Спрос утекает на вторичку: что изменилось на рынке новостроек за квартал
В марте на рынке новостроек наступило оживление. По данным Dataflat, в границах Старой Москвы продажи в лотах выросли на 37%, в Новой Москве еще сильнее — на 60%, а в целом по Московскому региону спрос на новостройки поднялся на 43%, до 12,2 тыс. сделок. Мартовское оживление эксперты объяснили запуском новых программ ипотеки, скидками, рассрочками, а также снижением интереса к зарубежной недвижимости на фоне ослабления курса рубля.
Однако по сравнению с мартом прошлого года, когда на рынке наблюдался ажиотаж, спрос упал. Продажи новостроек в старых границах Москвы оказались ниже на 17%, в Новой Москве — на 38%, по Московскому региону — на 34%. «Мартовские показатели по регистрациям сделок в Московском регионе ниже не только 2022 года, когда граждане активно спасали деньги в бетоне, но и 2021 года (-21%) и находятся на уровне 2020 года, когда начиналась пандемия», — отметили в Dataflat.
По оценкам ЦИАН, в январе и феврале число сделок (10 тыс. ДДУ в Москве и 15,9 тыс. во всем регионе) было на 36% и 42% меньше, чем годом ранее. К ноябрю и декабрю 2022 года число сделок тоже снизилось — на 28% и 29% соответственно. Причиной такой динамики стало ужесточение условий по ипотеке — ограничение льготных программ от застройщика, общий рост ставки. Это привело к росту среднего ипотечного платежа, что в условиях стагнации доходов населения заставило многих отложить сделку, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Перетекание спроса на вторичку
Трендом на столичном рынке новостроек, который наблюдается в течение квартала, стало перетекание спроса на вторичный рынок. Это связано с тем, что цены на вторичке ниже, чем на строящееся жилье.
Об этом свидетельствуют и данные столичного Росреестра, который в феврале 2023 года зафиксировал нестандартные показатели спроса — в Москве на вторичке число договоров купли-продажи по отношению к январю выросло (10,7 тыс. против 7,7 тыс.), тогда как на первичке упало (4,9 тыс. против 5,1 тыс.). «Переток спроса, действительно, есть. Это связано как с постепенным выравниванием условий по ипотечным ставкам, так и с эффектом низкой базы прошлого года. Тогда нулевые ипотечные ставки, напротив, оттянули часть спроса из сегмента готового жилья в новостройки, сейчас же ситуация постепенно выравнивается», — пояснил Алексей Попов.
Тренд подтверждают риелторы. По данным «Инком-Недвижимости», в марте количество сделок со вторичным жильем в Москве и выданных в их рамках авансов на 27% превысило показатель февраля и на 7% опередило март прошлого года, когда на столичном рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос. Рост активности в «Инкоме» объясняли перетеканием покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок, который более привлекателен с точки зрения цен — на готовое жилье они ниже.
О смещении спроса на вторичку заявили и банкиры. По данным «Домклик», в 2023 году спрос на готовое жилье вырос — около 72% ипотечных сделок «Сбера» пришлось на данный сегмент. Этому способствовало снижение цен на жилье, поясняли аналитики. Перетекание спроса на вторичный рынок зафиксировали в ВТБ. По данным банка, если весной прошлого года около 70% жилищных кредитов банки выдавали на объекты в новостройках, то с третьего квартала ситуация поменялась на прямо противоположную — заемщики сместили внимание в сторону сегмента вторичной недвижимости, где ипотека дороже, отметили в банке.
Спрос поддерживают ипотека от застройщиков и скидки
По-прежнему важнейшей движущей силой в массмаркете и нижнем сегменте бизнес-класса на рынке новостроек Москвы остаются субсидированные программы. Несмотря на то что популярной в прошлом году нулевой ипотеки не осталось, ставки на новостройки остаются ниже, чем на вторичке. По данным ВТБ, за счет государственного субсидирования и программ застройщиков самая низкая ставка действует на первичном рынке. В марте она составляла 5,5–5,7% годовых, а на вторичном рынке — в два раза выше — 10,3%.
«Застройщики это хорошо понимают и стараются как можно дольше предлагать такие программы, чтобы обеспечить на своих проектах уровень спроса. Но количество программ с минимальными ставками сейчас совсем невелико, и в большинстве случаев они действуют не все время ипотечного кредита, чаще — около года, иногда до двух — пяти лет», — пояснила управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще один тренд на рынке новостроек Москвы — прямые скидки, которые сегодня предлагаются большинством застройщиков, это актуально для всех классов, для квартир и для апартаментов. В 2023 году традиционные новогодние скидки сохранились и весной. Более того, их размеры и предложение выросли. По оценкам компании «Бест-Новострой», в марте на московском рынке новостроек скидки предлагаются в 149 проектах с квартирами и апартаментами. Это на 16,4% больше, чем в конце прошлого года (128 проектов).
«Главной отличительной особенностью первого квартала 2023 года стали скидочные акции, которые проводятся практически всеми девелоперами на постоянной основе, а не только в праздничные периоды», — подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Кроме того, даже застройщики, открыто не заявляющие о скидках, сегодня готовы предоставлять их клиентам в ходе личных переговоров, добавила она.
Предложение и цены вышли на плато
К концу первого квартала рост предложения на московском рынке новостроек прекратился. По данным «Метриума», в декабре 2022 года на первичном рынке столицы зафиксирован исторический максимум предложения — в продажу было выставлено 71,26 тыс. лотов. «Но, ощутив угрозу затоваривания, девелоперы скорректировали темпы вывода квартир на рынок. В результате в первом квартале 2023 года объем предложения снизился на 3,6% — до 68,72 тыс. лотов», — отметила управляющий партнер компании «Метриум».
По ее словам, особенно существенно — на 14,4% — сократилось число реализуемых девелоперами квартир и апартаментов в массовых жилых комплексах Старой Москвы. Сейчас в продаже представлено около 23,5 тыс. лотов в массмаркете. Сокращение их количества в январе — марте обусловлено как стабильным спросом на наиболее доступное жилье, так и тем, что в обозначенный период не стартовали новые масштабные проекты классов стандарт и комфорт, пояснила Надежда Коркка.
Цены на новостройки в первом квартале 2023 года вышли на плато. По данным bnMAP.pro, в классах комфорт и бизнес стоимость квадратного метра почти не изменилась и на начало апреля 2023 года составила 296,7 тыс. и 449,4 тыс. руб. соответственно.
Средняя цена по всему рынку новостроек Москвы, по данным «Метриума», за квартал выросла на 4,3%, превысив 421 тыс. руб. за «квадрат». «Вместе с тем текущий показатель лишь на 1,8% больше, чем годом ранее. Это связано с тем, что с сентября 2022 года цены на первичном рынке Москвы неуклонно падали, лишь в декабре началось медленное восстановление», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум».
При этом продолжает снижаться показатель «органического роста цен». Это то, насколько в среднем успевает подорожать конкретный лот к моменту заключения сделки, пояснил Алексей Попов. По оценке ЦИАН, на высоком рынке в 2020–2021 годах он достигал 15%. В прошлом году планомерно снижался, достигнув 4%, и остается на этих уровнях сейчас, подытожил эксперт.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»