Пять идей для инвестиций в недвижимость в 2024 году

Недвижимость традиционно считается надежным инвестиционным инструментом, который защищает сбережения в кризис. Это понятный даже для непрофессионального инвестора и всегда востребованный материальный актив. Крыша над головой является базовой потребностью человека, поэтому спрос на жилье сохраняется даже в непростой ситуации в экономике. Прошлогоднее исследование НАФИ в очередной раз продемонстрировало веру россиян в квадратный метр: более половины опрошенных назвали покупку недвижимости самой надежной инвестицией.

Но сейчас ситуация сложнее, чем еще несколько лет назад. В среднем по рынку цены на жилье находятся преимущественно у пиковых значений, которых они достигли благодаря ажиотажному спросу из-за дешевой ипотеки в 2020–2022 годах. Однако правила льготной ипотеки на новостройки продолжают ужесточаться, а на вторичном рынке ставки находятся практически на заградительном уровне. В таких условиях рассчитывать на устойчивый и равномерный рост цен по всему рынку не приходится. На этом фоне стали набирать популярность альтернативные форматы инвестиций в недвижимость. Хотя к ним нужен более вдумчивый подход, эти инструменты все еще доступны непрофессиональным инвесторам и помогут сохранить сбережения в условиях турбулентности.

Элитный метр: уже не золото

Инвестиции в элитную недвижимость традиционно считаются работающим инструментом для сохранения капитала в кризис. Даже в случае кратковременных периодов стагнации элитная недвижимость всегда демонстрировала рост в среднесрочной и долгосрочной перспективе. С точки зрения устойчивости элитная недвижимость долгое время считалась аналогом инвестиций в золото.

Однако сейчас пути этих двух активов несколько разошлись — за 2023 год золото подорожало в рублях на 40%, а с начала весны только наращивает темпы. Элитный метр в столице продемонстрировал куда более умеренный рост — высокобюджетные новостройки за год выросли в цене на 11%, а элитное вторичное жилье прибавило 7%. Весьма скромные показатели объясняются существенной просадкой спроса в 2022 году — продажи снизились на 47% при одновременном росте предложения на 42%. В 2023 году, несмотря на двукратный рост продаж, спрос в элитном сегменте так и не достиг показателей докризисного периода.

Все это не означает, что элитная недвижимость перестала быть интересной инвесторам. Рост цен пока позволяет обезопасить капитал от инфляции, к тому же, в отличие от массового жилья, здесь все еще сохраняется большая разница между ценами в строящихся и готовых домах. Так, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке элитной недвижимости на 50% выше, чем в новостройках. Однако общий баланс спроса и предложения, а также смещение фокуса российских инвесторов на зарубежные объекты элитной недвижимости привели к ситуации, когда столичный «элитный бетон» перестал быть главным и едва ли не единственным средством сохранения сбережений.

Не только Москва: мегаполисы в тренде

Консервативным инвесторам, для которых высокобюджетная недвижимость остается наиболее привычным инвестиционным инструментом, имеет смысл взглянуть на этот рынок шире. Долгое время инвесторы смотрели исключительно в сторону Москвы, но в последние годы активизировались многие региональные рынки.

В первую очередь стоит обратить внимание на города-миллионники с устойчивым ростом экономики. Даже в самый сложный для российской экономики 2022 год, когда ВВП страны снизился на 2,1%, некоторые регионы демонстрировали устойчивый рост. Например, валовый региональный продукт Татарстана за тот же период вырос на 6%.

Высокая экономическая активность в регионе повышает интерес к недвижимости бизнес-класса. В результате темпы роста цен в этом сегменте в Казани кратно превышают показатели столичного рынка. В 2023 году «квадрат» в новостройках бизнес-класса в столице Татарстана подорожал на 11%, а на вторичном рынке — сразу на 21%. Для сравнения, в Москве жилье в этом сегменте выросло в цене на 2% и 8% соответственно.

Море, горы: заработать на туризме

Прибыль выше рынка можно получить и в тех сегментах, которые демонстрируют активный рост в текущей ситуации. Россиянам стало сложнее и дороже выезжать на отдых за границу, что привело к повышению интереса к российским курортам. Например, по данным «Яндекс Путешествий», спрос на бронирование отелей в Краснодарском крае на май вырос в четыре раза по сравнению с прошлым годом. В соседнем сегменте посуточной аренды жилья цена за ночь поднимается на 10–15% в год, что делает курортную недвижимость одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов.

В поисках объектов для инвестиций не стоит ограничиваться черноморским побережьем. Туризм активно развивается во многих регионах, где, в отличие от Сочи, недвижимость пока остается недооцененной, а интерес к ней активно повышается. Например, сейчас в топе по росту спроса на жилье находится Кабардино-Балкария — в 2023 году интерес к новостройкам региона вырос на 105%. А в Карачаево-Черкесии за тот же период спрос увеличился на 95%. При этом цены на вторичном рынке в Сочи за прошлый год выросли всего на 6%, в то время как в Нальчике рост составил 17%.

