Какие принципы градостроительства соблюдаются в современных новостройках
Чем больше город, тем сильнее конкуренция у застройщиков, которая стимулирует постоянно развивать проекты, добавляя все новые опции. Все это на руку покупателю: уже давно никто не продает просто квадратные метры — современный девелоперский продукт обеспечен инфраструктурой, имеет продуманную комфортную среду и, как правило, предлагает своим жителям уникальные фишки — от видовых характеристик до умного дома, от арт-объектов на территории до партнерских программ с культурными институциями.
Есть и ряд принципов, которым застройщики следуют при выборе визуальных решений и наполнения своих проектов. Вместе с архитекторами и экспертами рынка новостроек РБК составил список таких принципов на примере современных российских проектов.
Принцип № 1: разнообразие
Все просто: жилые комплексы не должны быть однотипными. Давно известно, что монотонная застройка негативно влияет на состояние человека, поэтому в современных девелоперских проектах большое внимание уделяется визуальному ряду. Пример удачного решения — урбан-блоки, которые формируются из сочетания разновысотных зданий отличающейся типологии, рассказывает директор по проектированию в GAFA architects Светлана Будекина. «Разная высота создает уникальный облик застройки. Например, это может быть здание выше 100 м и примыкающие к нему дома высотой в пять, шесть, девять этажей — все в рамках одного квартала, — рассказывает эксперт. — Такой подход делает застройку интересной для абриса города при взгляде издалека и в то же время красивой и комфортной вблизи».
Визуальное разнообразие способно снижать социальную напряженность, добавляет главный архитектор UNK architects (входит в экосистему UNK) Дмитрий Иконников. «Типы жилья часто связаны с разным уровнем дохода людей, — объясняет Дмитрий Иконников. — Если мы не выделяем такие типы жилья в отдельные гетто, а смешиваем в одной среде, то разрыв не столь заметен. В итоге люди с разным уровнем дохода могут жить в таунхаусах или однокомнатных квартирах, но при этом все они горожане и пользуются одинаково хорошо благоустроенной общественной средой, улицами, парками, дворами внутри районов и социальной инфраструктурой».
Кроме того, подобное соседство позволяет оптимизировать расходы на содержание качественных городских пространств при их максимальном КПД, подчеркивает эксперт. Примеры разнообразной застройки легко найти и в обеих столицах, и в регионах, говорит Сергей Тимофеев, руководитель отдела архитектуры «Брусники». «В Санкт-Петербурге это, например, проект «Чистое небо» от Setl Group, — рассказывает Тимофеев. — Разновысотные корпуса, комплексный подход к планировке, широкая линейка объектов инфраструктуры — притом что речь идет о проекте комфорт-класса, подход застройщика соответствует более высокому уровню».
В проектах «Брусники» также соблюдается принцип визуального разнообразия, добавляет он. Например, в столичном квартале «Метроном» корпуса имеют разную этажность, секции объединены стилобатом, а на крышах обустроены открытые террасы. Этот принцип соблюдается и при разработке планировочных решений — их более ста, включая довольно экзотические: например, многоуровневые квартиры и квартиры с отдельным входом. Проект иллюстрирует и фактор, обозначенный Дмитрием Иконниковым из UNK architects, — на одном этаже могут быть представлены варианты в самом разном бюджете — от 5 млн до 25 млн руб. «Инфраструктура этого проекта включает не только обязательные для современного проекта лобби для деловых встреч и другие общественные пространства для жителей, но и центр добрососедства, где можно проводить праздники, назначать совместные мероприятия и спортивные занятия. За долгие годы такие центры зарекомендовали себя эффективным способом создания микроклимата в наших кварталах», — говорит Сергей Тимофеев.
Также в качестве удачного примера эксперт приводит проект «Северный порт» (Legenda) в Москве — он реализуется по программе комплексного развития территорий (КРТ) и также отличается архитектурным и инфраструктурным разнообразием. «В данном случае застройщик максимально использует близость комплекса к воде: в дополнение к стандартной коммерческой инфраструктуре появится обустроенная набережная-променад, — рассказывает эксперт. — Интересно продумана и архитектурная концепция: остекленные фасады выигрышно смотрятся рядом с водной гладью».
Принцип № 2: высокая плотность
Это может звучать необычно, но именно плотность участники рынка включают в число важных градостроительных принципов. Правда, понятие это намного шире привычной плотности застройки — оно включает и благоустройство, и озеленение, и возможности для отдыха и поддержания себя в форме. «Мы трактуем плотность достаточно широко. Этот термин касается и застройки, и функций, и коммуникаций, — рассказывает директор «Брусники» в Москве и Московской области Евгений Арапов. — Еще недавно практически на каждом урбанистическом форуме говорили про 15-минутный город. Но этот подход уже устарел, покупателям нужен город пятиминутный. И с выходом на рынок людей, рожденных в 2000-е, этот тренд будет только усиливаться. Они в принципе не понимают, как это — тратить какое-то значительное время, чтобы получить услугу».
