший дом Черчилля в Лондоне выставили на продажу за £19,5 млн Деньги, 14 июн, 14:01
Аналитики зафиксировали новое снижение цен на жилье в Москве Жилье, 14 июн, 13:13
Как подключить водонагреватель: простая инструкция Дом, 14 июн, 12:05
В Москве ввели штрафы за апарты в офисах и на заводах. Кого это коснется Город, 14 июн, 10:42
Москва заняла 10-е место среди мегаполисов по росту цен на жилье за год Жилье, 14 июн, 10:30
В малых городах совершили менее 2% сделок на рынке новостроек России Город, 13 июн, 21:04
«Домклик» зафиксировал рекорд ипотечного спроса в мае Деньги, 13 июн, 19:22
В Москве закончились квартиры в новостройках по цене ниже ₽5 млн Жилье, 13 июн, 17:57
Средние ставки по рыночной ипотеке за год выросли в 1,6 раза Деньги, 13 июн, 17:15
Главное Лента