Налог за недостроенный дом: когда нужно заплатить и сколько

Фото: Shutterstock

Строительство загородного дома может затянуться на несколько лет. В это время у собственников возникает вопрос: нужно ли платить налоги за недостроенный объект? Вместе с юристами разбираемся в деталях.

Какой налог нужно платить за загородный дом

Владелец загородного дома должен платить налог на имущество физических лиц. Основой для его расчета является кадастровая стоимость объекта, внесенная в Росреестр. Ставка налога на жилой дом составляет 0,1–0,3% в зависимости от вида объекта и региона и 2%, если стоимость дома выше 300 млн руб. (ст. 406 НК РФ). Ставку налога в своем регионе можно проверить на сайте Федеральной налоговой службы.

В целях налогообложения полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (пп. 3–5 ст. 403 НК РФ), отметила юрист, основатель юридического центра «10 Соток», автор подкаста об оформлении земельных участков «Пуп земли» Юлия Толстихина:

• по жилому дому — 50 кв. м;
• по квартире, части жилого дома — 20 кв. м;
• по комнате, части квартиры — 10 кв. м.

Например, если площадь жилого дома 32 кв. м, (32–50 кв. м), то налоговая база равна нулю, соответственно, и размер подлежащего уплате налога равен 0 руб., разъяснила Юлия Толстихина.

Если площадь дома, например, 120 кв. м, его кадастровая стоимость составляет 3 млн руб., а ставка налога в регионе равна 0,1%, то налог исчисляется следующим образом, привела пример юрист:

• 120 – 50 = 70 кв. м (площадь, из которой исчисляется налог);
• 3 млн руб. / 120 = 25 тыс. (кадастровая стоимость 1 кв. м);
• 50 × 25 тыс. руб. = 1,25 млн руб. (сумма на которую уменьшается налог);
• 3 млн руб. – 1,25 млн руб. = 1,75 млн руб. (налоговая база — сумма из которой исчисляется налог);
• 1,75 млн руб. × 0,1%= 1,75 тыс. руб. (сумма налога).

Нужно ли платить за недостроенный дом

Ответ на этот вопрос зависит от того, поставлен ли недостроенный дом на кадастровый учет и зарегистрировано ли на него право собственности в Росреестре. Налог начисляется только после проведения этих процедур. (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). «Если недостроенный дом поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства (ОНС), проектируемое назначение которого жилой дом, то налог платить надо. Ставка налога на такие объекты от 0,1% до 0,3% в зависимости от региона», — пояснила Юлия Толстихина. «Таким образом, объект незавершенного строительства не облагается налогом до момента государственной регистрации прав на него», — отметила юрист.

Кроме того, необходимо различать статус недостроенности, добавил гендиректор компании «Федеральное кадастровое агентство» Алексей Подпалый. Если дом находится в процессе строительства в рамках одного-двух строительных сезонов (например, летом залили фундамент и на следующий год строится коробка дома), то такой недострой регистрировать не нужно. Следовательно, платить налог в период строительства тоже не нужно. Дом можно будет зарегистрировать после завершения строительства и поставить на кадастровый учет, отметил эксперт.

Если же дом частично возведен, но процесс строительства прекратился на неопределенный срок (примерно от двух лет и более), то есть смысл провести регистрацию объекта незавершенного строительства, добавил Алексей Подпалый.

Фото: Shutterstock

Срок, в течение которого нужно поставить дом на учет

Законом не определены четкие сроки, в течение которых дом или недостроенный объект должен быть поставлен на учет и право собственности на него зарегистрировано. «Действующее законодательство действительно не предусматривает обязательной регистрации недвижимости. Собственники таких домов не несут ответственности перед законом», — сказал руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин. «Однако при этом незарегистрированный официально частный дом невозможно продать, заложить и подарить — ведь объект недвижимости хоть и имеется фактически, но с точки зрения закона его в природе не существует», — отметил юрист.

Собственники не спешат оформлять и жилые строения даже при максимально простой процедуре их регистрации, говорят юристы. Сейчас зарегистрировать дом упрощенно можно в рамках дачной амнистии. При этом госорганы периодически проводят мероприятия по выявлению новопостроенных зданий и сооружений (в том числе с помощью дронов) как раз с целью налогообложения, отметил гендиректор компании «Федеральное кадастровое агентство». «По результатам таких работ собственнику земельного участка, на котором обнаружен новопостроенный объект, высылаются официальные уведомления от органов местного самоуправления о том, что необходимо провести регистрацию этого объекта в установленном порядке», — рассказал эксперт.

Фото: Shutterstock

Нужно ли платить налог на землю, пока дом не построен

Налог на земельный участок платится вне зависимости от того, построен дом или нет, зарегистрирован он или нет. «Даже если строительство дома не завершено, надо платить налог на землю. Земельный налог и налог на имущество физических лиц — это два разных вида налога, не связанные друг с другом», — пояснила основатель юридического центра «10 Соток». «Земельный участок является отдельным объектом налогообложения, и наличие на нем незавершенного строительства никак не влияет на размер налога на данный объект», — подтвердил Михаил Лаврухин.

Налоговая ставка для земельных участков по ст. 394 НК РФ исчисляется следующим образом:

• до 0,3% в отношении земельных участков: для садоводства, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства, то есть для всех видов земельных участков, используемых в качестве частного жилья или дачи;
• до 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Земельный налог относится к региональным. Ставку налога в регионе можно проверить на сайте Федеральной налоговой службы.