Чек-лист по приемке квартиры в новостройке: на что обратить внимание

Фото: Depiction Images / Shutterstock / FOTODOM

После того как многоквартирный дом достроен, участники долевого строительства должны принять квартиры от застройщика. Только после подписанного акта приема-передачи можно получить ключи и зарегистрировать в Росреестре право собственности.

Вместе с экспертами объясняем, как правильно осуществить приемку квартиры, что нужно сделать и на что прежде всего обратить внимание.

Как проходит приемка квартиры в новостройке

Приемка квартиры — это процедура, в ходе которой застройщик передает объект недвижимости во владение участника долевого строительства (покупателя), который становится собственником жилья. На юридическом уровне это как раз и подтверждается подписанием обеими сторонами акта приема-передачи, говорит Юлия Щипцова.

Как правило, приемка квартиры в новостройке происходит следующим образом. Сначала клиент приходит в офис заселения застройщика, а далее они вместе со специалистом проходят в квартиру, которую нужно передать по акту. Если осмотр квартиры удовлетворил нового собственника, то они возвращаются в офис и подписывают акт приема-передачи, рассказывает Юлия Дымова. Эксперт обращает внимание, что в офисе собственнику также передают всю необходимую документацию, связанную с техническим обслуживанием. Например, документы на счетчики, терморегуляторы, пожарные шланги (если они предусмотрены) и так далее. После подписания акт приема-передачи собственнику передаются ключи. Это пример того, как данная процедура должна проходить в идеале, в жизни возможны разные варианты развития событий, предупреждает Дымова.

Юлия Щипцова обращает внимание, что до конца 2024 года действует особый порядок приемки квартиры, установленный постановлением правительства № 2380). Согласно ему, определены основные этапов в ходе приемки квартиры:

• застройщик направляет сообщение о завершении строительства и готовности объекта недвижимости к передаче после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленный договором срок;
• после этого участнику необходимо обратиться к застройщику для согласования даты приемки квартиры. Компании используют различные способы коммуникации с клиентами: это может быть подача заявки в мобильном приложении, звонок на горячую линию, e-mail, письмо, направленное Почтой России, или обращение в офис продаж лично;
• в назначенный день необходимо явиться на осмотр и подписание акта-приема передачи;
• после осмотра квартиры выявляются недостатки или констатируется их отсутствие и подписывается акт приема передачи. Также есть ситуации, когда возможен отказ от его подписания.

Что означает подписание акта приема-передачи

• участник долевого строительства имеет право зарегистрировать переход права собственности в Росреестре;
• к застройщику нельзя предъявить требование об устранении недостатков, если они не были перечислены в акте. Данное правило не касается скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены сразу (например, микротрещины в потолке и стенах, появившиеся в процессе усадки здания);
• риск повреждения (случайной гибели) квартиры переходит на участника. Если случится пожар, землетрясение или другое ЧП, а недвижимость будет полностью или частично разрушена, то все убытки полностью ложатся на покупателя. А если акт приема-передачи не был подписан, то застройщик будет обязан восстановить квартиру за свой счет и передать ее, поскольку у него имеется обязанность по передаче жилья в надлежащем виде в соответствии с договором, говорит Юлия Щипцова.

Самостоятельная приемка квартиры в новостройке

Фото: Dasha Petrenko / Shutterstock / FOTODOM

Кроме документов на самостоятельную приемку квартиры в новостройке эксперты советуют взять с собой:

• карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
• лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
• маркер, которым при необходимости можно отметить найденные в квартире дефекты;
• рулетку, а лучше лазерный дальномер, чтобы измерить площадь и перепады потолков и стен;
• индикаторную отвертку, с помощью которой можно проверить функциональность электроточек.

На что обратить внимание

Эксперты советуют обратить внимание не только на принимаемую квартиру, но и места общего пользования в новостройке. Это:

входная группа. Если покупатель заметил отколотую плитку, трещины или плохие ступеньки, то все это надо зафиксировать и огласить представителю застройщика;

электрический щит. При осмотре необходимо обратить внимание на пробки-автоматы, они должны быть новыми и без видимых дефектов. В электрощите должна быть схема, где указано, за какую линию отвечает тот или иной автомат;

газовое оборудование. Если многоквартирный дом подключен к газовым магистралям, то в новостройке должны быть счетчики и датчики утечки. В случае когда их нет, это тоже надо зафиксировать.

Что нужно сделать при приемке квартиры

Фото: Artem Glushchenko / Shutterstock / FOTODOM

Чек-лист по приемке квартиры без отделки

Принимая квартиру без отделки, необходимо выполнить следующие действия:

1. Сверить площадь квартиры. Она должна соответствовать указанной в договоре или в акте сверки взаимных расчетов;
2. Проверить коммуникации. Речь идет о напоре воды на кухне и в санузле, герметичности труб, отсутствии протечек, наличии счетчиков и соответствии их модели договору;
3. Проверить двери. Важно, чтобы дверь в квартиру и межкомнатные двери плотно прилегали к косяку. Также проверяется, ровно ли установлены двери и работают ли замки;
4. Проверить окна. Здесь необходимо убедиться в исправной работе всех ручек, а также в том, что нет сколов и трещин;
5. Проверить потолок, пол и стены. Не должно быть никаких искривлений поверхности, трещин и подтеков;
6. Проверить вентиляционную систему. Для этого можно взять лист обычной бумаги. Его надо прислонить к вентиляционному окну, и если лист начинает затягивать, значит тяга есть, все в порядке;
7. Проверить радиаторы отопления. Они должны быть установлены в 10–12 см от подоконника, на высоте 8–12 см от пола и на расстоянии 2–5 см между задней поверхностью и стеной.

