Рост цен и новая ипотека: итоги первого квартала на рынке новостроек
Первые два месяца 2022 года для рынка новостроек Москвы оказались рекордными по числу сделок, в том числе совершенных с использованием ипотеки. За спросом росли и цены. Однако ситуация на рынке резко изменилась в конце февраля под влиянием геополитической ситуации, падения курса рубля и резкого роста ипотечной ставки до 20%.
Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала на рынке новостроек Москвы и области.
Цены повысились, спрос упал
По итогам первого квартала 2022 года в столичном регионе средняя цена 1 кв. м в новостройках увеличилась на 5,3% (в четвертом квартале прошлого года — на 4,5%) и составила 258 тыс. руб., подсчитали для «РБК-Недвижимости» специалисты «ЦИАН.Аналитики». При этом в самой Москве (без учета области) цена «квадрата» увеличилась на 3,3%, до 316 тыс. руб. (в четвертом квартале прошлого года цена выросла на 3,6%).
По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, основной вклад в рост средних цен вносит ускоренное вымывание недорогих лотов. Анализ косвенных метрик спроса (числа просмотров объявлений и целевых действий на портале) свидетельствует о том, что всплеск интереса к покупке новостроек носил краткосрочный характер.
«На неделе после 28 февраля, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, количество просмотров объявлений увеличилось на 20–25% — это выше фоновых значений зимы нынешнего года. С 15 марта количество целевых действий (звонков и просмотров объявлений) стало сокращаться. На фоне новостей о фактическом запуске программы новой льготной ипотеки спрос вырос лишь незначительно», — говорит Алексей Попов.
По итогам первого квартала 2022 года объем спроса на покупку жилья в новостройках Москвы (без учета элит-класса) снизился на 15%, в результате объем поглощения составил 836 тыс. кв. м площадей, отмечают в компании «Коллиерс Интренэшнл».
Ипотека поддерживает спрос
Главным событием первого квартала стало решение о новой льготной ипотеке с увеличением лимита кредита. Возможный уход с рынка покупателей-ипотечников, который произошел бы без запуска новой версии льготной программы, привел бы к существенному снижению спроса, считают эксперты.
С учетом того, что под размеры нового лимита сейчас подпадает не менее 50% лотов рынка Старой Москвы, данная программа способна поддержать спрос, который при растущих ипотечных ставках стал снижаться, говорит Наталия Кузнецова.
Из-за значительного роста ставок по рыночным программам субсидированная государством ипотека осталась, по сути, единственным способом решить квартирный вопрос. «Например, по тем проектам, реализацией которых занимается наша компания, именно семейная ипотека с 24 февраля по конец марта формировала основной объем спроса среди всех сделок с привлечением заемных средств», — уточняет Надежда Коркка.
В первом квартале доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продемонстрировала рост. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года доля ипотечных сделок в комфорт-классе выросла с 64% до 66,5%, объясняет Роман Родионцев. Годом ранее доля сделок с привлечением ипотеки составляла 70% в комфорт-классе.
Главные тенденции
Начиная с конца февраля этого года резко снизилось число новых проектов. В марте в Москве и Подмосковье продажи открылись лишь в 27 корпусах, тогда как на протяжении последних полутора лет средний темп вывода новинок в реализацию составлял 50 корпусов в месяц, говорит Алексей Попов.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что первый квартал 2022 года на первичном рынке Москвы был отмечен снижением темпов вывода новых проектов в реализацию. Объем нового предложения, выведенного в продажу, составил 150,3 тыс. кв. м, что на 54% меньше, чем в предыдущем квартале.
Из тенденций первого квартала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает работу застройщиков с субсидированными ипотечными программами. Одни, пересмотрев условия, продолжили их реализовывать, другие закрыли. Еще одним трендом стало активное возвращение в программы оплаты путем различных вариантов рассрочки, уточняет эксперт.
«Рынку помогают льготная ипотека на новых условиях, действия застройщиков, которые продолжают предоставлять покупателям программы субсидированной ипотеки, а также введение разного вида рассрочек, которые опять начинают приобретать популярность», — добавляет руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Еще одна тенденция — импортозамещение, поиск новых поставщиков материалов и оборудования, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Это характерно для проектов бизнес-класса и выше, где доля таких изделий превышает 50%. К ним относятся отделочные материалы для фасада и внутренних помещений, лифты, климатические установки, системы умного дома.
«Стоит выделить два тренда и в структуре спроса. Существенно выросла доля покупателей с полной оплатой. Кроме того, в ряде проектов практически все ипотечные сделки происходили по госпрограммам», — констатирует Надежда Коркка.
Что будет дальше
Во втором квартале этого года рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится, что связано и с инфляционными процессами в экономике и с запуском льготной ипотеки. Дополнительно к ней застройщики продолжат собственные программы с чуть более низкими ставками, для которых почти всегда «требуется» рост базовых цен предложения, прогнозирует Алексей Попов.
Роман Родионцев соглашается с тем, что под влиянием как внешних, так и внутренних факторов рост цен во втором квартале 2022 года продолжится.
«Во втором квартале на динамику цен будут влиять несколько факторов. Со стороны предложения — динамика и объем выхода новых проектов в реализацию, со стороны спроса — действие льготной ипотеки и объем ее одобрения», — прогнозирует Елена Чегодаева.
Во втором квартале одним из факторов выступит динамика ключевой ставки. Если властям удастся преодолеть негативные последствия западных санкций и сдержать рост инфляции, то, вероятно, в апреле — июне будет дальнейшее плавное снижение данного показателя, добавляет Надежда Коркка. Это повлечет за собой коррекцию ипотечных ставок и процентов по проектному финансированию.
«Изменение объема предложения, возможно, будет носить разнонаправленный характер. Стоит ожидать увеличения количества компактных вариантов, наиболее востребованных сейчас. Кроме того, вероятен перенос срока выхода некоторых проектов, в том числе из-за корректировки квартирографии, а также решения вопросов с поставкой материалов. Главным фактором, который окажет влияние на ценообразование в новостройках, выступит эффективность принятых мер поддержки», — резюмирует Надежда Коркка.
«Ключевыми факторами, определяющими то, как будет развиваться отрасль в ближайшее время, станут динамика доходов населения и ситуация на рынке труда. Проценты в кредитном договоре, разумеется, тоже важны, но сейчас не менее значимо, чтобы у заемщиков была уверенность в сегодняшнем и завтрашнем дне», — говорит Алексей Попов.