Дубай или Россия: где инвестиции в недвижимость в большей безопасности
Мировая парадигма экономического развития переживает сейчас коренной перелом, что повлечет за собой радикальную перестройку всех финансово-экономических механизмов, в том числе инвестиционных. Об этом я писал уже не раз и могу объяснить суть проблемы на двух простых примерах.
Первый — цифровая экономика. Предпосылки для ее стремительного роста появились в 1980-е годы благодаря «рейганомике» — монетаристской политике президента США Рональда Рейгана. Одна из ключевых ее составляющих — стимулирование кредитами конечного потребительского спроса: фактически речь шла о том, что американским домохозяйствам стали выдавать кредиты в том числе на покупку новых гаджетов. Стимулирование спроса частично шло на развитие цифровой экономики.
Сейчас, 40 лет спустя, перед американским правительством стоит обратная задача — сокращение монетарного стимулирования в рамках борьбы с инфляцией. Раньше получалось, что ФРС США переводила концентрированный поток эмиссионных денег в ручейки каждому конкретному домохозяйству, из которых лидеры цифровой экономики вновь эти потоки собирали. Со сворачиванием стимулирующих мер дальнейшие потоки в их сторону пересыхают, но вот сократить свои расходы цифровики так просто не могут — слишком много там обязательств, в том числе и политических. Возникает вопрос: имеет ли в таких условиях смысл инвестировать в цифровую экономику?
Второй пример не менее близок и понятен — инвестиции в недвижимость Дубая. В условиях санкционных войн эмират в 2022 году стал одним из мировых хабов для взаимодействия бизнеса разных стран. Но есть ли в данной ситуации условия для долгосрочного извлечения прибыли? Вопрос интересный, ведь нельзя забывать, что кризис никуда не делся, мировая экономика съеживается и будет это делать еще достаточно долго. Еще один нюанс — в Дубае формально всё принадлежит эмиру, а владельцы недвижимости на деле — долгосрочные арендаторы. Если стоимость содержания всего городского хозяйства станет расти (относительно доходов), они и будут это оплачивать со всеми вытекающими последствиями. Да, в Дубай едут за красивой картинкой, но на деле бизнес там делать весьма проблематично, очень много расходов и непонятно, как все это структурировать.
Я уверен, что в среднесрочной перспективе доходность любых инвестиций в Дубай будет падать — поскольку растущие риски несут за собой рост издержек. Однажды местный рынок недвижимости уже громко лопался, и было это по историческим меркам буквально вчера. С 2009 года темпы строительства недвижимости в эмирате Дубай опережали спрос на нее, и к 2013 году рынок был полностью затоварен. К 2016 году цены на недвижимость упали на 20–30%, однако объемы продаж продолжали сокращаться и дальше. С 2017 по 2018 год число сделок с недвижимостью упало с 23,7 тыс. до 16,6 тыс. Чтобы хоть как-то спасти ситуацию, в 2019-м правительство ОАЭ объявило программу выдачи десятилетнего вида на жительство для зарубежных инвесторов, а также разрешило иностранцам иметь долю в местных компаниях вплоть до 100%. Как результат, уже в 2021 году рынок вырос сразу на 90%, что стало рекордом за последние 12 лет.
В начале 2022 года к правительственному стимулированию притока иностранных инвесторов в ОАЭ прибавилась геополитика. Инвесторы из России, Украины и Белоруссии вынуждены были искать тихую гавань для своего бизнеса и сбережений. Но после того как всплеск спроса будет удовлетворен, рынок перейдет к стагнации, повторяя ситуацию 2013–2018 годов. По моему мнению, уже в перспективе двух-трех лет можно ожидать обвала рынка недвижимости Дубая на 20–30%. Это будет связано с падением цен на объекты в результате переизбытка так и не реализованных объектов.
Отсюда вывод: любые инвестиции в России сегодня априори безопаснее, банально исходя из рыночных циклов. Да, у нас не во всех секторах есть соответствующая инфраструктура, но там, где она все же имеется (например, инвестиции в строительство жилья), она куда более надежна, чем в том же Дубае. И если речь идет не о краткосрочных спекуляциях на горизонте в три месяца, подумать тут есть о чем.
