Инвестиции для расчетливых: стоит ли вкладываться в склады в реалиях-2022
Быстро меняющаяся экономическая ситуация ставит перед инвесторами важный вопрос: куда вложиться с прицелом на средне- и долгосрочную перспективу? Очевидный ответ: коммерческая недвижимость. Но что именно выбрать для максимальной защиты своих вложений от финансовой турбулентности? Разбираемся вместе с экспертами.
Важные цифры: о чем нужно знать
По итогам 2021 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России побил рекорд за всю историю наблюдений. Согласно подсчетам Knight Frank Russia, общий размер вложений за год составил 390 млрд руб. В 2020 году показатель был ниже на 52%, в 2019 году — на 49%. Судя по этим цифрам, недвижимость неуклонно набирает популярность среди российских инвесторов.
Даже на таком фоне особенно выделяются склады. В первую очередь, сам рынок показал высокую устойчивость в сложной пандемийной ситуации и даже усилил позиции. В CORE.XP, ранее известной как CBRE, выяснили: к концу 2021 года годовой спрос приблизился к 4 млн кв. м, что в 1,6 раза больше показателя-2020, а объем строительства вырос на 63%.
Выгодное положение складских помещений на рынке привело к росту интереса инвесторов. Вложения в этот тип недвижимости в России за год составили $1,2 млрд, что, по данным консалтинговой компании JLL, стало историческим максимумом за последние 20 лет. В общем объеме сделок доля складской недвижимости составила 23%.
Инвесторов можно понять: популярность складов в условиях расцвета интернет-торговли не перестает расти, что делает вложение в такую недвижимость выгодным решением в долгосрочной перспективе. Согласно исследованию Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», складские помещения большого формата занимают вторую строчку по уровню доходности для инвесторов. Аналитики утверждают, что покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей способна принести до 15% годовых, а средний уровень прибыльности таких объектов составляет 10–12% годовых.
Ключевой тренд последних лет
Важная тенденция последнего времени — сдвиг от столицы к регионам. Все больше компаний отмечают абсурдность некоторых логистических решений, когда товары из Китая или Кореи доставляются в восточные регионы России через Москву. На этом фоне у ретейлеров и транспортных компаний появляется потребность в крупных логопарках по всей стране. И рынок готов ответить на этот запрос.
«Гиперактивность в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объема сделок пришлось на региональные рынки. Сейчас многие федеральные компании развивают логистику не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных», — говорится в отчете CORE.XP по итогам 2021 года.
Проверить это наблюдение на практике можно на примере. В частности, в 2 км от Казани можно найти логистический парк «Биек Тау» на 100 тыс. кв. м складских площадей. Уровень вакансии в нем — 0%, заполнены абсолютно все помещения.
«65% арендаторов «Биек Тау» владеют розничными магазинами. Склады в Казани нужны им для обслуживания собственной розницы. 25% арендаторов — местные компании, у которых нет своей розницы, но они ведут торговую деятельность: закупают определенную продукцию и продают ее в магазинах региона. Оставшиеся 10% — это компании, которые оказывают логистические услуги для локального рынка», — рассказала «РБК-Недвижимости» Евгения Аничкова, директор управления коммерческой недвижимостью компании «ПроГород», которой принадлежит «Биек Тау».
Якорными арендаторами «Биек Тау» стали торговые сети DNS, Hoff и FIX Price, транспортная компания «Деловые линии», операторы связи МТС и «Билайн». Интерес крупных игроков к удобным складам в разных регионах не снижается даже в условиях экономической турбулентности, а в самом Татарстане развивается местная продуктовая розница, указала Аничкова. По ее словам, оба фактора формируют и сохраняют постоянный запрос на арендные площади в «Биек Тау».
«Сейчас удивительное время, когда совокупность всех существующих факторов, включая пандемию, вывела склады в более интересные и стабильные проекты по сравнению с традиционными драйверами — офисами и торговыми центрами, — рассказала Евгения Аничкова в рамках встречи ведущих игроков коммерческой недвижимости «Барометр рынка». — Начиная с 2013 года ретейл переживал больше неспокойных, чем спокойных времен, а склады упорно росли и радовали. Сейчас спрос сравнялся с предложением, рынок зашел в понятную рабочую колею, где ставки на хорошем уровне и арендаторы не пытаются уйти с твоего склада».
Что будет завтра: расчеты и прогнозы
По оценке CORE.XP, в 2022–2023 годах спрос на склады сохранится на высоком уровне в 3–3,5 млн кв. м в год. Предложение тоже должно увеличиться: в 2022 году объем нового строительства достигнет 3–3,3 млн кв. м. Более трети от этого числа придется на региональные рынки, уверены в CORE.XP. Аналитики указывают: современные тенденции формируют устойчивую необходимость в больших логистических парках. В первую очередь, из-за потребительского запроса на быструю доставку — организовать ее по всей стране, опираясь лишь на возможности складов в столичном регионе, невозможно.
