2% вакансии: реально ли переехать в новый офис класса А в Москве в 2024-м
В Москве не хватает офисов высокого класса. Об этом «РБК Недвижимости» заявили девелоперы коммерческой недвижимости и брокеры, работающие с офисами. При высоком спросе объемы ввода минимальны, из-за чего в объектах класса А, введенных в первом полугодии 2024 года, вакансия составила всего 2%, подсчитали в NF Group и IBC Real Estate. Участники рынка рассказали, как в таких условиях обосноваться в новом офисе в удобной деловой локации и выполнима ли эта задача в существующих реалиях.
Дефицит офисов: что происходит и когда это закончится
Нехватку офисных площадей А-класса фиксируют все аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью». По оценке IBC Real Estate, в первом полугодии 2024 года в эксплуатацию ввели три бизнес-центра класса А суммарной офисной площадью 285 тыс. кв. м. Это Moscow Towers — 263 тыс. кв. м, Ostankino Business Park, корпус 6 — 16 тыс. кв. м и White Sea — 6 тыс. кв. м. На сегодняшний день 98% от этих площадей недоступны для открытого рынка.
«Сумма купленных и арендованных офисных площадей по результатам полугодия в Москве составила 800 тыс. кв. м. Свыше половины всех реализованных площадей приходятся на офисы класса А — 410 тыс. кв. м, или 51% от суммарного объема спроса. Таким образом, объем спроса продолжает существенно превышать показатели ввода, в том числе за счет реализации новых объектов еще до ввода в эксплуатацию», — объяснила Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
О том, что для аренды и покупки от всей введенной за полгода площади осталось всего 2%, рассказали и в NF Group. В агентстве фиксируют дисбаланс спроса и предложения и тенденцию к покупке задолго до ввода в эксплуатацию. «До конца года планируется завершение строительства еще 468 тыс. кв. м новых объектов, при этом по итогам первого полугодия 2024 года доступными для аренды и покупки остаются около половины этих площадей — 53%», — сообщила Мария Зимина, партнер NF Group.
Наблюдения экспертов говорят о том, что на фоне малого объема строительства покупатели приобретают офисные площади заранее. Бизнесу приходится ждать своей очереди, чтобы получить новый премиальный офис, или соглашаться на менее удобные варианты.
«Большая часть арендного ввода сосредоточена за МКАД и зонах, прилегающих к МКАД. Учитывая, что основной объем спроса сосредоточен в пределах ТТК и в прилегающих популярных направлениях, мы можем констатировать, что определенная часть спроса остается неудовлетворенной. Мы также наблюдаем, что ввиду отсутствия подходящих вариантов в нужных локациях арендаторы зачастую готовы к компромиссным решениям», — заметила Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers.
Согласно подсчетам Nikoliers, текущая ситуация на офисном рынке столицы изменится не скоро. До конца 2026 года, по прогнозу аналитиков, ожидается ввод еще порядка 1,7 млн кв. м. Из них на штаб-квартиры придется 29% объема, еще 38% площадей уже реализовано, преимущественно на продажу блоками. «В связи с этим в ближайшие три года ожидается сохранение дефицита крупных офисных блоков от 5 тыс. кв. м», — пояснила Виктория Гусева.
Кто формирует спрос
По словам Кристины Недря, директора коммерческого управления Stone, офисы в строящихся бизнес-центрах класса А покупают как инвесторы, так и конечные пользователи. «Различные категории покупателей при этом не конкурируют между собой за офисные площади, — уточнила Недря. — Инвесторы, как правило, предпочитают небольшие офисные блоки и заходят в проекты на ранних этапах реализации с тем, чтобы заработать максимум на росте цены квадратного метра за период строительства объекта. Конечные пользователи, в свою очередь, рассматривают для приобретения площади в объектах в высокой строительной готовности и ориентированы на приобретение крупных офисных блоков».
Опыт девелопера показывает, что крупные компании выходят на сделку в момент завершения монолитных работ, чтобы до ввода объекта в эксплуатацию успеть разработать дизайн-концепцию будущего офиса, найти подходящую команду для ремонтно-отделочных работ и закупки строительных материалов. По оценке Stone, в структуре спроса на финальных стадиях готовности преобладают государственные компании, предприятия промышленного и финансового сектора. Этот тренд заметил и девелопер MR Group.
«На конечной стадии строительства в бизнес-центры заходят те покупатели, для которых строительные риски неприемлемы, — рассказал «РБК Недвижимости» Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group. — Такой выбор стратегии и времени участия в проекте может быть связан как с внутрикорпоративными ограничениями, так и с тем, что компания имеет инструкции, связанные с государственным участием. Госкомпании оценивают риски на разных стадиях строительной готовности объекта иначе, чем многие частные представители отрасли. Также на финальном этапе крайне мало инвестиционного спроса. В сумме факторов складывается следующая ситуация: на последней стадии строительства, как правило, спрос формируют именно конечные пользователи — в том числе крупные компании».
Однако в последнее время интерес к покупке офисных площадей демонстрирует не только крупный, но малый и средний бизнес. «Эта тенденция обусловлена укреплением позиций малого и среднего бизнеса на рынке, а также их желанием обезопасить себя от арендных рисков», — уточнила Кристина Недря из Stone.
