Налог с продажи земельного участка: кто должен платить и как рассчитать
Какой налог платится с продажи земельного участка
Денежные поступления от продажи недвижимости облагаются налогом на доходы физлиц (сокращенно — НДФЛ). Закон, который регулирует процедуру уплаты данного налога, — это Налоговый кодекс РФ, в частности гл. 23.
Продавцу придется заплатить НДФЛ в том случае, если он владел участком до момента продажи менее трех или пяти лет. Этот период по закону называется минимальным предельным сроком владения недвижимостью, говорит налоговый юрист, основатель «ЮРЛ Групп» Семен Николаев.
Трехлетний срок актуален, если продавец стал владельцем земли (или другого объекта недвижимости) по договору пожизненного содержания с иждивением, либо получил в подарок от члена семьи или близкого родственника, либо если участок был приватизирован. При всех прочих обстоятельствах минимальный период нахождения объекта в собственности должен быть не менее пяти лет.
Для налоговых резидентов (о том, кто это, поговорим ниже) НДФЛ рассчитывается по ставке 13%. Налогоплательщикам, которые не являются налоговыми резидентами, придется заплатить его по ставке 30%.
Кто должен платить налог с продажи земельного участка
Согласно ст. 207 НК, налоговые резиденты — это граждане, которые в течение 12 идущих подряд месяцев находились в России не меньше 183 дней. Однако этот период не прерывается, если человек покинет государство для учебы, лечения либо в рамках рабочей поездки, поясняет Семен Николаев.
Доходы, с которых резиденты уплачивают НДФЛ, могут быть получены не только в РФ, но и за рубежом. Если же человек не относится к категории резидентов, он должен заплатить налог только с доходов, источники которых располагаются в России.
Когда можно не платить налог с продажи земельного участка
- Во-первых, как уже отмечалось, НДФЛ выплачивать не нужно, если к моменту заключения договора купли-продажи истек минимальный — трехлетний или пятилетний — срок владения участком.
- Во-вторых, налоговое обязательство не возникает, если земля продана за те же деньги, которые были выплачены при ее покупке, или меньшую сумму.
- Наконец, при цене продажи до 1 млн руб. включительно налог также не выплачивается.
«Но здесь следует проявить внимательность: если стоимость участка при купле-продаже искусственно занижена, налоговики будут ориентироваться на показатель кадастровой стоимости земли. Если она после умножения на индекс 0,7 составит более 1 млн руб., с данной суммы придется заплатить НДФЛ», — говорит Семен Николаев.
Например, участок продан за 867 000 руб., между тем его кадастровая стоимость составляет 1 465 500 руб. 1 465 000 руб. × 0,7 = 1 025 850 руб. Тогда размер налога рассчитывается так: 1 025 850 руб. × 13% (если продавец является резидентом) = 133 361 руб.
Сроки оплаты налога с продажи земельного участка
Отчетный период для этого сбора — календарный год. Соответственно, если участок был продан в 2022 году, отразить в декларации доход от этой операции и заплатить налог следует в 2023 году, поясняет юрист Семен Николаев.
В частности, декларацию, составленную в форме 3-НДФЛ, необходимо передать в ФНС до 30.04.2023. Орган, в который следует подать отчетность, — налоговая инспекция или МФЦ по адресу постоянной регистрации либо временного пребывания налогоплательщика.
Документ разрешено подавать не только на бумажном носителе, но и в электронном виде через сайт ФНС или портал «Госуслуги» (с использованием личного кабинета). Если декларация оформлена на бумаге, ее может подать не только сам налогоплательщик, но и его представитель по нотариально заверенной доверенности.
Крайняя дата уплаты налога — 15 июля года, следующего за отчетным, то есть в описанном ранее примере — до 15 июля 2023 года.
«Важный момент для лиц, использующих земельные наделы для предпринимательства. Если налоговики узнают, что земля используется для бизнеса, они могут рассмотреть ее реализацию как источник поступления доходов и начислить не НДФЛ, а налог на прибыль с учетом выбранного налогоплательщиком налогового режима для ООО или ИП. Если же продавец ведет бизнес, но не регистрировался как ИП, фискалы автоматически присвоят ему общий режим налогообложения с вытекающими последствиями. В результате гражданин будет вынужден заплатить за продажу участка налог на прибыль организаций (базовая ставка — 20%)», — говорит налоговый юрист, основатель «ЮРЛ Групп».
Как рассчитать налог с продажи земельного участка
Рассмотрим калькуляцию налога от продажи земельного участка на примере, где продавец — налоговый резидент.
Итак, земельный надел куплен за год до продажи за 2,2 млн руб. Продажа состоялась в 2022 году за 2,6 млн руб. Так как собственник земли владел участком меньше пяти лет, ему придется заплатить налог, определенный по ставке 13% от полученных в результате продажи средств.
Если не применять законные основания для снижения налоговой базы, расчет таков: участок был продан на 400 000 руб. дороже, поэтому сумма налога составит 400 000 руб. × 13% = 52 000 руб.
«Однако вы вправе включить в этот расчет иные затраты, понесенные в процессе продажи участка. Например, вы пользовались услугами оценщика стоимостью 40 тыс. руб., а также риелтора, которому заплатили 38 тыс. руб.», — отмечает Семен Николаев.
Тогда к цене покупки участка (которая является расходной частью) в 2,2 млн руб. вы можете добавить эти расходы. Итого получаем: 2 600 000 – (2 200 000 руб. + 40 000 руб. + 38 000 руб.) = 322 000 руб. × 13% = 41 860 руб. Нужно учитывать, что расходами признаются только обоснованные затраты.
Налоговый вычет, равный 1 млн руб. (предусмотренный ст. 220 НК РФ), в описанном случае применять будет невыгодно по сравнению с реально понесенными затратами. Проиллюстрируем это расчетом:
(2 600 000 руб. — 1 000 000 руб.) × 13% = 208 000 руб.
Ответственность за неуплату налога с продажи земельного участка
Если гражданин своевременно не сдаст декларацию по указанному налогу, это повлечет наложение штрафа, который рассчитывается как 5% от величины налога, но не больше 30% и не меньше 1 тыс. руб.
Если же вовремя не оплатить налог, инспекторы вправе оштрафовать нарушителя по ст. 122 НК РФ на сумму, рассчитанную как 20% от неуплаченного НДФЛ. Если будет установлено, что это сделано умышленно, штраф составит 40% от такой суммы.
Главное о налоге с продажи земельного участка
- При продаже земельного участка уплачивается НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для налоговых резидентов РФ.
- Налог платится, если участок находился в собственности менее минимального срока владения: 3 или 5 лет.
- Срок 3 года действует для участков, полученных по наследству, в дар от близких родственников, в результате приватизации.
- Срок 5 лет применяется в большинстве других случаев приобретения земли.
- Освобождение от налога предусмотрено, если участок продан по цене ниже или равной цене покупки, либо если цена продажи не превышает 1 млн рублей (с оговоркой на кадастровую стоимость).
- Налоговая база (доход) может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на покупку и продажу участка (услуги риелтора, оценщика).
- Альтернативный вариант — использование имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей.
- Срок подачи декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Крайний срок уплаты налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи.
- За просрочку уплаты налога или подачи декларации предусмотрены финансовые штрафы.