Само же ускорение и упрощение доставки дает толчок развитию интернет-торговли. Объем рынка e-commerce в России за 2021 год вырос на 52%. Маловероятно, что этот показатель кардинально изменит свое направление. Все больше людей открывают для себя преимущества интернет-заказов, все больше компаний уходят в онлайн. И то и другое разгоняет спрос на складскую недвижимость.
Еще одна тенденция — переориентация товарооборота. По словам вице-президента Российского экспортного центра Станислава Георгиевского, торговый оборот России с Индией, Ираном, Азербайджаном и Казахстаном растет высокими темпами вопреки напряженности в общемировых отношениях.
На этом фоне компаниям потребуются большие площади для хранения товаров в главных точках пересечения торговых путей между Центральным регионом и восточной частью страны. Такой же запрос появится благодаря политике импортозамещения: отечественные бренды будут увеличивать мощности, выходить на новые рынки внутри страны и искать локации для размещения своих товаров. В «ПроГороде» считают, что Самара, Нижний Новгород, Казань и другие крупные города в верховьях Волги будут бороться за звание главного промежуточного пункта на торговом пути из Европы в Азию.
«Региональные центры — Екатеринбург, Новосибирск, Казань — каждый в своем регионе претендуют на роль большого логистического хаба, — пояснила Евгения Аничкова. — РЖД объявили, что будут строить склады в таких городах. Но не надо забывать, что Транссиб не безграничен, поэтому просто построить склады недостаточно. Нужно развивать всю инфраструктуру по всей стране. Буквально на днях объявили об очередном этапе стройки новой дороги М12 из Москвы в Казань. Будут развиваться все города, которые находятся в этом транспортном коридоре — и Казань выиграет в первую очередь».
Автомагистраль M12 — это мегапроект, который свяжет пять регионов в центре страны скоростной дорогой протяженностью 800 км. Благодаря М12 время в пути от Москвы до Казани уменьшится до 6,5 часа; первые участки уже введены в эксплуатацию, а полностью магистраль будет готова к 2024 году. Важно и то, что М12 не заменит, а дополнит существующую трассу М7, что позволит существенно нарастить грузопоток между Московским регионом, Нижегородской областью и Татарстаном.
На настоящий момент доступность логистического парка «Биек Тау» обеспечивает федеральная М7, по которой грузы идут в Поволжье, Урал и Сибирь. Крупнейший в Татарстане логопарк позволяет десяткам компаний хранить свои товары в самом центре страны и рассматривать перспективы выхода на восточные рынки уже сегодня.
Разбираем с пристрастием: расходы, динамика, перспективы
С точки зрения долгосрочного инвестора важную роль играют не только спрос и экономические тренды, но и сугубо приземленный вопрос операционных расходов. «В складах небольшая стоимость содержания — совсем не такая доля затрат, как у торговых центров. Необходимость оптимизации мала, потому что все и так сразу оптимизировано. В результате себестоимость находится на стабильном уровне и не растет», — рассказала Евгения Аничкова.
Если рассмотреть конкретный пример, то в случае с «Биек Тау» инвестор может получить актив, для которого вообще не нужны дополнительные вложения: логопарк высшего класса А уже состоит из 100 тыс. кв. м складской площади с потолками в 12 м высотой и малым числом колонн. На объекте налажено шестиярусное стеллажное хранение, благодаря которому на складах нет неполезных площадей. Под офисные помещения здесь выделено 16 тыс. кв. м.
При этом «Биек Тау» обладает мощностями и для размещения производства — важная деталь в рамках планируемого импортозамещения. По мнению управляющего партнера компании RRG Дениса Колокольникова, в современных условиях индустриальная недвижимость способна расти столь же быстро, как и складская. Если возвращаться к «Биек Тау», то здесь обустроено безопасное и хорошо охраняемое пространство с пожарной сигнализацией и спринклерной системой пожаротушения, что позволяет быстро переориентировать склады с хранения на производственные рельсы. Современные инженерные системы поддерживают температурный режим и позволяют вести работу круглосуточно.
Инвесторам, которые предпочитают пассивному доходу активные действия, тоже будет где развернуться. «Биек Тау» можно не только сдавать, но и расширить, увеличив полезную площадь в два раза. Покупка прилегающих земельных участков позволит выстроить три новых корпуса общей площадью около 120 тыс. кв. м. Здесь инвесторы могут расположить фулфилмент-центр — высокотехнологичный объект с продвинутым оснащением, повышенной нагрузкой на пол и эффективными системами вентиляции.
Именно такой тип складских помещений обещает закрепиться на рынке в ближайшем будущем. По оценке CORE.XP, к концу 2021 года площадь всех российских фулфилмент-центров превысила 2 млн кв. м, а к 2024 году составит 5,5 млн кв. м.
Появление новых типов складов в «Биек Тау» закрепит лидирующую позицию комплекса в регионе и создаст очень высокий барьер входа на рынок для конкурентов. В «ПроГороде» уверены, что арендная вакансия останется минимальной, а доходность проекта будет расти, обеспечивая инвесторов прибылью на годы и десятилетия вперед.
От редакции: материалы статьи не являются персональной инвестиционной рекомендацией