Как сэкономить миллионы рублей при покупке и строительстве дома
Спрос россиян на покупку и строительство частных домов растет из года в год. Согласно прогнозам экспертов, до конца 2024 года в России будет возведено 837 тыс. частных домов (ИЖС), что на 8% превысит показатель предыдущего года. За 2025 год объем строительства вырастет на 15% (до 889 тыс.), а в 2026-м — на 22% (до 944 тыс.).
Одновременно с этим растут цены на загородную недвижимость и расходы на строительство. Собрали несколько способов, которые помогут сэкономить на этом.
Экономия на участке
При строительстве дома одна из больших статей расходов — это покупка земельного участка, особенно если речь идет о столичных или курортных регионах. Но есть способы, как сэкономить на этом этапе.
Во-первых, можно воспользоваться льготами. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских. В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. «В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Во-вторых, получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Узнать о подобной программе и ее требованиях можно на сайте регионального правительства или в МФЦ. В-третьих, можно попробовать оформить на себя почти бесплатно бесхозный участок. Как это сделать, читайте в нашем материале.
Кроме того, участок под строительство дома можно не только купить, но и взять в аренду у государства для целей строительства дома. Это поможет сэкономить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей, отмечает основатель юридического центра «10 Соток», автор подкаста об оформлении земельных участков «Пуп земли» Юлия Толстихина. Например, вместо покупки участка за полную рыночную стоимость можно оформить участок в аренду от государства и построить на нем дом. «После оформления собственности и на основании ст. 39.20 Земельного кодекса участок выкупается в собственность за цену от 3% до 15% кадастровой стоимости в зависимости от региона. Сама цена аренды обычно годовая и в десятки раз ниже рыночной стоимости самого участка», — рассказала юрист. Найти такой участок можно на торгах или купить по переуступке прав аренды, добавила она.
Кроме того, можно сформировать земельный участок самостоятельно — это самый сложный, но самый дешевый способ, продолжила Юлия Толстихина. «Нужно найти свободный участок, который никому не принадлежит и не стоит на кадастровом учете. Далее нужно подготовить схему расположения земельного участка и обратиться с ней с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка в аренду в местную администрацию», — пояснила эксперт. После чего ждать решения.
Примеры расчетов от эксперта Юлии Толстихиной
Цена участка 1 млн руб. Арендовать его можно за 30–150 тыс. руб. в год. Если построить дом (например, каркасный) за два-три месяца, оплатить нужно будет только месяцы нахождения участка в аренде.
После строительства дома участок можно выкупить за 5% от кадастровой стоимости (процент выкупа в каждом регионе свой). То есть для участка с кадастровой стоимостью 1 млн руб. стоимость выкупа участка за 5% составит 50 тыс. руб. Таким образом, затраты на приобретение участка составят от 60 тыс. до 200 тыс. руб. вместо рыночной стоимости 1 млн руб., а экономия — около 800 тыс. руб.
Использование льготных ипотечных программ
При покупке дома можно использовать льготные ипотечные программы, которые позволяют существенно сэкономить на платежах. По оценкам «Дом.РФ», почти все ипотечные кредиты (свыше 97%) в сегменте ИЖС выдаются именно в рамках таких программ. Ставки по таким программам варьируются от 2% до 6% годовых. Для сравнения, рыночные ставки на начало июля достигают 18,19–18,79%.
Раньше купить готовый дом или построить свой можно было по льготной ипотеке с господдержкой под 8%, действие которой завершилось 1 июля. Такая возможность осталась по программе семейной ипотеки — сейчас кабмин готовит ее новые условия. Пока известно, что получить льготный кредит под 6% смогут семьи, в которых есть дети до шести лет.
Построить или купить дом можно по IT-ипотеке. Процентная ставка по кредиту составляет 5% годовых, а минимальный взнос — 20%. Программа действует до конца 2024 года. Однако некоторые банки периодически приостанавливают прием заявок по программе из-за высокого спроса.
Оформить льготный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство дома можно на территории Дальнего Востока и российской Арктики. Нужен первый взнос — от 20%. Срок действия программы — до 31 декабря 2030 года.
Также приобрести или построить дом можно по сельской ипотеке под 3% годовых. Воспользоваться ею может любой россиянин, который проживает в небольшом населенном пункте (не более 30 тыс. человек) или планирует туда переехать. Недостаток программы, как и по IT-ипотеке, — высокий спрос и исчерпание лимитов. Из-за этого периодически банки приостанавливают прием заявок.
Примеры расчетов
Рассмотрим покупку дома стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом 20% и сроком кредита 25 лет. И рассчитаем платежи и переплату с помощью ипотечного калькулятора.
По семейной ипотеке ежемесячный платеж составит 51,8 тыс. руб., а переплата по кредиту — 7,3 млн руб. Покупка этого же дома в ипотеку по рыночной ставке (18,79%) обойдется в 126,5 тыс. руб. в месяц. Это в 2,4 раза, или на 74,7 тыс. руб. дороже, чем по семейной ипотеке. Общая переплата по такому кредиту составит 29,4 млн руб. Это на 22,1 млн руб. больше, или в 4 раза дороже, чем по семейной ипотеке.
Экономия на газе
Значительные расходы при строительстве дома связаны с подведением коммуникаций. Уменьшить затраты в данном случае можно с помощью программы социальной газификации. С апреля 2024 года бесплатно провести газ к границам участка могут россияне, чьи домовладения располагаются на территории СНТ в газифицированном населенном пункте. До этого таким правом могли воспользоваться только владельцы частных домов в газифицированных населенных пунктах.