«Преимущественно нужно смотреть на качественные нарушения — это могут быть какие-либо явные трещины, протечки, неровно установленные окна, сколы, дефекты на входных дверях. То есть это те нюансы, которые легко может заметить непрофессионал», — советует Юлия Дымова.

Чек-лист по приемке квартиры с отделкой

При приемке квартиры с отделкой актуальны все пункты из чек-листа для квартиры без отделки. Также следует особо обратить внимание на следующие моменты:

1. Проверить электричество. Надо убедиться, что розетки установлены ровно, а также проверить их работу;
2. Проверить качество финальной отделки стен, пола и потолка. Необходимо посмотреть, ровные ли стыки, нет ли отслоений обоев, плинтусов и линолеума и нет ли сколов или трещин на кафельной плитке;
3. Проверить сантехнику и мебель. Если они указаны в договоре, надо убедиться в исправности всего.

Приемка квартиры со специалистом

Эксперты советуют при осмотре квартиры обратиться и к помощи профессиональных приемщиков. Особенно это актуально, если между покупателем и застройщиком возникли разногласия относительно качества выполненных работ. Юлия Дымова замечает, что, принимая жилье, особенно с отделкой, человек, который не является специалистом, вряд ли сможет досконально проверить техническую сторону. Существует множество скрытых аспектов, которые поймет только профессионал. Главный плюс профессионального приемщика — это опыт, поскольку он проверяет квартиры каждый день, знает, на что надо обращать внимание в первую очередь, а также какие скрытые дефекты и проблемы встречаются чаще остальных.

Дарья Хорошавцева добавляет, что присутствие на приемке квартиры специалиста надо согласовывать с застройщиком. Это делается в течение пяти рабочих дней со дня возникновения разногласий. Согласно постановлению правительства, такой эксперт должен иметь опыт работы, его квалификация должна быть подтверждена внесением в национальный реестр специалистов в области строительства или в реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Застройщик может также попросить дольщика:

• заранее отправить данные эксперта. После одобрения его кандидатуры выбирается дата и время приемки;
• оформить нотариальную доверенность на эксперта;
• договор на оказание услуг;
• оригиналы поверочных документов и калибровок приборов, которыми пользуется эксперт;
• паспорт специалиста.

Фото: Freepik

Что делать после приемки

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ-214, застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, говорит Дарья Хорошавцева. После приемки квартиры следует обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно при обращении в МФЦ, имея при себе оригинал договора и акта приема-передачи, а также их копии, поясняет Юлия Щипцова.

Если акт приема-передачи не подписан

Если при осмотре помещения выявлены существенные недочеты, то акт приема-передачи подписывать нельзя. Ведь в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру в нормальном состоянии и без серьезных недостатков, а будущий собственник имеет право потребовать от застройщика устранения недочетов, говорит Юлия Батталова. Все обнаруженные недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком, объясняет Дарья Хорошавцева.

Юлия Батталова замечает, что в этом случае есть несколько вариантов развития событий:

• застройщик устраняет недостатки;
• застройщик в добровольном порядке компенсирует стоимость устранения недостатков;
• покупатель в судебном порядке взыскивает с застройщика стоимость устранения недостатков.

Если же покупатель необоснованно уклоняется от приемки квартиры и не подписывает акт без предъявления официальных претензий, то застройщик может осуществить ее передачу в одностороннем порядке, составив соответствующий акт. Такое право установлено законодательством об участии в долевом строительстве. Однако эти действия могут быть оспорены покупателем в судебном порядке, резюмирует Юлия Батталова.

Фото: Andrienko Anastasiya / Shutterstock / FOTODOM

До конца 2024 года застройщики освобождены от выплаты неустоек

Вопрос соотношения прав и обязанностей дольщиков и строительных компаний вызывает споры уже давно. Традиционно государство опекает более слабую сторону правоотношений — дольщика. По действующему законодательству, установлена двойная ответственность застройщика в случае нарушения требований потребителя — как по закону «О долевом строительстве», так и по закону «О защите прав потребителей», говорит Анна Жолобова. По словам эксперта, практикуется двойное привлечение к ответственности застройщиков за одно и то же нарушение: согласно действующим нормам, дольщик вправе взыскать неустойку за ряд нарушений одновременно по обоим указанным законам.

Некоторые дольщики активно злоупотребляют наличием подобных прав и привилегий и занимается так называемым покупательским экстремизмом. Есть целые юридические компании, которые специализируются именно на спорах по ДДУ. Юристы таких компаний сами находят дольщиков и активно предлагают свои услуги. И некоторые дольщики, которые в обычной ситуации не стали бы тратить свое время на сутяжничество, заключают договор с такими юристами, задача которых уже попытаться всеми правдами и неправдами стрясти с застройщика деньги, говорит Сергей Сергеев. Однако в последнее время на уровне законодательства наблюдается усиление позиции застройщиков. В 2023 году в законе «Об участии в долевом строительстве» был установлен предельный размер неустойки, начисляемой застройщику за нарушение сроков сдачи объекта — 5% от стоимости приобретенного жилья при условии нарушения указанного срока не более чем на 30 месяцев, поясняет Анна Жолобова.

А в марте этого года принято постановление правительства, согласно которому на выплату неустоек установлен мораторий до 31 декабря 2024 года. Таким образом, до истечения моратория дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, говорит эксперт.

Также в конце мая 2024 года в Госдуму внесен законопроект, предписывающий, что размер компенсаций не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков. Проект наделяет дольщиков правом получить возмещение иных причиненных им убытков сверх неустойки, что позволяет компенсировать стоимость аренды помещения за время, которое понадобится для устранения недостатков. По мнению Анны Жолобовой, законопроект укладывается в ту же логику усиления защиты прав застройщиков и призван обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве.