Дом на Рублевке: что происходит с самым дорогим загородным жильем России

Фото: Кирилл Чаплинский/ИТАР-ТАСС

На протяжении последних двух лет на элитную загородную недвижимость, включая дома на Рублево-Успенском шоссе, наблюдался повышенный спрос. Ликвидного предложения (преимущественно новых домов) оставалось все меньше и меньше, говорят консультанты. Это дало толчок к росту цен, по оценкам Kalinka Group, дома на Рублевке за это время выросли примерно в полтора раза относительно допандемийного рынка.

Как рынок самых дорогих домов переживает последние три месяца и сколько стоит недвижимость на Рублевке — рассказываем вместе с экспертами по элитной недвижимости.

Рынок был на паузе

Ситуация изменилась в конце февраля: рынок дорогих домов на Рублево-Успенском шоссе встал на паузу. Собственники не понимали, как вести себя в период резкой волатильности валют (цены на некоторые дома на Рублевке до сих пор выставляются в долларах) и что делать с полученными деньгами. И продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию до стабилизации ситуации, говорит руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group Михаил Долгов. Это привело к падению спроса. «Число обращений в марте-апреле упало примерно втрое относительно привычных показателей», — отметил он.

Похожую картину наблюдали в Savills. По их оценкам, число показов с января по май было в 2,5 раза ниже, чем за аналогичный период прошлого года. «Если мы говорим в разрезе звонков и показов, то произошло снижение количественного спроса. Но качественно спрос не изменился. Запросы покупателей стали более конкретными, четкими, нацеленными на сделку. Если проанализировать количество качественных звонков, перешедших в сделки в 2021 году, то они будут на том же уровне, что и в текущем году», — сказала директор департамента загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко.

Снижение спроса на дома на Рублевке зафиксировали в агентстве недвижимости Penny Lane Realty. По данным агентства, сильнее всего продажи просели в апреле — примерно на 80% относительно апреля 2021 года. Всего за январь — май этот показатель снизился на 50% по сравнению с продажами за аналогичный период прошлого года. «Мы предполагали, что первый квартал этого года будет куда более активным, чем прошлый, однако все негативные факторы в совокупности привели к некоторому откату. На фоне спецоперации в феврале — апреле было затишье», — отметил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Спрос на дорогие дома на Рублевке рос на протяжении последних двух лет, однако ситуация изменилась в конце февраля 

(Фото: Media_works/shutterstock.com)

Спрос восстанавливается

Но были и другие факторы, которые по-разному влияли на рынок. Например, многие, кто владел недвижимостью, а жил за рубежом, внезапно захотели ее продать, продолжил Сергей Колосницын. Эту аудиторию дополнили продавцы, уезжающие за границу. «Необходимость срочно выйти в деньги вынудила их снизить цены, и у нас образовался пул выгодных предложений, что подтолкнуло продажи. Те, кто были в рублях, тоже поспешили на рынок их реализовать, но тут проблема была уже с продавцами», — рассказал эксперт. «Когда курс начал расти, они стали фиксировать цены в долларах, к тому же остаться в такой непонятной ситуации с рублями многие не хотели, часть сделок распалась», — добавил он.

Однако в мае спрос начал постепенно восстанавливаться, это связано в том числе с высоким сезоном на рынке. Данную тенденцию отмечают все опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «По спросу в мае количество запросов возвращается к привычному уровню. В целом мы наблюдаем положительную динамику, спрос на дома на Рублевке снова актуален, особенно на новое предложение», — добавил руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group.

90% домов морально устарели, новые — в дефиците

Сейчас на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского шоссе эксперты наблюдают дефицит ликвидного предложения, речь идет именно о новых, современных домах. По данным Kalinka Group, около 85–90% предложения домов на Рублевке — это морально устаревшие объекты, построенные около 20 лет назад. Они не пользуются большой популярностью у покупателей. «Да, это дом, который выполнен из дорогих материалов — мрамора, ценных пород дерева. Но его дизайн, планировка сегодня выглядят устаревшими. Обычно такие дома покупают ради участка с последующим сносом и новым строительством или для реконструкции», — рассказывает Михаил Долгов.

