«Эффект шринкфляции»: спрос на строительство частных домов обвалился
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы называли самым быстрорастущим и перспективным. Но с 1 июля ситуация изменилась. Продажи встали, число подрядчиков сократилось, в компаниях начались увольнения.
Разбираемся, что еще повлияло на сегмент и сколько времени потребуется для адаптации к новым условиям.
Спрос упал, ипотека сведена почти к нулю
Льготная ипотека была локомотивом не только для новостроек, но и для загородного строительства. По оценкам «Дом.РФ», в первом полугодии на программу приходилось около 60% выдач в сегменте ИЖС. Поэтому с отменой льготной программы ситуация резко изменилась — спрос рухнул. В июле выдача ипотеки в ИЖС упала в 6,2 раза, до 4 тыс. Для сравнения, в сегменте новостроек продажи сократились всего в три раза.
В сентябре падение спроса сохранилось. По данным «Дом.РФ», россияне оформили 3,6 тыс. кредитов на 40 млрд руб. на строительство собственных домов. Это на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% — по объему. Резкое сокращение спроса на ипотеку в сегменте ИЖС подтвердили в Сбербанке. По данным аналитиков «Домклик», после отмены льготной ипотеки выдачи на ИЖС сократились в июле — сентябре примерно в пять раз к аналогичному периоду прошлого года.
Читайте также: Месяц без льготной ипотеки: спрос упал, цены держатся
В Федерации ИЖС отметили, что максимальное падение продаж наблюдалось в августе. В сентябре спрос стал немного восстанавливаться «в связи с тесным взаимодействием банков и застройщиков». «Я как собственник строительной компании хочу сказать, что у нас в июле была одна сделка, в августе — ноль, в сентябре — уже пять», — рассказывал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
В строительной компании «Дом Лазовского» годовое сокращение спроса на объекты ИЖС оценили как троекратное. Среди причин падения продаж — отмена льготной ипотеки, нехватка лимитов по другим программам с господдержкой, макропруденциальные меры (повышенные требования к долговой нагрузке и первому взносу) и высокая ставка ЦБ, которая сделала рыночную ипотеку недоступной, пояснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По оценкам «Дом.РФ», в октябре средняя рыночная ставка на строительство дома превысила 23% годовых. «Последние две причины привели к тому, что мы наблюдаем резкий переток целевой аудитории в аренду ИЖС. Итог — доля ипотечных сделок в нашем портфеле сведена к нулю», — отметил Максим Лазовский.
Одновременно с этим резко сократился спрос на участки с подрядом и сами подряды — летом в сегментах эконом и комфорт падение было на 75–77%, что напрямую связано с изменением ипотечных программ, добавил учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. «В сентябре в комфорт-классе наметился рост: некоторые строительные компании начали работать с эскроу-счетами, и с июля доля ИЖС в рамках семейной ипотеки выросла с 2,3% до 7,4%», — отметил эксперт.
В годовом выражении отмечен рост
В то же время за счет рекордного спроса первого полугодия, который был вызван ожиданиями завершения льготной программы, совокупная выдача ипотеки на частное домостроение по итогам девяти месяцев заметно выросла. По данным «Дом.РФ», к аналогичному периоду 2023 года в количественном объеме выдачи выросли на треть, а в денежном — на 71%. Всего с января по сентябрь россияне взяли на строительство частных домов 97 тыс. кредитов на 540 млрд руб.
Влияние эскроу-счетов
Помимо отмены льготной ипотеки, влияние на рынок оказал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Например, сейчас оформить кредит по семейной ипотеке можно только при использовании подрядчиком счетов эскроу. Это привело к сокращению числа подрядчиков, готовых работать по новым правилам. По оценкам «Домклик», с июля число активных подрядчиков уменьшилось в разы — с 3,5 тыс. до 900.
«Действительно, не все подрядчики готовы работать со счетами эскроу. Однако дефицита предложения с этой стороны не наблюдается, поскольку сокращение количества подрядчиков в сегменте ИЖС явно не успевает за снижением спроса», — рассказали в пресс-службе «Сбера». «В результате, по нашим оценкам, в июле — сентябре предложение в этом сегменте в полтора-два раза превысило уровень аналогичного периода прошлого года», — добавили там.
Переход на счета-эскроу поменял структуру финансирования стройки, в связи с этим происходит адаптация участников рынка (банков, подрядчиков, заказчиков) к новым условиям, пояснили в институте жилищного развития. В то же время новые правила игры подразумевают повышение прозрачности сегмента частного домостроения, в том числе за счет вымывания недобросовестных подрядчиков. «Поэтому в текущих условиях подрядным организациям необходимо корректировать финансовую модель своей деятельности с учетом выстраивающегося цивилизованного рынка ИЖС», — указали в «Дом.РФ».
Среди негативных последствий трансформации рынка ИЖС эксперты указывают сокращение штата сотрудников. «Многие строительные компании после отмены льготной ипотеки были вынуждены сократить число проектов, что впоследствии привело к сокращению действующего штата сотрудников», — пояснил Рамиль Усманов. «В летний период из-за существенного падения спроса на строительство домов некоторые строительные компании сократили штат до 50%», — добавил Валерий Лукинов.
