Жилье не в моде: как стрит-ретейл переключил на себя внимание инвесторов
В 2024 году на столичном рынке недвижимости отмечается существенное перераспределение спроса: интерес к жилью падает, тогда как высококлассные площади стрит-ретейла в жилых и офисных проектах становятся максимально востребованными у инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, в какие объекты сегодня заходят инвесторы в Москве и как стрит-ретейл становится предметом инвестиционной коллекции.
Спрос на жилье снижается, на коммерческую недвижимость растет
По оценке аналитиков CORE.ХP, с января по май спрос на первичном и на вторичном рынках жилья в Москве снизился на 6% год к году. Причиной охлаждения стали растущие рыночные ставки и сужение льготных программ, поясняют в компании: «Ежемесячные платежи по ипотеке по ним превышают средний уровень зарплаты в Москве», — напоминают в CORE.ХP. С отменой массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и изменениями в программе семейной ипотеки спрос на жилье продолжит снижаться, подчеркивают участники рынка.
На рынке коммерческой недвижимости обратная ситуация: растет спрос на покупку как офисных площадей, так и помещений стрит-ретейла. Повышенный спрос на такие площади среди арендаторов приводит к резкому сокращению вакансии: так, по оценке NF Group, по итогам первого полугодия 2024 года на основных пешеходных улицах Москвы показатель снизился год к году на 9,9 п.п. и достиг 3,5%. Вакантность в крупных центральных торговых коридорах столицы снизилась на 6,4 п.п. и составляет 7,9% — это минимальный уровень с 2019 года, уточняют в NF Group.
На фоне общего повышенного спроса объем экспозиции помещений ретейла на первых этажах жилых домов в спальных районах за год тоже снизился, отмечают аналитики Est-a-Tet. «Это говорит о росте активности некрупных инвесторов, предпочитающих вкладываться в небольшие, компактные помещения в новостройках, — рассказали в компании. — При этом, судя по динамике изменения основных показателей, наибольшим спросом в сегменте новостроек во втором квартале пользовались помещения в уже построенных и введенных в эксплуатацию корпусах».
Но далеко не каждое помещение на первом этаже способно быть эффективным инвестиционным объектом, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. «Подобно элитному рынку жилья, в Москве формируется премиальный пул объектов стрит-ретейла в продаже, которые могут составить коллекцию инвестора и стать трофейным активом», — говорит эксперт.
Трофей инвестора — спрос арендатора
Помимо быстрого вымывания предложения в сложившихся торговых коридорах, есть проблема возраста помещений — здания, построенные более 60 лет назад, далеко не все регулярно реновируются под новых арендаторов. Сохраняются и проблемы с коммуникациями в объектах, чей возраст уже приближается к историческому.
Это еще сильнее сужает круг поиска проектов для вложений потенциальных инвесторов, рассказывает Кристина Недря. «Резкое снижение доли вакантных площадей по основным торговым коридорам столицы показывает высокую востребованность такого продукта. Арендаторы готовы мириться с тем, что в основном предложение в этих локациях представлено объектами, которые были построены не позже второй половины ХХ века и уже устарели по своим техническим характеристикам», — поясняет эксперт. В условиях дефицита площадей и растущего запроса на современные объекты внимание инвесторов переключается на новые объекты, говорят участники рынка: в премиальных локациях, на стадии строительства и с выгодными возможностями рассрочки, которые частный собственник инвестору предложить не может.
Особенно востребованными в таких реалиях становятся площади в новых БЦ в тех локациях, где пока есть потенциал к формированию инфраструктуры города 15-минутной доступности. Татьяна Дивина, руководитель департамента аналитики и исследований Nikoliers, отмечает, что стремление горожан получить все базовые товары и услуги рядом с домом поддерживает спрос на сервисный ретейл в новых бизнес-центрах, строящихся на границе ТТК или в зоне между ТТК и МКАД.
Одной из таких перспективных локаций с объектами ретейла уровня коллекционных консультанты называют, например, зону в районе Ходынского поля. Здесь расположен крупный торговый центр «Авиапарк», но для ежедневных небольших покупок формат не слишком удобен. «Поэтому у жителей будет востребована торговая инфраструктура на первых этажах строящегося в локации премиального офисного квартала STONE Ходынка 1. Объект с прямым выходом в парк «Ходынское поле» может рассчитывать практически на круглосуточный трафик, потому что рядом парк, БКЛ «ЦСКА» (пассажиропоток 72 тыс. человек в сутки) и ТЦ «Авиапарк» (50 тыс. человек в день). Плюс сотрудники офисов (8,5 тыс. человек). Сама территория бизнес-центра объединит маршруты между этими точками притяжения», — отмечает Кристина Недря.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова добавляет, что трофейным объект делает не только качество строительства и уровень его концепции. «За коллекционный характер объекта отвечает высокий потенциал интенсивного роста трафика, — поясняет эксперт. — В случае с проектом STONE на Ходынке его востребованность обеспечивает «синергия трех точек притяжения», как это называют в компании: парк «Ходынское поле» с гуляющими в течение всего года горожанами, одна из самых популярных станций БКЛ, а также пеший поток людей в торговый центр «Авиапарк» и ближайшие бизнес-центры. STONE Ходынка 1 расположен на пересечении всех этих потоков и примет на себя значительную долю трафика всего района».
