ЦИАН оценил доступность льготной ипотеки по сниженной до 9% ставке
Кабмин снизил ставки по льготной ипотеке и продлил срок действия программы до конца года. При снижении ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых средний житель российского города-миллионника не сможет в одиночку обслуживать такой кредит, следует из сделанных для «РБК-Недвижимости» расчетов «ЦИАН.Аналитики».
В Москве и Санкт-Петербурге, где максимальный лимит кредита по ипотечной госпрограмме составляет 12 млн руб., платеж по кредиту, взятому при предельных параметрах (срок 30 лет, первоначальный взнос 15%, сумма кредита 12 млн руб.), снизится на 21,5% — со 123 тыс. до 96,6 тыс. руб. в месяц. Переплата по кредиту сократится примерно на 30%.
В других городах-миллионниках, где лимит по кредиту в рамках госпрограммы ограничен 6 млн руб., при ипотеке на 30 лет с первым взносом 15% ежемесячный платеж сократится на 22,5%, с 62 тыс. до 48 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. Переплата по кредиту, как и в столицах, снизится примерно на 30%.
«Средняя зарплата в Москве составляет порядка 100 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — порядка 70 тыс. руб., в «типовом» городе-миллионнике — около 50 тыс. руб., — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. — Формально на ипотечный платеж придется вся или большая часть зарплаты во всех миллионниках, но надо учитывать, что ипотеку редко берут в одиночку, редко берут при минимальном первоначальном взносе (средний взнос по оформленным кредитам, по нашей статистике, — около 25%), редко гасят ритмично с прицелом на 30-летний срок, а статистика по зарплатам учитывает не все доходы».
В ЦИАН также обращают внимание, что реальная ставка по кредитам может быть ниже заложенной в госпрограмме за счет предложений от застройщиков, которые дополнительно субсидируют ставку из своих средств для поддержания спроса.
Средняя цена проданной в Москве квартиры в 2022 году, по оценке ЦИАН, составляет 16,5 млн руб., в Санкт-Петербурге — 11,5 млн руб., в городе-миллионнике — 5–5,5 млн руб. Исходя из этих цифр, говорит Алексей Попов, в столице лимит по льготной ипотеке вообще не позволяет одинокому заемщику купить жилье. В Санкт-Петербурге формально подать заявку на такой кредит можно, но на его обслуживание уйдет вся средняя зарплата по городу, тогда как банки обычно одобряют ипотеку, если ежемесячный платеж не превышает 40–50% дохода заемщика. «В региональном центре-миллионнике на обслуживание кредита по типовой квартире придется отдать порядка 70% от зарплаты, — отмечает Попов. — Таким образом, можно заключить, что обновленная программа льготной ипотеки остается актуальной и в Московском регионе, и в региональных центрах, но возросшие цены на первичном рынке объективно затрудняют обслуживание даже льготных кредитов средним заемщиком. Сейчас от покупателя нужен или более серьезный первоначальный взнос (например, от продажи иной недвижимости), или более высокие доходы, или нужно ориентироваться на лоты меньшей площади, в области или в ЖК с ценами сильно ниже средних».
По оценке ЦБ, в марте средняя ставка по базовым ипотечным кредитам в России выросла на 10 п.п., в среднем до 20–21% годовых. Такой уровень ставок существенно охладил спрос на жилищные кредиты. Ставка по льготной ипотеке в марте и апреле составляла 12% годовых, с 1 мая по предложению президента Владимира Путина ее снизят до 9% годовых.