Кто покупает столичные офисы: портрет современного инвестора
Вряд ли кто-то в конце 2019-го мог предположить, что офисы станут чуть ли не такой же доступной инвестицией, обогнав по доходности (но не по цене) квартиры в Москве и Петербурге. Что подталкивает инвестировать в покупку офисов, на какую доходность рассчитывать и какие офисы лучше брать для сдачи в аренду? В группе компаний «Пионер» решили выяснить ответы на эти вопросы непосредственно у самих покупателей.
Обычно консервативный по доходности рынок недвижимости продемонстрировал существенные темпы роста. На рынке коммерческой недвижимости стало не хватать не только складов, но и офисов. По прогнозам консультантов Cushman & Wakefield, в ближайшие 2-3 года в Москве ежегодно будет строиться в два раза меньше офисов, чем арендоваться и покупаться «под себя». Рынок перешел в руки собственника и арендодателя, давая им отличную возможность получить доходность в 9-10% годовых, без учета капитализации самого актива.
Кто покупает новые офисы? В «Пионере» провели опрос уже состоявшихся и потенциальных клиентов. Результатом стали три портрета покупателей офисов в Москве:
- Бизнесмены, покупающие офис для себя;
- Инвесторы, рассчитывающие на получение пассивного дохода;
- Гибридная группа: покупают и для себя, и для сдачи в аренду.
Как выяснилось, пропорция тех, кто приобретает офисы для себя и в качестве инвестиций примерно одинаковая.
Первая группа: бизнесмены, покупающие офис для себя. Возраст от 30 до 50 лет. Их главная черта — увлечение собственным делом, которым они занимаются много лет. Как правило, они разбираются в офисных пространствах, ведь у них давно есть помещения под свой бизнес в аренде или собственности. По тем или иным причинам (для расширения, или переезда в более комфортный офис) они постоянно находятся в поиске новых пространств. Эти покупатели знают, из чего складывается стоимость владения и аренды: коммунальные платежи, налоги, класс здания, местоположение. Они понимают, что покупка офиса с учетом перспектив роста цены за квадратный метр куда выгоднее аренды.
Сергей, 48 лет, основатель и директор юридической компании, любит путешествовать и проводить время с семьей. Бизнесом занимается более 20 лет. Интересуется покупкой офиса для размещения собственной компании в качестве альтернативы аренде помещения.
«Мы рассматриваем и покупку, и аренду, но стоимость покупки — это не окончательные расходы, надо понимать еще цену эксплуатации и размер налогов, которые нам предстоит платить. Чтобы принять решение, нужно понимать все затраты целиком».
Вторая группа: инвесторы. Эти люди как правило развивают несколько бизнесов, одним из которых является целенаправленная покупка недвижимости для получения пассивного дохода. У них есть хороший опыт инвестиций сразу в несколько типов недвижимости, при выборе они руководствуются давно выработанными критериями: ликвидность предложения, уровень доходности, возможность в любой момент быстро перепродать актив. У них уже есть своя рабочая финмодель. Представители этой группы хотят получать пассивный доход, поэтому их привлекает наличие управляющей компании, позволяющей не тратить много времени, а только получать деньги на счет.
Елена (приобрела офис 64,5 кв. м в Plaza Botanica). Елена профессионально занимается инвестициями в недвижимость: в портфеле есть проекты в разных сегментах: жилье, офисы, расположенные не только в Москве, но и в других городах.
«Я люблю, когда у меня пассивный доход — от 500 тыс. руб. в месяц, — говорит она. — Поэтому, когда я узнала про бизнес-центр Plaza Botanica класса B+, то поняла, что это мой вариант. На текущей стадии строительства здесь как минимум есть возможность «зайти» в проект по интересной цене».
Третья группа: гибридная. Совмещает в себе признаки первых двух групп. Ее представители, выбирая офис «для себя» готовы рассмотреть помещения большей площади, поскольку в дальнейшем их можно частично сдавать в аренду или занять самим — в случае расширения.