Некоторые строительные компании столкнулись с проблемой кассового разрыва, добавил гендиректор ППК «Технониколь» Владимир Марков. Если раньше они регулярно получали средства от ипотечных клиентов, то сейчас число клиентов сократилось. Переход на систему эскроу-счетов вынуждает строить на свои средства или пользоваться кредитными. А объем кредитования строительной компании напрямую коррелирует с финансовыми показателями самой компании, пояснил эксперт.
«Если раньше крупный подрядчик мог содержать штат, который возводит одновременно 5-10 объектов, то сейчас в работе у многих 1-2 дома. Ситуация вынуждает подрядчиков идти на непопулярные меры: сокращать штат, сокращать расходы, отказаться от инвестиционной активности», — отметил Владимир Марков.
Ввод ИЖС в России снижается второй месяц подряд
По данным Росстата, за сентябрь 2024 года в России ввели более 5,7 млн кв. м частного жилья. Это на 4,4% меньше, чем в сопоставимом периоде прошлого года. Отрицательная динамика сдачи жилья, построенного на землях ИЖС, впервые была зафиксирована по итогам августа этого года. Тогда было сдано около 6,1 млн кв. м частного жилья, что на 8,8% меньше показателей августа 2023 года. Во все остальные периоды текущего года динамика положительная, причем в некоторые месяцы прирост был весьма значительным.
Эффект «шринкфляции»
Завершение льготной ипотеки не повлияло напрямую на цену строительства дома для конечного потребителя, указывают в «Дом.РФ». По данным портала «строим.дом.рф», средняя цена строительства частного дома в октябре составляет порядка 7,6 млн руб., в начале года показатель был таким же. «На рынке частного домостроения наблюдается эффект «шринкфляции». То есть за одинаковую сумму в октябре 2024 года можно построить дом площадью около 117 кв. м, тогда как в январе 2024 года возможно было построить дом площадью около 130 кв. м», — отметили в институте жилищного развития.
Давление на цены в последнее время оказывал возросший спрос в сегменте ИЖС, который не был обеспечен предложением в достаточном объеме, пояснили в «Дом.РФ». Это вызвало рост цен для конечного потребителя на строительство и на покупку готовых частных домов. Влияние на стоимость также оказали рост цен на стройматериалы, кадровый дефицит и конъюнктура логистического рынка, добавили там.
В то же время некоторые застройщики в сегменте ИЖС после отмены льготной ипотеки и спада продаж начали снижать цену на объекты для привлечения покупателей, добавил президент Федерации ИЖС. «При этом есть и те, кто повышал цену на объекты в связи с повышением себестоимости объектов», — уточнил Рамиль Усманов.
Предпосылок для снижения стоимости мы пока не видим, добавил глава ППК «Технониколь». По его словам, это связано с необходимостью тратить свои или кредитные средства. Производители ищут новые пути поставок сырья, решают логистические сложности, отдельно стоит вопрос кадров. «Безусловно, осенью со спадом активности на стройках производители, продавцы, застройщики могут пытаться стимулировать спрос при помощи кратковременных акций», — допустил Владимир Марков.
Что касается цен на дома и участки в пределах ЦКАД, то они не снижаются, а растут, в отличие от квартир, отметил Валерий Лукинов. «Это связано с минимальным количеством качественного предложения, что провоцирует существенный рост (30–50% за год) на участки. Однако цены на участки и дома, расположенные далее 70 км от МКАД, замерли до весны», — добавил эксперт.
Читайте также: Стасишин попросил строителей частных домов давать скидки
Что поможет ИЖС
Сейчас рынок частного домостроения находится в состоянии структурных изменений, связанных с новыми условиями работы строительных и подрядных компаний. По оценкам «Дом.РФ», этап адаптации должен завершиться во втором квартале 2025 года, в том числе когда вступят в силу закон об эскроу-счетах при договорах подряда и закон, освобождающий подрядчиков от уплаты НДС.
Среди мер, которые могли бы сейчас поддержать рынок ИЖС, в «Дом.РФ» также называют:
- в условиях снижающегося платежеспособного спроса граждан — льготные ипотечные программы, которые уже запущены и успешно реализуются по принципу адресности;
- меры поддержки для семей с детьми: маткапитал и выплата для многодетных семей 450 тыс. руб.;
- налоговые вычеты;
- региональные меры поддержки граждан. Ознакомиться с ними можно на портале «спроси.дом.рф» в разделе «Каталог программ с государственной поддержкой».
Федерация ИЖС также сейчас ведет работу с Минстроем и «Дом.РФ» по введению механизма эскроу в сферу малоэтажного строительства. «Благодаря нововведениям рынок выйдет на новый уровень, станет более лояльным, открытым и прозрачным для потенциальных покупателей, тем самым привлечет новых клиентов загородной недвижимости», — считает глава организации.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»