В рамках программы социальной газификации трубы прокладываются бесплатно до границы участка. Расходы на эти мероприятия могли составлять несколько сотен рублей и достигать миллиона в зависимости от удаленности участка и сложности работ. Теперь для россиян эта проводка стала бесплатной. За разводку газопровода по участку и в дом нужно будет заплатить — в среднем по России от 50 тыс. до 150 тыс. руб., еще около 100 тыс. руб. придется потратить на оборудование.
Читайте также: Бесплатный газ на участок: как подвести по новым правилам
Маткапитал
Следующей льготой при покупке и строительстве дома является маткапитал. Его можно использовать как при покупке недвижимости за свои средства, так и в кредит. «Маткапитал можно использовать как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и в качестве погашения ипотечного долга, поясняет руководитель подразделения «Индивидуальное жилищное строительство» «Дом.РФ» Георгий Прозоровский. Кроме того, сертификат можно использовать и при участии в льготных ипотечных программах.
При этом есть определенные условия использования выплаты. Например, потратить маткапитал на реконструкцию и строительство загородного жилья можно лишь при условии, что помещение имеет статус жилого дома, предназначено для постоянного проживания, а у владельца сертификата (супруга) есть право собственности (пользования, владения, аренды) на землю и разрешение на строительство жилья (уведомление о планируемом строительстве). С 2024 года средства маткапитала можно направить на реконструкцию жилого помещения в домах блокированной постройки (таунхаусы, дуплексы).
Экономия
С 1 февраля 2024 года размер выплаты составляет
- 631 тыс. руб. — на первого ребенка;
- 833 тыс. руб. — на второго ребенка;
- 202,6 тыс. руб., если ранее семья получала выплату на первенца.
450 тыс. руб. многодетным
Помимо маткапитала, многодетные семьи могут получить 450 тыс. руб. на погашение ипотеки, в том числе на покупку или строительство дома, отметил глава подразделения «Индивидуальное жилищное строительство» «Дом.РФ». Выплату могут получить семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года появился третий или последующий ребенок. «Воспользоваться выплатой можно на погашение основного долга по ипотеке. Если остаток по нему менее чем 450 тыс. руб., то он будет использован для погашения процентов по кредиту», — добавил эксперт.
Читайте также: ₽450 тыс. на погашение ипотеки: кому положено и как получить
Налоговые вычеты
Россияне, которые платят налоги на доходы физических лиц (НДФЛ), и при этом построили или купили дом, в том числе в ипотеку, могут получить налоговый вычет в размере 13% и вернуть часть расходов на строительство дома и банковских процентов по ипотеке.
Законом установлены ограничения по размерам налоговых вычетов:
- 260 тыс. руб. — максимальная сумма вычета за расходы на строительство и покупку земельного участка или дома;
- 390 тыс. руб. — максимальная сумма вычета за расходы на оплату процентов по ипотеке, полученной на строительство и приобретение жилья.
Таким образом, совокупно можно сэкономить до 650 тыс. руб.
«В сумму расходов для расчета вычета не включаются маткапитал и другие выплаты от государства», — пояснил Георгий Прозоровский. Кроме федеральных мер поддержки, в ряде регионов нашей страны существуют региональные меры поддержки. Ознакомиться с ними можно на портале «Спроси.дом.рф» в разделе «Каталог программ с государственной поддержкой», добавил эксперт.
Дополнительные рекомендации
Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость»:
— При покупке дома можно сэкономить, правильно рассчитав метраж здания, необходимый вашей семье. Это позволит не тратить лишние деньги на отопление и содержание дома. Определитесь, нужен ли вам двухэтажный дом или достаточно одноэтажного. То же касается размера участка: надо понимать, какой площади будет достаточно. Сейчас мало кто держит огороды, поэтому и большие участки не всегда нужны.
Транспортная доступность: просчитайте, во сколько вам будут обходиться расходы на дорогу — в офис, на учебу и т. д. Хорошо, если это электричка, еще лучше — МЦД. Другое дело, если требуется добираться тремя видами транспорта (или подолгу стоять в пробках). Эти расходы денег и времени вроде и не относятся к дому, но иногда очень ощутимы, особенно если ездить нужно ежедневно. И конечно, нужно выяснить, сколько стоят услуги по обслуживанию в поселке — иногда это очень дорого.
При строительстве дома следует учитывать все вышеперечисленное. Но есть опции, на которых тоже можно сэкономить. Например, нужно оценить несущие возможности грунта и выбрать оптимальное решение для фундамента. Нет смысла делать фундамент как для многоквартирного дома. Например, для легкого каркасного дома можно выбрать свайный фундамент, сократив расходы до 50%.
Помните, чем проще конфигурация дома, тем дешевле его строительство. Архитектурные изыски (например, эркеры, барельефы) требуют усложнения конструктивных решений, а значит, увеличивают затраты на стройку. Сложные кровли также обходятся дорого не только при строительстве, но и в эксплуатации. Самые недорогие — односкатные кровли, они позволяют сэкономить до 35%. Балконы на фасаде дома выглядят красиво, но на практике приносят проблемы — гидроизоляция, уборка. Пользоваться можно только сезонно. И в итоге зачастую ими не пользуются вовсе.
По возможности делайте стандартные размеры дверных и оконных проемов по ширине и высоте — это позволяет существенно сэкономить при заказе окон, межкомнатных и входных дверей. Здесь экономия составит до 30%. Остекление дома, как правило, стоит дорого. Если нужен вариант «поставил и забыл», то пластиковые окна вне конкуренции. Можно остеклить средний дом за 450 тыс. руб., а верхняя граница не знает пределов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»