О таких инвесторах подумали авторы проекта Plaza Botaniсa, где стандартный офисный блок площадью в 146 кв. м сейчас можно купить чуть меньше, чем за 24,5 млн руб. Это примерно 167,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, средняя цена новостроек в Москве сегодня, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к середине декабря 2021 года достигла 241 тыс. руб. за 1 кв. м. В I квартале 2024 года Plaza Botanica будет сдан в эксплуатацию, после чего площади в комплексе можно будет сдавать минимум за 20,5 тыс. руб. за 1 кв. м, ежегодно индексируя эту ставку на 3%. С учетом динамики удорожания офисов, к 2026 году cтоимость 1 кв. м здесь может достичь 218 тыс. руб. При желании, на этом этапе можно будет «выйти» из инвестиции с прогнозируемой доходностью в 12% годовых.
В ГК «Пионер» предусмотрели запросы всех типов инвесторов. К примеру, в бизнес-центре Plaza Botanica офисный блок площадью 117 кв. м сейчас можно купить за 23,6 млн руб. Это примерно 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, средняя цена новостроек в Москве сегодня, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к середине декабря 2021 года достигла 241 тыс. руб. за 1 кв. м. В I квартале 2024 года Plaza Botanica будет сдан в эксплуатацию, после чего площади в комплексе можно будет сдавать минимум за 20,5 тыс. руб. за 1 кв. м, ежегодно индексируя эту ставку на 3%. С учетом динамики удорожания офисов, к 2026 году cтоимость 1 кв. м здесь может достичь 260 тыс. руб. При желании, на этом этапе можно будет «выйти» из инвестиции с прогнозируемой доходностью в 12% годовых.
За аналогичный период на офисах в другом проекте «Пионера» — Ostankino Business Park можно заработать еще больше — 15,8% годовых. Проект будет введен в эксплуатацию в I кв. 2023 года. Сегодня офисный блок 104 кв. м можно купить за 18,8 млн руб. (180 тыс. руб. за 1 кв. м). После ввода в эксплуатацию в 2026 году, цена за квадратный метр составит уже 250 тыс. руб.
Интерес инвесторов к подобному классу активов подкрепляется в том числе и тем, что в России рекордными темпами растет число самозанятых. Они в числе прочих и являются теми самыми арендаторами, обеспечивающими спрос на такие офисы — небольшого формата, не в центральных локациях, но с отличной транспортной доступностью. С начала 2021 года их число выросло на 1 млн человек или на 40%. По оценкам президента «Опоры России» Александра Калинина, сейчас самозаняты 3,5 млн человек. Столько же, по данным ФНС, имеют статус индивидуальных предпринимателей.
Формат бизнес-парков привлекает таких резидентов возможностью сочетать работу, отдых и развлечения. В Ostankino Business Park спроектирована площадь в европейском стиле — в выходные она может служить для проведения различных мероприятий. На первых этажах офисных зданий расположатся медицинский и фитнес-центр, рестораны с террасами и коворкинги. Ему не уступает Plaza Botanica, где инфраструктура сверхнасыщенна (рестораны, кафе, фитнес-центр и многое другое).
Идеальный офис — какой он? Всего можно выделить 5 основных критериев, на которые обращают внимание покупатели: расположение, планировка, отделка, инфраструктура и услуги.
Под удобным местоположением они подразумевают узнаваемость самого места, которое должно ассоциироваться у клиентов с деловой бизнес-локацией. Большинству сотрудников должно быть удобно добираться до рабочего места, а значит наличие метро в пешей доступности — это основополагающее требование.
С точки зрения планировок один из основных критериев — возможность разделить или объединить офисные площади при необходимости. Парковка остается главным требованием покупателей офисов. Никому не хочется парковать машину в соседних дворах. Поэтому парковочные места должны быть доступны для покупки — хотя бы для руководства. Важны и места, где сотрудники смогут расслабиться и отвлечься от работы: лаунж-зоны и кафе, коворкинги и общественные пространства. Их наличие всегда станет конкурентным преимуществом.
Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
«Современные покупатели ищут офис для себя или для получения пассивного дохода. Однако и те, и другие обращают внимание на сервисную составляющую и профессиональную организацию охраны и клининга управляющей компанией, чья работа должна быть прозрачна и понятна.
По нашим наблюдениям, инвесторы, стремясь к полностью пассивной форме дохода, хотят иметь возможность сдавать площади через управляющую компанию, и мы им это предлагаем. Все наши текущие и перспективные офисные проекты максимально комфортны и функциональны. Мы уверены, что они будут актуальны в качестве бизнес-пространств в течение многих лет».
От редакции: материалы статьи не являются персональной инвестиционной стратегией и носят ознакомительный характер