«Лайт индастриал» как инвестиция: разбор на примере Instone Development
В Московском регионе планируют построить более 1,2 млн кв. м производственно-складских помещений в формате «лайт индастриал». Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в компании NF Group. Впечатляющая цифра говорит о высокой востребованности нестандартных складов среди бизнеса.
Разбираемся, за что компании оценили этот тип помещений, почему брокеры считают его привлекательным для вложений и чем может заинтересовать инвесторов новый проект от девелопера Instone Development — индустриальный парк «Гранат».
Главное о формате «лайт индастриал»
«Лайт индастриал» — это тип производственно-складских помещений, который появился в России не так давно. Его главное отличие от классических складов заключается в многофункциональности. В таких объектах есть место для легкого производства, хранения продукции, офисного блока и шоурума. Все это делает его удобным форматом складов для небольших компаний.
«Лайт индастриал» востребован у малого и среднего бизнеса, который нуждается в многофункциональных и гибких помещениях для производства, хранения и логистики», — уточнил Валерий Жуков, генеральный директор компании Instone Development, реализующей склады в Москве и регионах.
Среди ключевых особенностей формата «лайт индастриал» — небольшие размеры. Площадь блоков начинается от 500 кв. м и редко превышает 1,7 тыс. кв. м. Кроме того, такие склады оснащены современной системой инженерных коммуникаций и обладают универсальной конструкцией, чтобы компания могла адаптировать помещения под свой бизнес, не меняя локацию. В помещения еще на этапе проектирования закладывают оптимальную нагрузку на пол и высоту потолков, а также повышенные мощности по электроэнергии, чтобы бизнес мог расширяться — например, открыть дополнительную производственную линию.
Особенность «лайт индастриал» кроется и в расположении объектов. Классические склады редко размещают близко к городу, а объекты формата «лайт индастриал», напротив, строят либо в городской черте, либо в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей. В результате формат позволяет открыть офис и шоурум прямо у производства — сотрудники и покупатели смогут добраться до объекта на личном и общественном транспорте.
Зачастую помещения формата «лайт индастриал» занимают фармацевтические компании, бизнес из сферы легкой и пищевой промышленности, мебельные производства, логистические фирмы. Частыми арендаторами и покупателями подобных объектов становятся ретейлеры из сегмента электронной торговли, которые размещают в «лайт индастриал» распределительные центры.
Что происходит в сегменте в 2024 году
По данным NF Group, общая площадь существующего предложения «лайт индастриал» в Московском регионе за первые девять месяцев 2024 года достигла 433 тыс. кв. м. На стадии строительства находится 400 тыс. кв. м зданий такого формата, на этапе планирования или проектирования — более 1,2 млн кв. м.
Хотя объектов становится все больше, такой тип производственно-складских помещений не пустует и стабильно привлекает покупателей и арендаторов. По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существующие «лайт индастриал»-проекты поблизости от Москвы почти полностью законтрактованы.
«Как следствие ограниченного готового предложения отмечается высокая заинтересованность в объектах, находящихся на стадии строительства и проектирования, — рассказал Фомиченко. — На сегодняшний день нельзя уверенно оценить предел объема спроса ввиду того, что сегмент является достаточно молодым относительно классической складской недвижимости. Практически все объекты контрактуются на 100% до ввода в эксплуатацию. В целом можно сказать, что спрос в ближайшие годы будет напрямую зависеть от объемов выводимого на рынок предложения, базируясь на том, что абсолютное большинство введенных проектов полностью успешно реализованы».
Ставка аренды на объекты формата «лайт индастриал» класса А по предварительным итогам девяти месяцев 2024 года достигла ₽12,8 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, посчитали в NF Group. Рост ставок с начала года составил 27%. Цена продажи 1 кв. м в объектах формата «лайт индастриал» класса А составила ₽108,2 тыс. без НДС. Этот показатель с начала года прибавил 14%.
Инвестиции в «лайт индастриал»: мнение экспертов
По словам Владимира Стольникова, руководителя дирекции управления альтернативными инвестициями Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал», «лайт индастриал — привлекательный сегмент с точки зрения инвестирования на девелоперской стадии и инвесторам сейчас интересна возможность поучаствовать в динамичном росте рынка».
«Именно склады последние годы считались тихой гаванью для инвесторов. Однако высокий порог входа сделал их доступными для очень узкого круга интересантов, — уточнил Стольников. — Основное преимущество «лайт индастриал» — это меньшие площади и инвестиционные пороги по сравнению с классическими складами «биг бокс», что делает их доступными как для институциональных фондов, так и для отдельных инвесторов».
