Удобства и сложности: как купить жилье онлайн
Наиболее активное развитие электронных сервисов покупки недвижимости началось во время пандемии, когда участники рынка расширяли свои возможности для работы в формате удаленного доступа. Застройщики и агентства недвижимости пошли дальше агрегаторов и маркетплейсов, активно развивая механизмы, которые позволяют не только находить и бронировать лоты, но и подписывать договоры посредством электронно-цифровых подписей, виртуально подавать документы в Росреестр и дистанционно оформлять ипотеку.
На сегодняшний день такие онлайн-инструменты достаточно активно внедряются и используются в деловом обороте. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях, плюсах, минусах и подводных камнях подобных сделок.
Популярность электронных сервисов растет
Сделки с недвижимостью в электронном виде происходят как на первичном, так и на вторичном рынке. Сначала выбирается объект, по желанию покупателя организуется онлайн-показ, при необходимости клиент подает заявку на ипотеку, затем стороны верифицируют договоры усиленной квалифицированной электронной подписью, после чего те направляются на электронную регистрацию, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По словам эксперта, востребованность таких сервисов остается высокой, несмотря на улучшение ситуации с коронавирусом. Клиенты оценили все преимущества подобного способа покупки и активно пользуются им, а в некоторых новостройках доля онлайн-сделок приближается к 100%.
Сейчас дистанционные сделки с помощью электронных сервисов действительно пользуются популярностью, согласна директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Они распространены и при совершении межрегиональных сделок, когда продавец и покупатель физически находятся в разных городах. Это очень удобно для обеих сторон, добавляет эксперт.
Дистанционная сделка с помощью электронных сервисов подразумевает ее совершение в отсутствие совместного обращения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества за регистрацией перехода права собственности, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, на вторичном рынке возможны три варианта:
- обращение за оформлением перехода прав на недвижимость к нотариусу;
- самостоятельная подача документов в Росреестр с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи;
- обращение за услугами к риелтору посредством выдачи ему нотариальной доверенности.
«Последний способ редко используется на практике ввиду того, что риелторская деятельность не является лицензируемой, поэтому не исключены различные недобросовестные действия таких лиц. Остальные варианты используются сторонами в зависимости от объема расходов, заложенных на сделку по переходу права собственности», — говорит Владислав Журавлев.
При каких условиях возможна сделка с помощью электронных сервисов:
- только прямые сделки;
- в качестве покупателей могут выступать только физические лица, являющиеся гражданами России;
- сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или находящиеся под опекой или попечительством лица;
- в сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности;
- недвижимость не находится в залоге;
- объект недвижимости покупается или покупается целиком;
- в сделке не должно быть поручителей.
Площадки для купли-продажи жилья
«ЦИАН.Сделка». Подходит для купли-продажи комнат, апартаментов, жилых домов, построек, земельных участков, коммерческой недвижимости, нежилых помещений, гаражей и машино-мест на вторичном рынке. C помощью сервиса можно провести сделку с объектами недвижимости полностью онлайн: проверить квартиру на юридическую чистоту при помощи сервиса «Проверка недвижимости», провести безопасные взаиморасчеты и также в режиме онлайн за несколько дней зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
«Домклик». Обсуждение всех деталей сделки, а также подготовка договора купли-продажи проходят онлайн в личном кабинете «Домклик». При этом в чате присутствуют сразу два менеджера «Сбера» — от покупателя и продавца. Они также готовят все необходимые документы и контролируют последовательность шагов участников сделки.
«ПИК-Брокер». С помощью сервиса можно приобрести квартиру, которую «ПИК-Брокер» выкупил у прежних хозяев. Также есть механизм дистанционной продажи квартиры этой компании.
Механизм покупки жилья с помощью электронных сервисов
Первый этап — просмотр вариантов и выбор квартиры. На рынке новостроек покупатель может ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на сайте застройщика и там же провести виртуальную экскурсию по объекту, замечает старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. А на вторичном рынке невозможно до конца объективно оценить состояние квартиры, даже если есть подробная видеосъемка квартиры, невозможно до конца оценить ее состояние. Иными словами, после сделки есть риск разочароваться в покупке.
