Почему коммерческая недвижимость стала интересна «жилым» девелоперам
О роли коммерческой недвижимости для развития городской среды в интервью «РБК-Недвижимости» рассуждают руководитель девелоперской компании Forma Илья Чепрасов и директор проектов линейки workplace Гасан Гусейнов.
Для справки: Forma — специализирующаяся на проектах классов премиум и бизнес девелоперская компания, а workplace — это линейка концептуальных пространств для бизнеса (бизнес-центров) внутри компании.
— Как девелоперы смотрят на офисный рынок сегодня? Считают его перспективным для себя? Как оценивают текущую рыночную конъюнктуру?
Илья Чепрасов: Не секрет, что сейчас в Москве большой спрос на офисы класса А, особенно в реализации под продажу маленькими и большими блоками. По прогнозам консалтинговых компаний, схожая ситуация ожидается и в следующем году — спрос будет превышать предложение. Так происходит из-за бурного роста промышленного сектора в Москве и низкой базы офисной недвижимости. Объемов нового строительства и качественных офисов класса А просто недостаточно.
Также мы видим, что в Москве растет рынок офисной недвижимости на продажу, а рынок аренды не показывает сильных изменений (ставки аренды стоят на месте уже около квартала). Почему компании предпочитают покупать офисы, а не арендовать? Для многих недвижимость — это инвестиция, тихая гавань. К тому же многие новые офисы сегодня реализуются через договоры купли-продажи будущей вещи. Это набирающий популярность механизм, суть которого заключается в том, что на момент заключения сделки девелопер обязуется построить объект в сроки, указанные в договоре, а приобретатель производит стопроцентную оплату или оформляет договор рассрочки. Таким образом покупатель выигрывает не только в цене, но и в дальнейшем может вернуть себе до 20% НДС.
— Какие задачи ставит город перед девелопером в создании рабочих мест? Строительство бизнес-центра считается созданием места приложения труда?
И. Ч.: С 2020 года в Москве действует программа стимулирования создания мест приложения труда. Когда застройщик строит не только жилье, но и дополнительно создает объекты с новыми рабочими местами, то получает льготы за изменение вида разрешенного использования своих участков земли. Это могут быть технопарки, логистические комплексы, объекты торговли или, как в нашем случае, бизнес-центры.
Для города выгода такой программы очевидна: Москва получает более сбалансированную функциональную застройку, а не только жилую — девелопер фактически получает льготы, которые улучшают экономику проектов. Такую схему, например, применили в проекте Porta в районе Фили-Давыдково, где мы получили квоту от города на смену вида разрешенного использования (ВРИ).
В свою очередь важно сказать, что город ставит жесткие сроки реализации таких проектов, от проектирования до ввода в эксплуатацию должно пройти минимальное количество допустимого времени.
— Что такое workplace — это классические БЦ или нет? В чем философия бренда?
Гасан Гусейнов: Workplace — это линейка концептуальных человекоцентричных пространств для бизнеса. Мы хотим уйти от определения «бизнес-центр», которое для многих означает бизнес-единицу, объект недвижимости и так далее. Концепция заключается в создании объектов, где фокус будет на человеке, который там работает, — на его комфорте, на его ощущениях, на его развитии. Люди важнее цифр и квадратных метров. И как раз сейчас многие работодатели повернулись в эту сторону: при поиске нового офиса все больше компаний задумываются о комфорте сотрудников. Благополучие человека рождает для бизнеса новую энергию, дает новые идеи, повышает общую продуктивность.
Именно поэтому мы уделяем много времени на проектирование наших офисных зданий. Продумываем не только сами офисы, но и общественные зоны — как лобби соединяется с ретейлом первого этажа, где расположены кофе-поинты. То есть мы создаем такие пространства, где люди могут встречаться и взаимодействовать, где как раз и рождаются новые идеи для организации.
— В этом заключается человекоцентричность?
Г. Г.: Не только. Мы продумали весь клиентский путь сотрудника компании — резидента workplace. Сначала человек заходит в офисное здание, его встречает красивая высокая револьверная дверь с прочной ручкой из нержавеющей стали или дерева. Он должен сам толкнуть эту дверь, чтобы ощутить, что заходит в здание workplace. Это очень важная тактильная составляющая.
Далее человек попадает в просторное лобби, где сразу понятно, куда идти — к стойке ресепшен. Тут же он встречается с коллегами — у кофе-поинта или эспрессо-бара, как мы это называем. С кофе и выпечкой человек идет к лифту. Кстати, турникеты с доступом по карте или телефону интегрированы с системой лифтового управления, повторно лифт вызывать не надо. С помощью лифтовых консультантов мы проверили трафик-анализ и рассчитываем, что время ожидания лифта в workplace не превысит 30 секунд. Это очень важно: ведь мы теряем много времени, ожидая лифт, не правда ли?
Лифт спроектирован в дизайне, который является продолжением лобби или продолжением офисного этажа: это квадрат 2 × 2 м и 2,8 м в высоту — комфортная пропорция, позволяющая человеку ощущать себя в одной из комнат офисного здания, а не в кабине лифта.
