Квартира на торгах: с какими рисками может столкнуться покупатель
Под покупкой на торгах обычно подразумевают приобретение квартир у города, а также залоговых, банкротных или арестованных квартир. Например, это может быть ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка и по которой заемщик не может выполнять обязательства.
Такая недвижимость выставляется на торги на специальных площадках и продается. В Москве на торги объекты недвижимости (включая квартиры) выставляет Департамент городского имущества. Речь идет о так называемом муниципальном имуществе.
Принять участие в квартирных аукционах может практически любой — нужно иметь цифровую подпись и зарегистрироваться на площадке, где будут вестись торги. «Разница таких квартир, как правило, в цене — она ниже рыночной, но и в рисках — они могут быть выше», — отметил руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Рассмотрим некоторые из слабых сторон такой сделки и рисков.
Сложности кроются в самой процедуре
Сложность покупки квартиры с торгов заключается в самой процедуре. Во-первых, процесс иногда занимает длительное время: с момента подачи заявки может пройти не один месяц.
Во-вторых, помимо регистрации на площадке, где будет проходить аукцион, и электронной подписи, необходимо внести обеспечительный платеж. Обычно это небольшая возвратная сумма (около 2% от первоначальной стоимости лота). Но на практике возврат может занять долгое время.
Кроме того, в ходе торгов стоимость квартиры может приблизиться к рыночной и даже превысить ее.
Риск купить неликвид
На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. «Самый явный риск для любого покупателя — невнимательность при изучении сведений о продаваемом объекте. Существует риск не усмотреть проблемы самого объекта недвижимости», — уточнила эксперт. Важно запросить и проверить все правоустанавливающие документы, наличие споров из-за объекта недвижимости, а также и самого продавца, рекомендовала юрист.
Читайте также: 14 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Внезапные наследники
Нередко на торги попадают квартиры, оставшиеся от пожилых людей: из-за отсутствия наследников они переходят городу. Это так называемое выморочное жилье, отметила соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Но с юридической точки зрения есть нюанс — позднее могут объявиться наследники и через суд оспорить сделку. Например, наследник на момент смерти владельца квартиры был несовершеннолетним, а его родители как законные представители не реализовали право ребенка на получение наследства.
«Как правило, у таких наследников есть шансы на положительный исход судебного заседания. Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные) — это тот риск, на который не каждый готов пойти», — отметила Анастасия Чумак.
Долги по коммуналке
Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой. «Нередки случаи, когда на таком объекте недвижимости числятся огромные долги за коммунальные услуги. В итоге приобретатель сталкивается с отсутствием электричества, отопления, воды», — рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия».
В таком случае предстоит разбирательство с управляющей компанией или тяжба в суде. Есть успешные кейсы, когда суд вставал на сторону приобретателя, но есть и такие случаи, когда суд обязывал покупателя оплатить огромный долг по коммунальным платежам, предупредила юрист.
Плачевное состояние квартиры
Квартиры, продающиеся на торгах, часто требуют серьезного ремонта. Вдобавок к этому в них могут быть незаконные перепланировки, с последствиями которых приходится разбираться новому владельцу, отмечает Анастасия Чумак. В результате можно получить большой штраф за несогласованную перепланировку, а затем заниматься восстановлением планировки до первоначального вида. Особенно это будет актуально в случае дальнейшей перепродажи жилья, добавила юрист.
Бывают случаи, когда покупатель на торгах приобретает квартиру с описанной в ней, например, сантехникой и мебелью, полагая, что в таком же виде она перейдет к нему в собственность, продолжила эксперт. Но это ошибка. «Обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику и порезать натяжные потолки. И взыскать с такого «собственника» ничего не получится, потому что продается на торгах только помещение», — предупредила она.
Читайте также: Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
Квартиры банкротов и арестованные
По мнению юристов, наибольшие риски — при покупке на торгах от банкротных или арестованных квартир. Такие квартиры нередко продаются с прописанными в них людьми (бывшими собственниками), к моменту продажи еще и проживающими в них. С этим придется разбираться новому собственнику, отметил Денис Васильев.
В данном случае существует риск признания сделки недействительной, если прошлый собственник будет обращаться в суд и пытаться оспорить реализацию через торги его имущества. «В практике есть дело, где банкротное имущество прошло уже через две сделки купли-продажи, но потом они были оспорены из-за ошибки в изначальных действиях финансового управляющего — он не выполнил некоторые необходимые операции на этапе выхода на торги», — привел пример руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость». «Именно из-за наличия рисков и возможных сложностей цены на этих торгах значительно снижены. Можно назвать это премией за риск», — добавил он.
Требования к торгам, проводимым в рамках банкротства, достаточно высоки, и есть риск признания сделки недействительной, подтвердила Мария Спиридонова. «Более того, руководство торгами осуществляет арбитражный управляющий. Такому организатору открывается широкий спектр действий для удовлетворения собственных целей», — добавила она.
Покупка квартиры по реновации
Спросом у покупателей пользуются квартиры, которые реализует Фонд реновации Москвы. Такую квартиру можно приобрести на торгах и часто по цене ниже рыночной, отмечает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Преимущества такой покупки — никаких наследников, банкротов и всех тех, кто хотел бы оспорить эту сделку. Фактически новая квартира с ремонтом от застройщика.
Но есть и свои минусы, отмечает юрист. В отличие от тех, кто получает подобную квартиру по программе реновации, у приобретателя с торгов нет права требовать устранения дефектов ремонта от Фонда. Приобретатель в ДКП подписывает, что отказывается от всех претензий к ремонту и что он заранее был ознакомлен с качеством ремонта и согласен на него.
Как снизить риски: рекомендации экспертов
- Если это имущество банкрота, то нужно досконально проверять, кто именно был прежним владельцем и могут ли у него возникнуть основания для возврата имущества через суд. Базово проверить, банкрот ли собственник, можно через Единый федеральный реестр по банкротству.
- Проверить долги по коммунальным платежам, есть ли в квартире прописанные люди, особенно несовершеннолетние.
- Перед покупкой выморочного имущества необходимо проверить всех возможных наследников. При этом особо опасно так называемое свежее наследство, когда квартира только-только отошла муниципалитету. В этой ситуации и у потенциального наследника шанс оспорить сделку выше, предупредила Анастасия Чумак.
- Нужно участвовать в торгах на аккредитованных площадках: Росэлторг, torgi.gov, Межрегиональная электронная торговая система (МЭТС), Центр дистанционных торгов (ЦДТ), Российский аукционный дом (РАД), Альфалот, Новые информационные сервисы (НИС).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»