Хотя спрос на новые дома остается высоким, такие объекты на Рублевке сегодня в дефиците, говорит Долгов. По его словам, они появляются точечно, в ближайшем будущем их радикально больше не станет. «Это связано с тем, что свободных участков немного. Кроме того, сами застройщики сейчас с осторожностью выводят новые проекты, поскольку сложно просчитать конечную стоимость недвижимости из-за трудностей с поставками стройматериалов, логистикой», — пояснил эксперт.

Согласна с коллегой Нина Резниченко из Savills. По ее словам, спрос сейчас сосредоточен на новых домах, но таких предложений немного. «В основном рынок представлен вторичными предложениями, где большую часть занимают старые дома в выгодной локации. Цена на такие дома, как правило, завышена, так как собственник хочет продать не только земельный участок, но и дом», — отметила эксперт.

Около 85–90% предложения домов на Рублевке — морально устаревшие объекты, которые были построены около 20 лет назад и которые не пользуются популярностью у покупателей

(Фото: Vadim Ovchinnikov/shutterstock.com)

От $2,5 млн за дом

Несмотря на весеннее падение спроса, цены на дома на Рублевке сильно не менялись. Цены росли в период ослабления рубля. «С конца февраля, когда курс рубля падал, цены в рублях повышались, также многие собственники предпочитали фиксировать стоимость в долларах. В этот период цены менялись ежедневно», — вспоминает Нина Резниченко. Но укрепление рубля не привело к сильному снижению цен — по оценкам экспертов, больше половины объектов экспонируются в американской валюте. «Укрепление рубля не особенно влияет на желание продавцов снижать цены. Собственники уменьшают цены только в случае острой необходимости продать недвижимость, а это, скорее, индивидуальная потребность, а не рыночный тренд», — отметил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty.

Несмотря на то что рубль к доллару сильно вырос, цены на загородную недвижимость на Рублевке практически не изменились, подтвердил Михаил Долгов. «Многие продавцы теперь из доллара переходят в рубли. Те, кто остается в долларах, не готовы пересчитывать цены по текущему курсу, есть наценка. При этом ни в рублях, ни в валюте сильного падения цен не наблюдается», — пояснил эксперт.

По данным Kalinka Group, в годовом выражении (май 2022 года к маю 2021 года) наблюдалось снижение в районе 8–10% из-за валютных колебаний. Но фактического уменьшения не было, уточнил представитель компании. По его словам, новые дома на Рублево-Успенском шоссе в районе Жуковки начинаются от $3,5 млн. Это будет дом в отделке White Box площадью 600–700 кв. м на участке 12–15 соток в охраняемом поселке. Стоимость на похожий дом в неохраняемом поселке ниже — от $2,5 млн. Стоимость морально устаревшего дома может отличаться от новых объектов в два раза. «Устаревший объект мы рекомендуем оценивать по цене участка, земля на Рублевке дорогая, начинается от $70–75 тыс. за сотку. Но согласны на это небольшое количество продавцов», — пояснил представитель Kalinka Group.

Новые дома на Рублево-Успенском шоссе в районе Жуковки начинаются от $3,5 млн. Это будет дом в отделке White Box площадью 600–700 кв. м на участке 12–15 соток в охраняемом поселке 

(Фото: Vadim Ovchinnikov/shutterstock.com)

В Knight Frank Russia в свою очередь, наоборот, отметили снижение цен на элитные дома на Рублевке на фоне укрепления рубля. «По сравнению с первым кварталом 2022 года средние цены на коттеджи снизились на 30%, с 649 млн до 451 млн руб.; на таунхаусы — на 21%, со 107 млн до 84 млн руб.; на земельные участки — на 26%, с 3,8 млн до 2,8 млн руб. за сотку. Снижение преимущественно произошло за счет укрепления курса национальной валюты», — пояснил директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Russia Олег Михайлик.