Договор с подрядчиками по ремонту: этапы, ошибки, инструкция, чек-лист
Полноценный ремонт — крайне сложный процесс, в котором обычно участвует множество контрагентов, каждый из которых выполняет свой блок работ и может не разбираться в деятельности других подрядчиков. Чтобы вся эта симфония оставалась гармоничной, крайне важно определить ответственность сторон и зафиксировать ее в договоре. Разбираемся вместе с экспертами, какие обязательные пункты нужно учитывать при заключении договора.
Эксперты:
Тигран Симонян, руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель»;
Елена Крюкова, юрист-судебник частной практики;
Андрей Хрисанов, руководитель компании ForemanLtd, эксперт управления ремонтными работами.
Материал подготовлен при экспертной поддержке Центра дизайна и интерьера Expostroy на Нахимовском проспекте
Один договор или несколько?
Договор — это документ, фиксирующий обязательства, круг ответственности и сроки по всем работам. Сложность в том, что в ремонт вовлечено множество исполнителей, которые могут не понимать задач друг друга: дизайнер не всегда может вникнуть в технические тонкости, строитель не подскажет сочетание цветов и фактур отделочных материалов. В этой связи эксперты рекомендуют заключать договоры с каждым исполнителем по отдельности.
«Договор с каждым исполнителем должен быть отдельный: с дизайнером — на дизайн-проект, авторский надзор и прочие дизайнерские услуги, со строителями — на ремонтно-отделочные работы, — говорит частнопрактикующий юрист-судебник Елена Крюкова. — Как правило, у исполнителей есть уже готовые договоры. Прежде чем их подписывать, стоит обратить внимание на три основных момента, которые чаще всего всплывают потом в спорах. Во-первых, это предмет договора, объем обязательств. Во-вторых, сроки, в-третьих, критерии оценки качества работ. Чем менее конкретно прописаны эти три пункта, тем выше вероятность последующих споров, в которых заказчику трудно будет доказать свою правоту».
Это не значит, что отдельный договор надо заключать с каждым рабочим, который заходит в квартиру, подчеркивает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян. «Ремонт — своего рода экосистема, для контроля которой важно, чтобы юридически присутствовал минимум исполнителей, — поясняет эксперт. — Мастеров может быть много, но за работу по каждому направлению должен отвечать кто-то один».
Однако, как подчеркивает эксперт, у подобного упрощения должен быть предел — заключать один общий договор на ремонт под ключ не стоит. «Такая практика встречается, но я бы не советовал. Нужно разграничивать как минимум сферу ответственности дизайнера и строителя. С дизайнером договор составляется на дизайн-проектирование, комплектацию, авторское сопровождение, консультирование и т. п. Со строителем — еще один договор». По ремонтно-отделочным работам, говорит Тигран Симонян, можно оформлять отдельный договор на каждый вид работ, но проще разбить их на блоки: заключить договор на черновую отделку под ключ, а затем — дополнительное соглашение на чистовые работы.
Руководитель компании ForemanLtd Андрей Хрисанов рекомендует заключать отдельные договоры со всеми исполнителями, но при этом сосредоточить всю ответственность в одних руках. «У нас процесс организован так: по каждому виду работ — электрика, сантехника и т. д. — есть свои ответственные. Клиент заключает с каждым подрядчиком свой договор, но в каждом таком договоре как третье лицо фигурирует прораб — посредник, доверенное лицо заказчика. Так проще координировать весь процесс, составить план работ, чтобы оптимизировать их по срокам. Кроме того, все обязательства не будут сосредоточены в одном договоре». Это принципиально важно, подчеркивает эксперт: когда договор и обязательства одни на всех, на практике это часто приводит к недоработкам и срывам сроков, но стороны стараются прикрыть друг друга. Для клиента это риск получить менее качественный ремонт. Кроме того, гарантийные обязательства по ремонту под ключ вполне могут превышать уставной капитал компании-подрядчика — если что-то пойдет не так, взыскать нужную сумму не получится. «Стоимость проектов с полной отделкой, включая мебель и текстиль, сейчас начинается от 150 тыс. руб. за 1 кв. м, — рассказывает эксперт. — Если это ремонт квартиры площадью 100 кв. м, речь идет о 15 млн руб. Поэтому материальную ответственность нужно максимально разграничить между всеми участниками пропорционально стоимости работ. Для этого составляются отдельные договоры, в каждом из которых присутствую я как координатор и представитель заказчика».