Или, например, на нижних этажах здания в рамках общественных зон мы делаем душевые с комнатами для переодевания. Чтобы сотрудник, который приехал на велосипеде или пришел на работу после утренней тренировки, мог принять душ и переодеться. Из таких и многих других мелочей и складывается понятие workplace — это очень внимательно спроектированное и продуманное для человека здание.
— В чем заключается философия бренда?
Г. Г.: Мы делаем комфортные деловые пространства, которые спроектированы по work-life balance стандартам (баланс между работой и личной жизнью. — Прим. ред.). То есть человек, как только вступает на территорию нашего workplace, на благоустройство, он видит, что здесь все правильно и удобно для него спланировано.
— Что из себя представляет workplace на Пресненском Валу?
Г. Г.: Проект называется Frame — это 70 тыс. кв. м, 30 этажей с уникальной архитектурой и интересными конструктивными решениями (треть объема «висит» на консоли). Frame завершает, обрамляет образ «Сборной площади», которая формируется в городском квартале Republic.
Первый этаж Frame — это большое просторное лобби и ресторан с отдельным входом. Ресторан будет иметь продолжение на втором этаже, а на третьем этаже расположится выставочное пространство. Четвертый этаж — фитнес-центр, с шестого по 28-й — офисные помещения класса А.
— Какой политики по реализации площадей вы придерживаетесь? Это будет продажа лотами или стремление продать все здание целиком?
И. Ч.: У нас фокус на продажу здания большими лотами. В настоящий момент резидентами Frame рассматриваем крупные компании из разных отраслей, которые возьмут от одного этажа или больше. Типовые этажи занимают около 2 тыс. кв. м. Есть также пентхаусы на 28–29 этажах — примерно по 1,2 тыс. кв. м. Из офиса на 28-м этаже есть доступ на эксплуатируемую террасу с обзором на Москву на 180 градусов по горизонту.
Типовые офисные этажи имеют шаг колонн 8,1 м и глубину от 10 до 14 м, что считается идеальной и эффективной офисной планировкой. Простора добавляет панорамное остекление с видом на центр Москвы.
— Насколько комфортно для жителей Republic будет иметь на территории ЖК деловой центр?
Г. Г.: Здесь стоит говорить о принципах mixed use, многофункциональности. В этом вся концепция городского квартала Republic, где есть и приватное жилое пространство, и объекты культурного наследия, которые мы бережно отреставрируем и проведем работы по приспособлению под инфраструктурную функцию (под премиальный фитнес-центр от Encore Fitness, образовательные объекты от Европейской гимназии, гастрономический центр и шопинг-аллею, концепцию которых разрабатываем совместно с Moss Hospitality), и офисная составляющая. Все это делает из Republic точку притяжения для горожан, что повышает капитализацию объекта недвижимости в целом.
При этом надо понимать, что внешние потоки людей в Republic никак не будут мешать резидентам квартала, разделение потоков — это вопрос грамотного мастер-планирования. Исходя из этого, мы расположили наше офисное пространство ближе к метро и другим бизнес-центрам офисного кластера у «Белорусской», в то время как жилые комплексы расположены подальше от основных потоков людей.
— Белорусский офисный кластер и так перенасыщен современными БЦ. Насколько еще один БЦ в этой локации будет конкурентоспособным?
Г. Г.: Безусловно, Белорусский деловой район является привлекательным местом для многих компаний, возможно, даже больше, чем знаменитый «Москва-Сити». Однако при наличии большого объема площадей уровень вакансии в них является одним из самых низких в городе. Это объясняется хорошо развитой транспортной инфраструктурой, близостью вокзала и аэропорта Шереметьево. В этом районе всегда будет высокий спрос на офисные пространства класса А.
К тому же Frame — это не еще один БЦ в данной локации. Frame — концептуальное пространство для современного бизнеса, построенное не только вокруг интересов и идей предпринимателей и бизнес-комьюнити нового времени, но и в интересах личного комфорта резидентов и их гостей. Повторюсь: все больше компаний ориентируются на комфорт сотрудников. Старые бизнес-центры не способны этого предоставить, поэтому мы считаем, что сможем в короткие сроки предложить площади в Frame активно развивающимся компаниям.
— Для некоторых компаний важно, чтобы бизнес-центр был сертифицирован по стандартам зеленого строительства и соответствовал ESG-повестке. Для Frame и линейки workplace это актуально?
И. Ч.: Да, актуально. Сейчас на смену западным стандартам (LEED и BREAM) пришли российские. Например, мы сертифицируем наши проекты деловых пространств по стандарту «Клевер», а жилые кварталы — ГОСТ Р, которые не менее требовательные в сравнении с западными аналогами. Современные российские компании также интересуются повесткой ESG. Для них важно заселиться в экологически устойчивое здание с эффективным операционным управлением, это возможность экономии в будущем на OPEX (операционные затраты — Прим. ред.).
— Вернемся к разговору о линейке офисов. Расскажите о целях, где ждать новых проектов?
И. Ч.: Главная наша цель — создавать комфортную и сбалансированную среду для жителей города, поэтому офисы линейки workplace не стоит ждать в каждом проекте Forma, мы будем строить офисы только там, где это уместно и имеет перспективу.