Значимую долю покупателей «лайт индастриал»-объектов составляют инвесторы, которые сдают их в аренду или перепродают — и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра, указали в NF Group. «До сегодняшнего дня инвесторами выступали частные лица. А летом 2024 года была заключена первая инвестиционная сделка по покупке будущего объекта площадью около 16 тыс. кв. м и включение его в состав ЗПИФа», — рассказал Константин Фомиченко.
Индустриальный парк «Гранат»: оценка перспектив
Одним из наиболее перспективных объектов в сегменте «лайт индастриал» неподалеку от Москвы в NF Group назвали индустриальный парк «Гранат». В компании отметили высокое качество строительства проекта, а также его адаптивность и расположение. Его возвели в промышленной зоне «Житнево», в непосредственной близости от ЦКАД и дороги А-107, недалеко от пересечения с трассой М-4 Дон.
Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group:
— Универсальность объекта впоследствии позволит использовать его как для производственных нужд, так и для складирования, что делает его привлекательным для широкого круга пользователей. Кроме того, большой масштаб парка создает возможности для расширения резидентов первой очереди. По мере роста бизнеса всегда можно увеличить занимаемые площади в рамках этого же комплекса, что особенно важно для компаний, ориентированных на долгосрочное развитие.
Выгодное расположение обеспечивает высокую транспортную доступность: путь от парка «Гранат» на автомобиле до аэропорта Домодедово составит 15 минут. «Южная локация у ЦКАД станет значимым преимуществом — сегодня этот район пользуется высоким спросом. Почти половина запросов на складские помещения приходится именно на южное направление, что делает проект особенно актуальным для логистических и производственных компаний, стремящихся к оптимизации транспортных маршрутов», — указали в NF Group.
На парк «Гранат» обратил внимание и Владимир Стольников из Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал»: «Если мы говорим о Московской области, хотелось бы отметить парк «Гранат». Это интересный объект, имеющий большой потенциал именно для развития формата «лайт индастриал».
Индустриальный парк «Гранат» с 2023 года развивает компания Instone Development. Общая площадь объекта к завершению строительства достигнет 300 тыс. кв. м. На сегодняшний день парк занимает территорию площадью 72 га при наличии 70 тыс. кв. м сдаваемых в аренду помещений и более 40 действующих резидентов. По данным Instone Development, вакансия в сентябре 2024 года находится на нулевой отметке.
С текущего года в парке «Гранат» реализуют «лайт индастриал». Всего в проекте появится 22 тыс. кв. м. складов такого формата. В первом корпусе общей площадью 5,6 тыс. кв. м разместятся блоки от 870 кв. м. Второй корпус площадью 16,5 кв. м будет поделен на помещения размером от 1,3 тыс. кв. м.
Объекты формата «лайт индастриал» в парке «Гранат» соответствует классу А+. Высота потолков составит 8 м, шаг колонн — 12 × 24 м, нагрузка на пол — 5 тонн на 1 кв. м. Предоставляемая мощность — от 35 кВт на блок с возможностью увеличения мощности по запросу. Каждый блок будет обеспечен собственными секционными воротами и офисными помещениями на первом этаже. В проекте предусмотрены оптоволоконный интернет, система пожаротушения и оповещения о пожаре. В складской зоне — бетонный пол с антипылевым покрытием, офисные блоки с отделкой, мезонин на втором этаже.
На территории парка «Гранат» оборудованы парковки, площадки для погрузочно-разгрузочных работ, разворотно-поворотные площадки для грузового транспорта, а также железнодорожная ветка, имеющая разветвления и несколько действующих разгрузочных площадок. Первые два корпуса формата «лайт индастриал» в индустриальном парке «Гранат» планируют ввести в эксплуатацию в феврале 2025 года.
Валерий Жуков, генеральный директор компании Instone Development:
— После реализации первой очереди проекта мы приступим к проектированию новых очередей, сухих классических складов, распределительных центров и объектов под запрос клиента. Мы видим огромный потенциал в создании многофункционального пространства, которое будет привлекать резидентов из различных отраслей. В ближайшие годы планируется значительно расширить индустриальный парк «Гранат», что не только поддержит рост бизнеса, но и укрепит позиции Instone Development как лидера в индустриальной недвижимости.
В планах Instone Development — возвести еще 230 тыс. кв. м корпусов индустриальных зданий различного формата в парке «Гранат». В своих технических характеристиках проект будет полностью отвечать актуальным требованиям рынка, а также позволит создать новые рабочие места, уверен девелопер.
Реклама. ООО «Инстоун Девелопмент», erid: F7NfYUJCUneLuWsy1aj9