Критерии оценки качества работ
Для ремонтных и строительных работ есть общепринятые критерии качества — технические регламенты, ГОСТы, СНИПы и т. д. При любых сомнениях можно привлечь строительную экспертизу, которая даст оценку выполненным работам.
Сложнее с дизайн-проектом — эта сфера никак не регулируется, а представления о красоте и эстетичности могут быть у каждого свои. Выход из ситуации есть, считает Елена Крюкова: нужно указать в договоре, что качество работ оценивается, исходя из предоставленного исполнителем портфолио. «Это важно для обеих сторон, чтобы было у всех понимание, чем они руководствуются, потому что в ином случае суды пытаются назначать строительные экспертизы, которые не всегда отражают реальные критерии дизайн-проекта, — поясняет эксперт. — Указание портфолио дизайнера в договоре нужно еще и для защиты от недобросовестных подрядчиков — бывают случаи, когда дизайнеры показывают потенциальному заказчику чужие проекты и даже просто красивые интерьерные фото из фотобанков или журналов».
В договоре с дизайнером обязательно должно быть четко прописано, что стороны понимают под дизайн-проектом, какие составляющие он должен включать, подчеркивает эксперт. Подробнее о том, что может входить в дизайн-проект, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, читайте в нашем материале «Не делай сам: от чего спасает дизайн-проект и за что мы платим дизайнеру»
Смета и закупка материалов. Что делать, если материалы резко подорожали
Один из ключевых пунктов договора — смета. Она включает описание и стоимость всех этапов ремонтных работ или, в случае с дизайн-проектом, этапов его разработки и согласования. Смета отвечает на несколько основных вопросов:
- какие работы выполняются (перечень пунктов);
- в каком объеме выполняются работы (содержание по каждому пункту с указанием результата);
- стоимость каждого из этапов работ и график платежей.
Крайне важно, чтобы каждый этап был расписан максимально подробно и конкретно, подчеркивает Елена Крюкова.
«На практике очень часто строители составляют общую смету, не конкретизируя, а потом заказчику предъявляется множество дополнительных расходов, которые в изначальную смету не вошли. Недобросовестные подрядчики таким образом существенно раздувают бюджет ремонта», — говорит эксперт. При работе с дизайнером также крайне важно прописать основные этапы работ и их стоимость — разработка планировочного решения, разработка концепции визуализаций, разработка рабочей документации и ведомости отделочных материалов. На любом из этих этапов заказчик, если его что-то не устраивает, может разорвать отношения с дизайнером, оплатив только фактически принятые части работы.
Второй ключевой момент — закупка материалов. Здесь есть два варианта — просчитывать эти расходы заранее или оплачивать по факту. Эксперты рекомендуют первый вариант, хотя в сегодняшних условиях, когда материалы постоянно дорожают из-за санкций и сложностей с поставками, удержаться в первоначальном бюджете может быть сложно. «По материалам есть два вида формы отчетности. Первый — когда строитель заключает договор только на работы, а по материалам работает по текущей отчетности: согласовал сумму, взял деньги, купил, предоставил заказчику чеки и т. д., — рассказывает Тигран Симонян. — Минус для заказчика здесь понятен: он никогда не будет знать, сколько потратит на выходе. Второй вариант — строитель считает в смете все черновые работы и материалы под ключ, мы работаем именно так. Сейчас есть своя специфика, импортные материалы форс-мажорно дорожают — некоторые в несколько раз. Поэтому есть ситуации, когда договор заключен на определенную смету, но он физически не может в нее уложиться с новыми ценами. На такой случай в договоре должен быть пункт, предусматривающий пересмотр стоимости материалов или всей сметы, если на какие-то позиции рост цен превышает 5%».