С точки зрения интенсивности и качества трафика зона Ходынки может быть сравнима с БЦ «Метрополис» и с деловым кварталом White District, продолжает эксперт. «Например, в БЦ «Метрополис» есть трафик бизнес-центра, трафик торгового центра плюс близость важных транспортных хабов — МЦК «Балтийская» и метро «Войковская», — рассказывает Екатерина Белова. — Район White District собирает поток сразу трех бизнес-центров («Белая Площадь», «Белые Сады», «Белый Камень»), а также находится в непосредственной близости к крупному пересадочному пункту станции метро «Белорусская».
Порог входа
С позиции арендаторов сферы ретейла размещение в бизнес-центрах имеет неоспоримые плюсы, отмечают опрошенные редакцией представители крупных консалтинговых компаний: современные БЦ предлагают качественные торговые площади, адаптированные под нужды различных сегментов рынка, таких как общественное питание, магазины одежды и товары первой необходимости.
«Инвесторы видят потенциал в интеграции стрит-ретейла с офисными пространствами, что обеспечивает постоянный поток посетителей из числа сотрудников компаний, работающих в БЦ. Более того, растущий спрос на такие помещения обусловлен желанием арендаторов занять престижные локации в новых и хорошо оснащенных зданиях, что в свою очередь повышает их конкурентоспособность на рынке», — говорит Ирина Козина из NF Group.
Директор, руководитель инфраструктурного ретейла CORE.XP Евгения Прилуцкая обращает внимание на то, что площади в БЦ легко обеспечить стабильным трафиком со стороны не только офисных сотрудников, но и местных жителей, а также «дневных» резидентов района — тех, кто бывает в локации по работе или по делам.
При покупке площадей в мелкой нарезке в строящемся бизнес-центре бюджет входа для инвестора будет составлять порядка 30 млн руб., говорит Ирина Козина.
Екатерина Белова обращает внимание, что при сопоставимой с квартирой стоимости вложения в стрит-ретейл от профессионального девелопера выгоднее и удобнее с точки зрения прогнозируемого дохода. «В этом случае частный инвестор может сразу получить и план роста стоимости актива от стройки до ввода, и нужную в будущем помощь по сдаче площадей в аренду, — поясняет эксперт. — Эксклюзивная архитектура, качественно выполненные входные группы, авторская благоустроенная территория — все вместе также формирует качественный уровень трофейного предложения на инвестиционном рынке».
Штучность предложения имеет и свою оборотную сторону — таких объектов на рынке крайне мало. Если говорить о стрит-ретейле в БЦ, то, по оценке Евгении Прилуцкой, доля таких площадей в целом не превышает 5–10%, так что в экспозиции они не задерживаются.
«Предложение торговых помещений в бизнес-центрах класса А вымывается с рынка в среднем в течение года с момента старта продаж за счет ограниченного объема предложения при высоком спросе», — заключает Кристина Недря. Одна из причин повышенного спроса — прогнозируемая доходность, которая зависит от факторов-констант: локации, пешего трафика, транспортной доступности. Тренд на получение всех услуг рядом с домом или офисом неоспоримо развивается: «Рост популярности форматов «у дома» и в рамках БЦ подтверждается увеличением числа открытий новых магазинов и кафе в таких локациях. Это способствует развитию инфраструктуры в жилых районах и офисных кварталах, что положительно сказывается на общем уровне сервиса и доступности товаров и услуг», — комментирует директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина.
«Сокращение объема предложения помещений в привычных востребованных локациях переключает внимание инвесторов на новые объекты, в первую очередь это коммерческие площади под ретейл в составе современных бизнес-центров, которые находятся в зоне высокого покупательского трафика», — добавляет Кристина Недря, отмечая, что этот продукт привлекает инвесторов высокой доходностью и стабильным спросом со стороны арендаторов. «В ближайшем будущем количество таких объектов в продаже резко увеличиваться не будет: появляясь в реализации в точечных качественных бизнес-центрах, такие продукты быстро попадают в ряд коллекционных трофеев и пополняют инвесторский пул избранных владельцев», — заключает эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»