Дома у воды по новым правилам: где разрешено ими владеть
Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменения в ст. 27 Земельного кодекса». В документе сказано, что гражданам и юридическим лицам разрешается владеть земельными участками, расположенными во втором поясе зон санитарной охраны источников водоснабжения. Эти земли раньше запрещалось передавать в частное владение, как и участки первого пояса зоны санитарной охраны (ЗСО).
Поправки в начале 2021 года разработал Росреестр по поручению правительства в связи с обращением властей Московской области. По их оценке, снятие запрета на приватизацию таких участков позволит пополнять один только подмосковный бюджет на 4,5 млрд руб. ежегодно.
Вместе с экспертами разбираемся, какие изменения нас ждут.
Земли второго пояса открыты для застройки
До принятия поправок в Земельный кодекс территории, отнесенные к первому и второму поясам ЗСО, ограничивались в обороте, там запрещалось жилищное строительство и возведение промышленных объектов. По словам адвоката коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Леонида Ковалева, после принятия закона ограничения в отношении оборота земель, находящихся во втором поясе, снимаются. На практике второй пояс — это территории, примыкающие к рекам, каналам, водохранилищам, озерам, уточняет эксперт.
Изменения снимают ограничения на оборот значительного количества земель, позволяют распоряжаться и управлять ими. Станут возможными свободная купля-продажа, застройка, приватизация, а также оформление наследства или дарения.
ЗСО — это один из видов зон с особыми условиями использования территории. Они необходимы для обеспечения охраны источников водоснабжения, водопроводных сооружений и прилегающих территорий от различных загрязнений.
Главный плюс — легализация уже существующих построек
От изменений в законе выиграют люди, которые живут в таких зонах или владеют там недвижимостью. Также ситуация изменится к лучшему как для крупных застройщиков, которые получат возможность возводить жилье в непосредственной близости от водоемов, так и для тех, кто построил капитальные объекты во втором поясе, замечает Леонид Ковалев. Ведь можно будет оформить землю в собственность, а крупные застройщики смогут с меньшими рисками реализовывать свои проекты.
«Многие территории, которые до настоящего времени являлись ничьими, а теперь с них сняты ограничения, становятся коммерчески привлекательными. Они станут объектом массового приобретения крупными хозяйствующими субъектами и застройщиками. А обычные граждане вряд ли смогут приобрести участок на таких территориях по выгодной цене», — говорит Леонид Ковалев.
По данным Росреестра, в 1980–2010 годах в границах второго пояса ЗСО в Московской области возведено более 7,4 тыс. объектов капитального строительства, включая 33 многоквартирных жилых дома, 5,2 тыс. индивидуальных жилых домов и 2,1 объекта нежилого назначения.
Леонид Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум»:
— Существенные положительные изменения в ст. 27 ожидают собственников капитальных строений, которые построены на землях второго пояса ЗСО до 1 июля 2012 года. Землю под данными строениями можно будет выкупить по крайне низкой цене — 2,5% кадастровой стоимости, если речь идет о федеральных землях, от 3% до 20% в случаях с муниципальными землями.
Есть еще один важный момент. После установления новых границ и режимов санитарной охраны собственники будут иметь право на возмещение убытков в соответствии со ст. 57.1 Земельного кодекса России. Выплачивать возмещение убытков в соответствии с законом будет бюджет того органа исполнительной власти, который принял решение об установлении ЗСО.
Минусы — загрязнение воды и вырубка лесов
С экологической и санитарно-эпидемиологической точки зрения снятие подобных ограничений может привести к ухудшению качества воды в водоемах и ситуации рядом с ними. И для федерального и регионального бюджетов это может привести к значительным убыткам вместо прогнозируемой прибыли, считают экологи.
Земельные участки с категорией второго пояса ЗСО выступали в роли природных экофильтров, которые пока невозможно заменить исключительно инженерными сооружениями, говорит заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты по природопользованию и экологии, директор АНО «Зеленая цивилизация» Дмитрий Федоров. По его словам, повсеместное введение их в хозяйственный оборот (строительство, благоустройство) приведет к усилению антропогенного пресса на водные экосистемы.
Сейчас далеко не каждый областной город, расположенный на берегах российских рек, имеет работающие очистные сооружения на ливневке, а зачастую их нет даже на основной городской хозяйственно-бытовой канализации, что приводит к загрязнению водоемов, отмечает Дмитрий Федоров.
«Повышенные концентрации загрязняющих веществ могут попадать в водозаборные сооружения и представлять собой потенциальную угрозу системам питьевого водоснабжения. В отдельных случаях это может привести к возникновению чрезвычайных ситуаций, ликвидация которых потребует от руководства соответствующего муниципалитета организационных и финансовых затрат, в том числе и на организацию временного подвоза воды питьевого качества», — предупреждает Дмитрий Федоров.
Дмитрий Федоров, заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты по природопользованию и экологии, директор АНО «Зеленая цивилизация»:
— Как мы видим в сопроводительных документах к закону, в предыдущие годы в отдельных регионах были допущены многочисленные нарушения водоохранного законодательства, в том числе с возведением огромного количества построек. Фактически данные законодательные изменения позволят и застройщикам, и жителям легализовать допущенные ранее нарушения водоохранного режима второго пояса зоны санитарной охраны. Нужно еще иметь в виду огромное количество территорий, на которых нормативно не были установлены зоны санитарной охраны. Снятие ограничений на оборот земельных участков открывает дорогу приватизации в условиях фактического отсутствия у них де-юре статуса ЗСО.
Законопроект об изменениях в Земельном кодексе Госдума приняла в третьем чтении в конце января 2022 года, а в феврале его утвердил Совет Федерации.