Если материалы включаются в смету, описаны они должны быть максимально точно: с указанием названия материала, производителя, фасовки, стоимости, необходимого количества.
Заказчик может и сам заниматься закупками, говорит Андрей Хрисанов. «У нас это распространенная схема работы: я вношу свои предложения, но если заказчик хочет покупать сам, он это делает с утвержденной сметой и ведомостью закупки, где прописаны конкретные характеристики материалов. Все замены дополнительно согласовываются, чтобы не допустить нарушений технологии», — рассказывает эксперт. Ведомость закупок оформляется приложением к договору, в ней указываются не только конкретные характеристики материалов, но и график их поставок — причем с разграничением ответственности между поставщиками и строительной компанией. «Допустим, укладка керамогранита невозможна, пока не установлена ванна. Если она заказная, то возможны задержки с поставками. Из-за этого возникают простои по определенным этапам работ, — рассказывает Андрей Хрисанов. — На этот случай в договоре обязательно должен быть прописан пункт о форс-мажорных обстоятельствах. Если задержка на стороне поставщика, строитель за это не должен отвечать. Но если ванна приехала в срок, а при установке ее повредили, тогда издержки ложатся уже на строителей. Что касается вынужденных простоев, лучше всего их тоже заранее прописать в договоре — оплачивается в этот период работа бригады или нет».
Кроме сметы, в договоре обязательно должны быть указаны сроки выполнения работ. Если сроки не прописаны, суд может признать такой договор незаключенным. Елена Крюкова рекомендует также обращать внимание в любом договоре с подрядчиками на периоды времени, которые исключаются из периода выполнения работ. Это могут быть периоды согласования, внесения корректировок, передачи документации сторонним специалистам, вынужденные простои из-за сбоя поставок и т. д.
Что делать, если договор «вышел из берегов»
Рост цен на стройматериалы — не единственная причина, по которой ремонт может не вписаться в изначально согласованный бюджет. Если работы ведутся во вторичной квартире, возможны различные сюрпризы: трещины в стяжке, отслоение штукатурки, плохая проводка и т. д. Профессиональные подрядчики, как правило, знают основные слабые места квартир в разных типах домов и предупреждают об этом заказчика на этапе договора. Юридически это может оформляться в виде сносок: в каждом потенциально уязвимом пункте ставится звездочка с примечанием — например, «в случае отсутствия проблем с проводкой». Тогда заказчик заранее понимает, как может измениться бюджет в силу объективных причин.
Если в процессе ремонта вскрылись какие-то обстоятельства, которые существенно сказываются на стоимости ремонта, можно пересмотреть договорные условия с учетом новых объемов обязательств, говорит Елена Крюкова. «То же самое касается и работы дизайнера. Например, в ходе демонтажа вскрываются какие-то нюансы, которые нужно отражать в проекте, но это нельзя было предусмотреть на этапе проектирования, — подчеркивает эксперт. — Это дополнительная работа для дизайнера, которую по факту нужно будет оплатить. Заказчик должен понимать, что такой объем дополнительных обязательств может вскрыться, и исполнитель по действующему законодательству делать это не должен без соответствующего письменного соглашения с заказчиком». В таком случае оформляется отдельный договор или дополнительное соглашение к действующему договору.
Подробнее о специфике и подводных камнях ремонта во вторичном жилье читайте в материале: «Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист»
Какие еще могут быть форс-мажоры в ходе ремонта и как их избежать
Дизайнерское решение вошло в конфликт с реальностью. Строители и дизайнеры работают бок о бок, но обладают разными базовыми компетенциями. Поэтому периодически возникают сложные ситуации, когда строители приступают к работе. Выясняется, что одобренные решения невозможно реализовать: дверь шкафа упирается в светильник или внутри системы хранения оказывается вентиляционная шахта. Минимизировать риски можно двумя основными путями: заказать строительной компании предварительный технический аудит дизайн-проекта или заключить с дизайнером договор на авторский надзор. Во втором случае дизайнер будет сопровождать проект до его завершения и при необходимости вносить корректировки.