Плотным должно быть и озеленение, продолжает эксперт. Опыт азиатских мегаполисов типа Токио и Шанхая показывает, что таким образом можно сформировать гуманную среду даже в деловых центрах, где основной архитектурный объем составляют дома высотой 150–300 м.
«Человек не ощущает себя в каменных джунглях, потому что на уровне глаз он видит кустарники и деревья, а не стекло и бетон, — объясняет Арапов. — Озеленение должно быть разноуровневым и учитывать все сезоны. Нельзя допускать, чтобы квартал или район зимой превращался в черно-белое пространство экзистенциального ужаса».
Пример — хабаровский ЖК «Дом у озера» (А-101). В городе не так много действительно высоких домов, но в этом комплексе 21 этаж. Придомовая территория очень насыщенная: помимо значительного озеленения, здесь есть собственный обустроенный выход к озеру, небольшая набережная, зоны для детских игр, спортивных занятий, отдыха — и все это на относительно небольшом участке.
Из московских проектов эксперты приводят в пример квартал «Издание», где представлены ландшафтный парк, дождевые сады и несколько водных объектов — фонтаны и пруд. Продуманность озеленения заключается в том, что растения подобраны с учетом их высоты и других особенностей — получается многоярусный сад непрерывного цветения, отмечает Сергей Тимофеев.
Еще один вектор развития городских застройщиков — частичный переход на загородный рынок, что лишний раз подтверждает высокий спрос на близость к природе, продолжает эксперт. Отвечая на этот покупательский запрос, застройщик «А-101» построил поселок таунхаусов «Кронбург»: концепция предполагает сочетание городской инфраструктуры и коммуникаций с обстановкой загородного участка.
Принцип № 3: контекстуальность
Если проект вписан в контекст района, он получает дополнительные баллы и с градостроительной, и с потребительской точки зрения, считают опрошенные редакцией участники рынка. Конечно, ткань города, особенно города с историей, не может быть однородной: здания строились в разное время по разным технологиям. Однако архитекторы могут удачно вписать новый проект на старую улицу так, что он станет украшением и дополнением.
«Самое ценное, что в архитектуре существует, это работа с контекстом. Архитектура не существует вне пространства и времени, а архитектор всегда пытается найти то, за что можно зацепиться, чтобы создать новую сущность, — говорит архитектор, руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев. — В основном эти точки отсчета находятся именно в контексте: культурном, историческом, ландшафтном, социальном, политическом».
Главной задачей любого архитектора эксперт считает создание объекта, соответствующего как пространству, так и времени. Если архитектор с этой задачей не справляется, возникает диссонанс. В качестве примера Тимур Абдуллаев приводит малые города с древней историей, где рядом с особняками VIII–IX века появляются панельные дома. Такой дом является инородным по параметрам, материалам и образу — налицо пренебрежение контекстом. Впрочем, добавляет эксперт, городская ткань не статична: города меняются, приходят новые типологии и технологии.
«Монс» («Брусника») — как раз удачный пример новой типологии и технологии, вписанных в контекст, говорит Сергей Тимофеев. Проект расположен в Бутырском районе, история которого началась еще в XIV веке — тогда здесь проходил важный торговый путь. Спустя сотни лет принципиальных изменений не произошло: здесь по-прежнему проходят торговые пути, теперь железнодорожные и автомобильные. «Монс» повторяет исторически возложенные обязательства: это функциональный проект в транспортной доступности от центра. При этом строгие линии фасадов ассоциируются с одной из самых интересных эпох — началом XX века.
Схожие примеры — еще два поселка таунхаусов. Первый — «Вяземское» от «А-101». Он построен в русском стиле и отсылает к истории локации, которой долгое время владел княжеский род Вяземских. Второй — «Дворцовый фасад» от Setl Group. Поселок соседствует с историческими ансамблями Стрельны и Петергофа, а фасады, будучи современными, перекликаются с историческими традициями: тут и строгая симметрия, и фонтаны-шутихи — все это характерно для знаменитых парков.
Принцип № 4: опережающая инфраструктура
Мало построить собственную школу и детский сад — современным застройщикам необходимо продумывать, чем еще усилить свои проекты. Так, некоторые застройщики запускают социальную инфраструктуру одновременно с первой очередью жилья, а некоторые идут еще дальше и предусматривают даже создание офисно-делового и торгового центров.
Сомасштабный проект реализуется, например, в Екатеринбурге — это Forum City от застройщика «Талан». Здесь строится город в городе: со своим деловым и торговым центрами, с маркетом, образовательными и медицинскими учреждениями, а также с развлекательной зоной. Сопоставимый проект — петербургская «Легенда Васильевского» (Legenda). Соседство с одной из самых креативных локаций города — Севкабелем — предполагает, что комплекс со временем органично дополнит уже существующий объект и вместе они образуют синергию. Концепция проекта предусматривает объединение разных стилей жизни, интересов и способов коммуникации своих жителей.
Упомянутые выше принципы сродни четырехполосному шоссе: они связаны общим направлением и при этом следуют параллельными курсами. «У каждого принципа своя цель и свои способы реализации. Но вместе они усиливают друг друга, делая проекты застройщика наиболее комфортными и оттого привлекательными», — заключает Сергей Тимофеев.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»