Нефть рынка недвижимости: почему спрос на строящиеся офисы бьет рекорды
Спрос на строящиеся офисы в Москве в 2023 году бьет рекорды. По данным IBC Real Estate, за девять месяцев 2023 года в качественных строящихся и перспективных бизнес-центрах класса А в столице было продано 199 тыс. кв. м. Это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2022 года, и рекордный показатель за всю историю наблюдений. Большинство сделок (около 82%) проходило по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), наиболее востребованному среди конечных пользователей и инвесторов.
Согласно оценкам аналитиков, в среднем около 30% офисных площадей в строящихся проектах распроданы уже на начальной стадии. Но есть и рекордные примеры. В бизнес-центре «STONE Ленинский» по итогам третьего квартала 2023 года было реализовано 56% офисных площадей на начальной стадии монолитных работ, рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.
«Есть примеры рекордных продаж до начала строительства — по итогам третьего квартала 2023 года в проекте «STONE Дмитровская» было продано 35% офисных площадей, а во второй очереди бизнес-квартала «Прокшино» от «А101» реализовано 40% офисных площадей», — отметила она. Поэтому найти сегодня офис в уже готовом объекте крайне проблематично: чем выше стадия строительства, тем меньше выбор у покупателя.
Причины популярности строящихся офисов
Высокую востребованность строящихся офисов консультанты объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, спрос подогревает дефицит качественных бизнес-центров и моральное устаревание текущего предложения. По данным NF Group, большинство качественных объектов на момент ввода в эксплуатацию проданы либо полностью, либо на 80–90%. При этом ввод новых площадей остается невысоким. Согласно подсчетам CORE.XP, за три квартала 2023 года объем завершенного строительства офисов составил 187 тыс. кв. м, что на 11% меньше аналогичного периода 2022 года, а около 65% из этого объема площадей уже были реализованы.
Во-вторых, популярность строящихся офисов связана с высокой доходностью такой недвижимости. Вход в проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную цену, которая повышается по мере строительства — увеличение может составлять 40–50%, а в наиболее удачных случаях цена может вырасти вдвое, отметил директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. В NF Group оценивают прирост стоимости в 10–20% ежегодно. «Для инвесторов, которые в дальнейшем планируют сдавать офисы в аренду, такой подход позволяет добиться максимально возможной доходности инвестиций», — пояснила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.
Кроме того, другие альтернативные инструменты инвестирования сейчас не дают такую высокую доходность. «Текущий рынок показывает, что покупка офиса обеспечивает более высокую доходность от сдачи в аренду, чем доходность в квартирах (около 8–10%), за счет чего некоторые инвесторы с рынка новостроек переключились на офисы», — отметил директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин.
Это подтверждает статистика покупки небольших лотов, наиболее востребованных у частных инвесторов. По данным IBC Real Estate, за девять месяцев 2023 года в строящихся проектах блоками или этажами было продано 99 тыс. кв. м, что в 1,5 раза выше аналогичного периода 2022 года.
Компании планируют и выбирают офисы для себя
Помимо инвесторов сегодня покупку строящихся офисов все чаще рассматривают компании — от развивающихся стартапов до госкорпораций. Об этом свидетельствует рост доли конечных пользователей в структуре продаж. По данным IBC Real Estate, за девять месяцев 2023 года объем площадей, которые купили конечные пользователи в строящихся и перспективных проектах класса А в Москве, составил 115 тыс. кв. м, или 58% (плюс 38 п.п. к аналогичному периоду прошлого года).
Увеличение доли конечных пользователей среди покупателей офисов фиксируют в CORE.XP. По их оценкам, сейчас они формируют до 80% сделок купли-продажи на офисном рынке против 50% в 2022 году. «Мы ожидаем, что эта тенденция будет сохраняться», — отметила старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова.
Сам тренд консультанты объясняют рядом причин. Среди них желание компаний минимизировать арендные риски, а также долгосрочное планирование и расширение бизнеса. С учетом дефицита качественного предложения на офисном рынке компаниям приходится обращать внимание на строящиеся проекты, пояснила Мария Зимина. Кроме того, компании существенно экономят, поскольку стоимость офиса на начальных этапах гораздо ниже — разница может быть двукратной, добавила глава департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.
Помимо этого, покупка строящихся офисов позволяет конечному пользователю сделать кастомизацию — настроить объект максимально под себя, указала еще на одну причину Екатерина Белова. «А в случае изменения экономической ситуации или других внутренних корректировок часть таких площадей всегда можно сдавать в аренду внешним пользователям, что частично хеджирует риски размещения в офисах», — отметила Мария Зимина.
