Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья
Мнения ,  
0 
Татьяна Писаренко

Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья

На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков. Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа.

В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился. Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется.

Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Важный нюанс

Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.

Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.

Будет ли формат востребован

С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).

На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.

Преимущества лизинга

  • Фиксация стоимости квартиры.
  • Возможность провести тест-драйв квартиры и изучить местную инфраструктуру, что снижает риски стать обманутым покупателем.
  • Зачет арендных платежей в сумму оплаты за квартиру.
  • Возможность дождаться более выгодных ипотечных ставок и перейти на ипотеку, досрочно выкупив квартиру.

Лизинг и застройщики

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Что можно купить на условиях лизинга

По этой схеме продают низколиквидные объекты стандарт-класса, которые трудно реализовать быстро. Классический пример — жилье в старом фонде, расположенное в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп».

Схема работает и в дорогом сегменте: элитные квартиры, трудно реализуемые из-за узкой целевой аудитории, которая может позволить себе такие лоты. Их тоже нередко реализуют через аренду с выкупом.

Очевидно, что сегодня на российском рынке приобретение жилья в лизинг пользуется меньшим спросом, чем ипотека. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. В текущих условиях у него есть перспективы стать востребованным способом покупки жилья.

Об авторе
Татьяна Писаренко Татьяна Писаренко генеральный директор группы компаний BSA
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как построить туалет на даче, из чего его можно сделать Загород, 09:00
ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке Деньги, 14 июн, 21:00
«Домклик» сообщил о рекордном спросе на льготную ипотеку в мае Деньги, 14 июн, 18:00
В России вырос уровень цифровизации городов Город, 14 июн, 17:44
Эксперты предупредили о проблемах с продажей 70% квартир в Москве Жилье, 14 июн, 14:41
Бывший дом Черчилля в Лондоне выставили на продажу за £19,5 млн Деньги, 14 июн, 14:01
Аналитики зафиксировали новое снижение цен на жилье в Москве Жилье, 14 июн, 13:13
Как подключить водонагреватель: простая инструкция Дом, 14 июн, 12:05
В Москве ввели штрафы за апарты в офисах и на заводах. Кого это коснется Город, 14 июн, 10:42
Москва заняла 10-е место среди мегаполисов по росту цен на жилье за год Жилье, 14 июн, 10:30
В малых городах совершили менее 2% сделок на рынке новостроек России Город, 13 июн, 21:04
«Домклик» зафиксировал рекорд ипотечного спроса в мае Деньги, 13 июн, 19:22
В Москве закончились квартиры в новостройках по цене ниже ₽5 млн Жилье, 13 июн, 17:57
Средние ставки по рыночной ипотеке за год выросли в 1,6 раза Деньги, 13 июн, 17:15
Главное Лента