Застройщики выходят на загородный рынок: кто будет строить частные дома
Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуальных жилых домов и внедрение ипотечных программ для частного жилья, что должно увеличить спрос и доступность домов для покупателей. Уже разработана дорожная карта для развития рынка ИЖС и внедрения ипотеки для частных домов.
Ежегодно в России, по данным Минстроя, строится 250–270 тыс. индивидуальных жилых домов, что составляет 40–45% всей вводимой площади жилья. К 2024 году ежегодный объем ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв. м. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», с 2020 до 2024 года в России должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов.
В связи с этим крупные городские застройщики начали проявлять интерес к новому для них рынку индивидуального жилья. Рассказываем, кто из девелоперов заявил о планах выхода на загородный рынок.
Рост спроса на ИЖС
Загородные форматы жилья стали особенно востребованы среди покупателей из-за пандемии и перехода на удаленную схему работы. По данным «Дом.РФ», в январе — июне 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн кв. м индивидуальных домов. Это рекорд за десять лет. В «Дом.РФ» обращают внимание, что первичный рынок ИЖС развит слабо из-за отсутствия стандартов индивидуального домостроения, высокой стоимости инфраструктуры, отсутствия гарантий для банков и профессиональных подрядчиков, слабого развития ипотеки и слабого проникновения цифровизации и проектного финансирования.
Кто собирается строить
За последнее время о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных столичных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы «Самолет», ПИК, ЛСР и «Эталон».
Группа компаний ПИК намерена реализовать вблизи деревни Кувекино (поселение Десеновское), которая расположена на территории Новой Москвы, свой первый крупный проект по строительству индивидуальных домов. Общая площадь жилого комплекса составит 182,5 тыс. кв. м, из которых 175,8 тыс. кв. м отведены под индивидуальные дома, таунхаусы и многоквартирную застройку. Завершить этот проект планируется в 2027 году, сейчас он находится на стадии проектирования.
Один из крупнейших российских девелоперов — «Самолет» — также будет заниматься индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), помимо возведения многоквартирных домов. По словам генерального директора компании Антона Елистратова, «Самолет» планирует начать пять крупных проектов на загородном рынке. Сейчас в портфель входят четыре проекта в Московской области на Дмитровском, Ярославском, Новорижском и Киевском шоссе, а также проект в Новой Москве рядом с деревней Елизарово. В ТинАО компания построит около 100 тыс. кв. м ИЖС и 100 тыс. кв. м малоэтажных домов.
Эти проекты создадут в новой концепции кластерного освоения ИЖС, которая предполагает комплексное освоение больших территорий со строительством полноценных централизованных объектов социальной инфраструктуры, а также зон благоустройства спорта и рекреации.
Развитие рынка ИЖС
О необходимости развития рынка индивидуального жилищного строительства говорил президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию.
Меры поддержки ИЖС, которые предлагает Минстрой:
- создание стандарта ипотечного кредитования ИЖС, применение которого будет рекомендовано всем банкам; стандарт будет учитывать параметры земельного участка и дома, которые выступят залогом по кредиту;
- увеличение площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счет федеральных земель и земель лесного фонда;
- более эффективное выделение участков для ИЖС гражданам и застройщикам, в том числе без торгов;
- обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участков для ИЖС;
- создание бесплатного каталога типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулирование внешнего вида домов с помощью дизайн-кода.
«Группа ЛСР» разработала для поддержки индивидуального жилищного строительства типовой проект одноэтажного дома и возвела первый коттедж из комплектующих, произведенных на собственном заводе в Екатеринбурге.
Фасад в быстровозводимом коттедже устраивается по бесшовной технологии: на собранную коробку дома монтируется утеплитель, который перекрывает стыки панелей снаружи. Благодаря этому дом имеет высокую энергоэффективность: летом в нем прохладно, зимой — тепло. Проект коттеджа, построенный компанией, включает в себя четыре спальни, большую кухню-гостиную, помещение для котельной и раздельный санузел, а также все необходимые инженерные коммуникации, включая вентиляцию и водоснабжение.
До конца 2021 года группа компаний «Инград» планирует вывести на рынок коттеджный поселок, расположенный в 25 км от Москвы по Дмитровскому шоссе.
«В коттеджном поселке предусмотрено 250 участков по 6–13 соток каждый. Его построят по технологии фахверк — жилые двухэтажные дома площадью от 100 до 250 кв. м. Общая площадь поселка составляет 30 га, а территория, отданная под благоустройство, — 3 га. Поселок расположен недалеко от Икшинского водохранилища, в живописной природной зоне на границе с лесным массивом», — рассказал «РБК-Недвижимости» директор департамента по управлению земельными активами ГК «Инград» Сергей Глебов.