Мнение девелопера
Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости FORMA:
«Российские компании демонстрируют активное развитие и требуют расширения площадей. Это касается как коммерческих структур, так и госсектора. Свободные площади выбираются из вакантных предложений бодрыми темпами, поэтому я убеждена, что спрос на строящиеся офисы продолжит расти. Более того, если раньше их покупали инвесторы для последующей сдачи в аренду, то именно в этом году мы заметили существенное увеличение доли среди «эндюзеров». Это компании, которые приобретают офисы «на вырост» именно в строящихся объектах».
Как сейчас покупают строящиеся офисы
Большая часть строящихся офисов в Москве сегодня реализуется по договору купли-продажи будущей вещи. Данная форма договора, как и договор долевого участия, позволяет предложить покупателю широкий диапазон программ приобретения. Самой востребованной из них является рассрочка, отмечают опрошенные эксперты. Согласно данным IBC Real Estate, по итогам девяти месяцев 2023 года доля сделок по ДКПБВ в общем объеме реализованных площадей в строящихся и перспективных бизнес-центрах Москвы в годовом выражении выросла на 13 п.п. и достигла 82%. Офисы по такому договору реализуют сегодня системные игроки со сложившимся брендом и портфелем проектов — Stone, MR Group, Forma, привела примеры Екатерина Белова.
Преимуществом такой схемы для покупателя эксперты называют возможность зафиксировать максимально низкую цену. «По ДКПБВ можно продавать до получения разрешения на строительство, а значит, на максимально ранней стадии», — пояснила Екатерина Белова. «При ДКПБВ продавец имеет возможность финансировать стройку за счет средств ранних покупателей, в результате чего он может предложить более гибкое и самостоятельное ценообразование», — добавил Кирилл Кутявин.
Кроме того, после каждого транша покупатель может вернуть НДС, то есть фактически повысить свою номинальную доходность вложений. Это отличает данный вид договора от долевого строительства (ДДУ), где налог можно возместить только один раз и только после завершения строительства. Договор купли-продажи будущей недвижимости, в свою очередь, дает возможность сделать это с каждого платежа. «Удобство для покупателя с использованием ДКПБВ заключается в наличии в цене НДС 20%, который он сможет зачесть или вернуть при условии, что является компанией на ОСН. Это рассматривается компаниями-покупателями как возможность скрытого торга, уменьшения цены сделки на 20%», — пояснил директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers.
По словам консультантов, недостатком такой схемы является то, что ею не может воспользоваться физическое лицо. Последний при покупке строящегося офиса может использовать ДДУ.
Мнение девелопера
Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE:
«Реализация офисной недвижимости по ДКПБВ снижает давление ставок проектного финансирования на девелопера, что позволяет контролировать цены и предлагать инвесторам ожидаемую доходность. Фактически стратегия ценообразования офисов на продажу по ДКПБВ предполагает планомерно повышать цены до рыночных значений от момента старта до завершения строительной готовности. Таким образом, инвестор может заработать на любом этапе входа в проект».
Где сегодня предлагаются строящиеся офисы
Помимо традиционных деловых районов (Белорусский, Ленинградский, «Москва-Сити»), на карте Москвы сегодня формируются новые офисные локации. По оценкам Nikoliers, почти 60% строительства новых бизнес-центров приходится на зону ТТК — МКАД. Этому, в частности, способствует развитие транспортной инфраструктуры столицы, поясняет Кирилл Кутявин. По его мнению, новыми точками притяжения могут стать проекты, которые сосредоточены в ключевых пересадочных узлах Москвы. «Поддерживающим фактором интереса к созданию офисных объектов выступает программа комплексного развития территорий (КРТ), позволяющая на месте неэффективных промышленных зон создать многофункциональные кластеры», — добавил эксперт.
Например, сегодня сложившийся Белорусский деловой район расширяется на север — в сторону станции метро «Савеловская» и Дмитровского шоссе, где формируется транспортный хаб и реализуются программы КРТ. В данной локации строятся крупные офисные центры класса А: сразу три проекта STONE — STONE Towers, «STONE Савеловская», «STONE Дмитровская», а также SLAVA от MR Group и Twist от «Sminex-Интеко».
Мнение девелопера
Кермен Мастиев, директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group:
«В «Москва-Сити» и центре города (в пределах Третьего транспортного кольца) спрос стабилен, постоянен и будет дальше расти, особенно в локациях, которые соответствуют нескольким параметрам: наличие в комфортной пешей доступности классической станции метро, плюсом является сочетание со станцией МЦК и большой магистралью. Локации, удаленные от классического метро, будут пользоваться спросом в меньшей степени».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»