Второй этап — подготовка и проверка всех правоустанавливающих документов. На первичном рынке застройщик присылает покупателю все необходимые документы по электронной почте. На вторичном рынке паспорта и свидетельства о праве собственности будет недостаточно, нужна еще выписка из ЕГРН, которая заказывается в удаленном режиме в Росреестре, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Третий этап — оформление сделки. На рынке новостроек все просто. Если у клиента есть необходимая сумма на банковском счете, то она списывается, а документы на регистрацию права собственности в Росреестр отдает сам застройщик.
Расчеты между продавцом и покупателем как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке автоматизированы и проводятся онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье, поясняет Светлана Макарова. Однако при сделках на вторичном рынке есть один важный момент — продавец обязан лично предоставить в многофункциональный центр (МФЦ) письменное согласие.
Необходима электронная подпись
Для совершения покупки жилья с помощью электронных сервисов необходима усиленная электронная подпись (УКЭП).
Что такое электронная подпись
Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог подписи от руки. Документ, подписанный УКЭП, равнозначен собственноручно подписанному. УКЭП — это файлы, в которых хранится зашифрованная информация, подтверждающая вашу личность и подлинность подписанного документа. Она может быть записана на флешку, токены или другие хранители.
Как получить электронную подпись
Электронную подпись выдают аккредитованные удостоверяющие центры. Для этого потребуются паспорт, ИНН, СНИЛС и заявление.
Плюсы дистанционной покупки:
- существенная экономия времени;
- возможность проводить сделки во время ограничений, вызванных пандемией;
- отсутствие необходимости выезжать в другой город для совершения сделки;
- существование отработанных и безопасных способов оформления сделки под контролем банка.
Минусы дистанционной покупки:
- нет возможности увидеть объект до покупки;
- требуется дистанционная проверка всех документов;
- необходимо получить электронную подпись для проведения сделки.
«Некоторое время может занять оформление и получение усиленной квалифицированной электронной подписи. Однако сейчас с этим нет серьезных сложностей», — говорит Надежда Коркка.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— Если говорить о плюсах электронных сервисов, то в ритме современной жизни и при остром дефиците у людей свободного времени они очевидны — как в случае выбора, так и в случае реализации полного цикла приобретения недвижимости. Это экономия времени на просмотрах, личных встречах и мероприятиях, связанных с заключением и регистрацией сделки. Что касается минусов, и в большей степени это касается вопроса электронных сделок, то основная сложность заключается в эмоциональном аспекте, в том, что определенная часть аудитории психологически все еще не адаптирована к цифровым решениям. В большинстве это люди старшего поколения, которые по-прежнему доверяют лишь бумажным документам с «живой» подписью и синей печатью.
Есть ли подводные камни
Как и любая цифровая система, подобные сервисы могут работать нестабильно, в том числе из-за роста нагрузки. Кроме того, иногда возникают проблемы с прохождением документов от одного этапа к другому. Но в целом их надежность высока, объясняет Надежда Коркка. Пока электронные сервисы не позволяют провести альтернативные сделки. При этом часть этапов может быть переведена в онлайн (дистанционный показ, электронная регистрация), но именно сам механизм требует участия в сделке профессионала, добавляет эксперт.
Какие документы нужны
Пакет документов, необходимый для проведения дистанционной сделки, ничем не отличается от того, который установлен законом при сделках офлайн. Для этого понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (к примеру, прежний договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство);
- СНИЛС;
- справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
- свидетельства о заключении либо расторжении брака (если такие события имели место);
- согласие супруга на сделку (если кто-то из сторон состоит в браке).
Если сервис проводит юридическую проверку, то, как правило, запрашиваются документы о зарегистрированных в жилье лицах как по состоянию на данный момент, так и ранее, документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, говорит Светлана Макарова. По словам эксперта, в некоторых случаях могут потребоваться и медицинские документы для проверки дееспособности стороны сделки.
«Перечень документов в случае покупки через электронный сервис ничем не отличается от сделки в офлайн-формате. Отмечу, что они должны быть переведены в электронный вид. При необходимости оформляется подтверждение тождественности у нотариуса, то есть удостоверение равнозначности электронного документа бумажному носителю. Договоры ипотеки, долевого участия и купли-продажи заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью, которая аналогична по юридической силе собственноручной», — резюмирует Надежда Коркка.