В августе 2021 года группа «Эталон» приобрела 35%-ную долю в британской компании QB Technology, которая занимается модульным домостроением. Это направление входит сейчас в число приоритетных для компании, поскольку оно позволяет быстро построить дом с полной чистовой отделкой и даже меблировкой. Сделка позволяет максимально эффективно адаптировать ее для использования на российском рынке жилья. Вторая приоритетная технология — строительство с использованием многослойных клееных деревянных панелей CLT (клееный брус), которые по прочности не уступают бетону, а по огнеупорности даже превосходят его.
На загородном рынке проект можно довести до совершенства
Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec:
— Загородный рынок не перенасыщен. Достойного, современного предложения здесь не так много, как в городской недвижимости. Это позволяет девелоперам занять свою нишу. Тем временем спрос на загородное жилье только растет. Пандемия, политическая обстановка, изолированность от популярных направлений туризма и покупки недвижимости оказали свое влияние на потребительское поведение, люди охотнее переезжают за город, чем еще пять — семь лет назад. Инвестиционная привлекательность качественных загородных проектов сейчас на пике, логично, что все больше девелоперов выбирают это направление.
Для нас как не только девелоперской, но и строительной компании это еще и направление, которое позволяет довести проект до совершенства, учесть такие нетривиальные характеристики, как энергоэффективность, концептуальность дизайна, технологичность, экологичность. Для создания нашей линейки домов Q House работала целая проектная группа из архитекторов, дизайнеров, проектировщиков, производственная команда. Трудо- и времязатраты на проектирование не уступают многоэтажному строительству, но проект на выходе сложнее, интереснее для покупателя. Малоэтажное строительство дает пространство для внедрения таких «бутиковых» решений.
Что будут строить
Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов считает, что крупные городские игроки рынка жилья в сегменте ИЖС хотят делать в загородном сегменте мультформатные проекты.
«Это некий синтез среднеэтажной, малоэтажной (до четырех этажей), блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы и квадрохаусы) и зон индивидуальных жилых домов, то есть того, что мы привыкли считать загородной недвижимостью. Индивидуальным жилым домам отдается наименьший процент застройки (до 15–30%), поскольку в этом формате прибыль девелоперов столь низка, что городские застройщики к ней не привыкли. По технологиям строительства девелоперы не будут создавать что-то новое. Они постараются загрузить новым продуктом имеющиеся мощности своих предприятий и будут выводить на рынок в основном панельные дома. Есть информация, что девелоперы планируют индивидуальные дома в панельном исполнении», — рассказал Валерий Лукинов «РБК-Недвижимости».
Риски выхода на новый рынок
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
— Концептуальные и маркетинговые риски. Рынок загородных поселков сложный и к каждому месту нужно создавать свой продукт, а это архитектура, площади домов и участков, материалы строительства, инженерная и досуговая инфраструктура. Привыкшие к «плодородным» городским локациям, где продается все, но с разной скоростью, девелоперы рискуют вывести проекты и заморозить их через два-три года при изменении структуры спроса.
Кадровые риски самые высокие. Нужны специалисты, которые имеют компетенции продаж загородной недвижимости. Необходимы знания по созданию концепций поселков, которые адаптируются под постоянно изменяющийся спрос.
Риски проектов будут снижены небольшой долей проектов ИЖС, а плюсом станет опыт, который получит рынок загородной недвижимости при колоссальных инвестициях городских девелоперов в проекты. Предполагаю, что первые проекты девелоперы выведут на рынок в 2022 году, однако оценить их качество и ликвидность мы сможем не ранее конца 2023 года.
Конкурс поможет развитию ИЖС
В сентябре подвели итоги Всероссийского конкурса, организованного «Дом.РФ», на разработку типовых проектов жилых домов и социально-культурных объектов с использованием деревянных несущих строительных конструкций. Его победителями стали 40 проектов. В отборе приняли участие более 100 ДСК, архитектурных бюро, строительных организаций и застройщиков. Жюри рассмотрело 157 работ из 37 регионов России.
Проекты со строительством малоэтажных многоквартирных домов будут рекомендованы для развития малых городов, в том числе для переселения из ветхого аварийного жилья, создания из деревянных конструкций промышленного производства экологичных домостроений и социально-культурных объектов, включая детские сады, школы и физкультурно-оздоровительные объекты.
