Конкуренция за свободные метры: почему офисы Москвы остаются в дефиците
Начиная с 2022 года во всех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается быстрое сокращение доли незанятых площадей. Особенно заметно падение в складском секторе, где свободных помещений практически нет. Но участники рынка допускают, что и в офисном сегменте в наступающем году может сложиться подобная ситуация — почти все новое предложение будет поглощаться еще до вывода на рынок.
Как отмечают аналитики Nikoliers, за год средняя доля вакантных площадей в столичных офисных центрах сократилась не менее чем на 1,5 п.п., составив порядка 5%. Похожую цифру называют и в консалтинговой компании CMWP: по их оценке, на конец ноября — начало декабря это были 4,8%, снижение с начала года составило 2,2 п.п. Таким образом, показатель обновил 17-летний минимум, подчеркивает директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. «Новое строительство не станет импульсом к росту уровня вакансии, поскольку объекты вводятся в эксплуатацию полностью или частично реализованными», — отмечает эксперт.
Какие офисные объекты выходили на столичный рынок в 2024 году
Сергей Рябокобылко, управляющий партнер CMWP:
— С января по начало декабря 2024 года в Москве было введено в эксплуатацию 447 тыс. кв. м новых офисов. С одной стороны, это рекордная цифра: для сравнения, за весь 2023 год объем ввода составил 280 тыс. кв. м (рост минимум на 60%). С другой стороны, 90% этих площадей было реализовано до официального ввода в эксплуатацию.
Стоит отметить, что 59% всего ввода за 2024 год представлено одним объектом — это Moscow Towers офисной площадью 263 тыс. кв. м. Также были введены МФК «Парк Легенд» (45 тыс. кв. м), Plaza Botanica (29 тыс. кв. м), один из корпусов «Технопарка ЗИЛ» (25 тыс. кв. м) и ряд объектов меньшей площади. Всего с начала года офисный рынок пополнился 15 объектами, 82% в структуре нового строительства приходится на объекты А-класса.
До конца года к строительству заявлено еще порядка 300 тыс. кв. м офисных площадей, но стоит учитывать, что фактически в сроки вводится лишь 30–40% заявленных помещений, поэтому реальные объемы ввода будут меньше.
Мы также наблюдаем активность жилых девелоперов на рынке офисной недвижимости: до 2030 года к вводу заявлено около 1,5 млн кв. м, которые будут реализованы игроками рынка жилья.
Управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский также указывает на то, что большая часть анонсируемых офисных проектов — BTS (строительство под конкретного заказчика) и собственное строительство. Тот небольшой объем, который выводится на рынок, реализуется еще до ввода объектов. «На открытый рынок к моменту завершения строительства выходит всего 10–30% от объема строительства», — говорит эксперт.
По оценке CMWP, средневзвешенная арендная ставка по закрытым сделкам в период с 1 января до 30 ноября 2024 года составляет порядка 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета эксплуатации и НДС). С начала года показатель вырос на 10%, указывают аналитики компании. «В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает», — поясняет Полина Афанасьева.
«За последние годы наблюдается устойчивый рост запрашиваемых ставок аренды офисов класса А практически во всех ключевых деловых районах Москвы, за исключением Новой Москвы», — отмечает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Эксперт указывает, что особенно заметен этот тренд в Ленинградском деловом районе (+36,1%) и ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%).
Какой будет ситуация в офисном сегменте в 2025 году
Участники рынка не видят предпосылок для быстрого изменения сложившейся ситуации. Как отмечает Николай Казанский, в ближайшие два года спрос на офисы будет превышать предложение — а значит, можно ожидать сохранения рекордно низкой вакансии.
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева отмечает, что по предварительным итогам 2024 года показатель составит порядка 4,4%. В ближайшие годы, добавляет эксперт, можно ожидать следующих цифр:
- 2025 год — 4,3%;
- 2026 год — 5,3%;
- 2027 год — 5,5%.
В условиях ограниченного предложения конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает. По итогам 2024 года рост ставки в классах А и B может составить 11%. В 2025 году ожидается рост ставки в пределах уровня инфляции, прогнозируют в CMWP.
Мария Зимина также прогнозирует сохранение дефицита офисных площадей в наступающем году. Активный спрос, по ее словам, будут поддерживать компании с госкапиталом, производственные и технологические компании. Предложение будет оставаться ограниченным, заключает эксперт.
Высокая ключевая ставка продолжает влиять на рынок коммерческой недвижимости
Сергей Рябокобылко:
— В условиях дорогих денег лучше себя чувствуют девелоперы проектов, реализуемых в основном за счет собственных средств. Таких кейсов сейчас немного, все девелоперы так или иначе прибегают к заемному финансированию. Для застройщиков, стратегия которых опирается на кредитное плечо, мы видим определенную адаптацию: например, приоритетной стратегией реализации офисов в строящихся и заявляемых комплексах становится продажа, которая обеспечивает ускоренный возврат средств.
При реализации объекта под аренду начинают применяться договоры с плавающей арендной ставкой. Меньше других подвержены влиянию ключевой ставки fee-девелоперы, так как у них самые низкие объемы капитальных расходов и самый короткий цикл. В общем, расходы девелопера, в том числе на обслуживание кредита, так или иначе переходят в стоимость квадратного метра вместе с растущей стоимостью стройматериалов.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»