Строители испортили дорогие материалы или мебель, нарушили технологию работ. Такие ситуации возникают по разным причинам — от простой небрежности до нарушения технологии работ (например, напольное покрытие положили, не дожидаясь готовности стяжки), ответственность в этом случае лежит на подрядчике, проводящем ремонт. Но и заказчики должны понимать, что от эксплуатации квартиры после ремонта зависит сохранность интерьера. Поэтому некоторые строительные компании прописывают памятку для клиента, где указывают, что претензии к качеству работ принимаются только при соблюдении правил пользования. Например, если задействуется паркет, который не переносит грубого обращения, прописывается, что ножки у мебели должны иметь специальные защитные накладки.
Кроме того, эксперты рекомендуют все сложные работы, связанные с уникальными материалами, заказывать непосредственно у поставщиков. К таким работам относят, например, монтаж премиальных межкомнатных дверей, укладку напольных покрытий, установку систем кондиционирования, сложных систем приточно-вытяжной вентиляции. Это может несущественно увеличить смету, зато клиент получит гарантию от производителя.
Когда и сколько платить подрядчикам. Гарантийные обязательства
Как правило, подрядчики работают по предоплате. Эксперты не рекомендуют вносить авансом крупные суммы — в этом случае заказчик не защищен от риска получить некачественные работы или сорванные сроки.
Андрей Хрисанов рекомендует разбивать сотрудничество заказчика с подрядчиками на этапы работ. «В своей практике мы применяем такой подход: все работы делятся на этапы, вносится аванс, например 30% от всего бюджета, и этот аванс распределяется на все этапы пропорционально их стоимости, — рассказывает эксперт. — Заказчик может в любой момент остановить сотрудничество, но полученные авансы удерживаются. Оставшиеся 70% по каждому этапу мы получаем после успешной приемки работ. Так работает большинство строительных компаний».
Тигран Симонян рекомендует свести к минимуму практику предоплат. «В идеале — оплачивать работы по факту, но в ряде случаев оплата вперед допустима и оправданна. Важно: это могут быть только сравнительно небольшие платежи — оптимально, чтобы размер каждого платежа не превышал 20–25% стоимости этого этапа по смете, — говорит эксперт. — В договоре должен быть четко прописан порядок сдачи/приемки и оплаты работ: по завершении подрядчик уведомляет заказчика, тот принимает работы, это удостоверяется актом. Только после этого можно переходить к следующему этапу. Еще один важный момент — в договоре должно быть прописано, в какие сроки надо устранить замечания, если они будут. Также предусматривается ответственность подрядчика на случаи, если будут испорчены материалы и если сроки выполнения работ будут нарушены без объективных причин».
Даже после полного завершения и приемки работ заказчиком ответственность строительной компании сохраняется — действуют гарантийные обязательства. «Гарантийные обязательства прописываются в договоре, минимальный срок — два года, — рассказывает Тигран Симонян. — Этот пункт также важно расписать детально: что является гарантийным случаем, что нет, какие условия эксплуатации заказчиком могут повлечь срыв гарантии».
Краткий чек-лист по составлению договора
- Четко определить и максимально подробно сформулировать предмет договора.
- Детально оговорить сроки исполнения — целиком и по каждому этапу.
- Указать ответственных лиц на каждом этапе реализации проекта.
- Составить техническое задание, проектную документацию по всем видам работ с указанием материалов, их технических и эксплуатационных характеристик.
- Определить сроки и порядок оплаты для каждого этапа, учитывая заблаговременный порядок уведомления заказчика о необходимости нового платежа.
- Прописать порядок приемки-сдачи по каждому этапу работ с указанием критериев оценки качества, сроков уведомления о приемке работ, сроков на устранение недоделок.
- Обозначить ответственность сторон в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, возможность корректировок проекта и бюджета.
- Указать ответственность подрядчиков в случае порчи имущества, срыва сроков, ненадлежащего качества работ.
- Сформулировать гарантийные обязательства — период их действия, сроки выполнения и т. д.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»