Льготная ипотека подешевеет: как это отразится на рынке новостроек
Президент России Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке с 12% до 9% годовых, а саму программу — продлить до конца 2022 года. Сейчас она действует до 1 июля.
«РБК Недвижимость» разбиралась, как это отразится на рынке новостроек и спросе на жилье.
Ажиотажа не будет
Изменение условий льготной ипотеки поможет поддержать рынок новостроек, но ажиотажного спроса, какой наблюдался раньше, не будет, считают опрошенные эксперты. Снижение ставки до 9% годовых, безусловно, поддержит спрос, что важно как с социальной точки зрения, так и с точки зрения поддержки строительной отрасли и экономики в целом, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
«Вместе с тем ожидать резкого всплеска не стоит, поскольку уровень реальных располагаемых доходов населения все еще находится под давлением, в том числе по причине инфляции», — отмечает эксперт. Кроме того, льготная ипотека касается лишь рынка новостроек, а другие сегменты (например, вторичный рынок) могут по-прежнему стагнировать, добавляет Носова.
О программе
Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера в пандемию. Ее действие несколько раз продлевали, меняя условия выдачи. После повышения ключевой ставки на фоне западных санкций до 20% в рамках программы с 1 апреля тоже была повышена ставка: с 7% до 12% годовых, но одновременно выросла и сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти до 12 млн руб., а для остальных регионов — до 6 млн руб. До этого максимальный размер льготного кредита находился на уровне 3 млн руб. для всех субъектов. Сейчас льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года.
По мнению гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, снижение ставки с 12% до 9% расширит возможности для россиян улучшить свои жилищные условия. «Не будем забывать, что чуть ранее были повышены предельные суммы по ипотечным кредитам по этой программе. В связке с иными мерами поддержки, особенно программами семейной и сельской ипотеки [ставки по ним остались на уровне 6% и 3%], возможности приобрести жилье в новостройке по льготным программам отчасти возвращаются в досанкционное время. И это, в свою очередь, должно поддержать спрос, а значит, и застройщиков», — считает Выломов. Кроме того, принимаются меры по наращиванию предложения, упрощению и ускорению многих процедур строительства — это также должно сыграть свою роль, но уже с точки зрения ценообразования, добавил глава РАСК.
Субсидирование от застройщиков
Версия льготной ипотеки, запущенная 1 апреля, хотя и была намного привлекательнее рыночных условий — кредитов под заградительно высокие 18–23%, не смогла остановить снижение спроса, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, в апреле активность аудитории по подбору вариантов («потенциальный спрос») на площадке упал на 40–50% относительно показателей зимы. Число сделок за первую половину апреля (по мониторингу продаж в ключевых ЖК столицы) могло снизится на 30–35%. Это привело к тому, что застройщики дополнительно субсидировали «государственные» 12% годовых, отмечает Попов. «В рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5–10% годовых. При этом для их запуска почти всегда необходимо повышать номинальные цены, что могло привести к очередному витку их роста», — поясняет эксперт.
По его мнению, при новой версии льготной ипотеки субсидированные программы от застройщика останутся. Но разрыв, который придется им компенсировать, станет на 3 процентных пункта меньше. «Снижение ставки до 9% годовых не сможет остановить падение спроса на жилье. Однако бояться падения спроса как такового не стоит, поскольку это снижение от рекордно высоких объемов продаж», — отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Не менее важным фактором, влияющим на спрос, будет состояние российской экономики — то, как она пройдет этап подстройки к новой макроэкономической реальности. «Динамика доходов населения и ситуация на рынке труда будут не менее важны, чем «продающие» слоганы или формулировки в кредитном договоре», — указывает Попов.
Мнение банков
Предложение президента снизить ставку до 9% годовых и продлить программу до конца года в ВТБ оценивают положительно. По словам заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, нынешние ставки на рынке остаются для россиян достаточно высокими. Сегодня именно льготные кредиты являются главным драйвером рынка. Например, в ВТБ по ним проходит девять из десяти ипотечных сделок. «Предложение снизить ставки по госпрограмме на новостройки — своевременный шаг, который поможет и заемщикам не брать на себя лишнюю долговую нагрузку, и строительному сектору, который сможет уверенно строить планы минимум до конца года», — сказал Печатников.
В «Сбере» также поддержали предложение президента по льготной ипотеке. «Сегодня ипотека остается одним из основных способов для граждан улучшить жилищные условия, и государственная поддержка в данном случае играет важную роль — больше российских семей смогут оформить ипотечный кредит по доступным процентным ставкам», — прокомментировали в банке.
На прошлой неделе глава ВТБ Андрей Костин выступил за снижение ставки по льготной ипотеке ниже 10%. Уменьшать ставку он призвал по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Тогда процесс кредитования, по его словам, «пойдет поживее». Ближайшее заседание совета директоров ЦБ по ставке состоится в эту пятницу, 29 апреля. Аналитики ожидают, что на нем регулятор продолжит снижение ключевой — с нынешних 17 до 15%.