Несмотря на активный рост, цены на квартиры в том же Нальчике все еще намного доступнее Сочи. Так что это инвестиция с невысоким порогом входа и неплохой доходностью. Средняя цена метра составляет около 90 тыс. руб., то есть 2,7–3,6 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 30–40 кв. м. В апреле — вне высокого туристического потока — аренда такой квартиры за ночь стоила в среднем 2–3 тыс. руб., а зимой в горнолыжный сезон и летом в период хайкинга и восхождений на Эльбрус цена повышается как минимум на 20–30%. Даже если туристы будут останавливаться в квартире только половину дней в году, доходность составит около 15–20% годовых. Более высокую доходность в местах, куда туристы приезжают ради отдыха на природе, дают частные дома рядом с главными точками притяжения. Однако и порог входа будет выше — в основном от 10 млн руб. за современный коттедж.

Инвестиции в историю: недвижимость Золотого кольца

Помимо курортного туризма, активно развиваются экскурсионные поездки. И здесь особый интерес представляют города Золотого кольца. Поскольку они расположены недалеко от Москвы, жители столицы часто выбираются сюда в короткие поездки на выходные. Так что туристический сезон в Ярославле, Владимире, Костроме и других исторических городах Золотого кольца длится круглый год.

Туристический фактор лежит в основе интереса к недвижимости в этих городах. Стабильный рост цен здесь демонстрирует даже вторичная недвижимость. В Суздале метр на вторичном рынке за год подорожал на 15%, в Переславле-Залесском — на 14%, во Владимире и Сергиевом Посаде — на 12%. А в новостройках Владимира цены выросли сразу на 23% за год.

При этом, если не брать в расчет подмосковные города из списка, то цена метра в городах Золотого кольца остается очень доступной — в основном от 85 тыс. до 110 тыс. руб. То есть 30-метровую однушку можно купить уже за 3–3,5 млн руб. При расчете доходности с аренды нужно иметь в виду, что в основном квартиры в таких городах снимают на выходные. По доходу с аренды обычной однокомнатной квартиры с аккуратным, но не очень дорогим ремонтом можно ориентироваться примерно на 1,5 тыс. руб. в будни, 2–3 тыс. руб. в выходные и до 4–5 тыс. руб. в праздничные дни. При этом даже если в будни квартира будет простаивать, то за 118 дней выходных и праздничных дней в году можно получить доходность более 10% годовых (помимо повышения стоимости самого актива).

Дальний Восток и Арктика: ипотечный спрос

В поиске инвестиционных идей стоит обратиться к специальным программам, которые делают недвижимость в некоторых регионах более привлекательной, чем в среднем по рынку. Наверное, самой яркой такой программой может стать дальневосточная ипотека, а сейчас еще и арктическая — на нее распространяются те же условия. Но здесь инвестору стоит быть аккуратным и не рассчитывать на прибыль с любой квартиры в любом городе.

Главное преимущество этих программ — в ставке 2%. А также в том, что, в отличие от других льготных программ, дальневосточную и арктическую ипотеку пока не собираются сворачивать. Дешевые кредиты стимулируют спрос на новостройки, что повышает инвестиционную привлекательность первичного рынка жилья. Правда, нужно иметь в виду, что низкие ставки разогнали цены на новостройки в предыдущие годы, поэтому в краткосрочной перспективе не стоит ждать дальнейшего сильного прироста.

С прицелом на более далекую перспективу можно рассматривать новостройки в этих регионах, но нужно, помимо льготной ставки, учитывать и другие факторы инвестиционной привлекательности. Например, на Сахалине и на Камчатке высока роль туристического фактора, а во Владивостоке спрос поддерживается экономической активностью в городе. К регионам Арктики инвесторам стоит относиться осторожнее, однако и здесь есть туристический потенциал — например, у Архангельска и Мурманска, поскольку в последнее время растет интерес к северному туризму.

Ставка в размере 2% интересна инвестору, поскольку дает возможность использовать кредитное плечо для более эффективных инвестиций. Если у человека есть, скажем, 7 млн руб. на квартиру, в текущих условиях эффективнее будет не тратить их все на покупку, а взять ипотеку под 2% с минимальным первоначальным взносом, а остальную сумму инвестировать в другие низкорисковые инструменты — даже депозит в банке в несколько раз окупит ставку. Так что человек останется и с прибылью по депозиту, и с инвестиционной квартирой. Взять дальневосточную и арктическую ипотеку может житель любого региона. Однако нужно иметь в виду, что после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления собственности нужно прописаться к квартире для сохранения низкой ставки.

Даже эти пять направлений свидетельствуют о том, что на текущем непростом рынке сохраняются возможности для инвесторов заработать на недвижимости. Наряду с ними есть и другие инструменты — коммерческая недвижимость, всевозможные шеринговые форматы вроде коливингов и многое другое, но они уже более сложны для непрофессиональных инвесторов.