«Дом.РФ» рассказал о возможных способах поддержки строителей в 2025 году

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

В условиях заградительных ставок по рыночной ипотеке и не всем доступной ипотеки по льготным программам высокого спроса на жилье ожидать сложно. Но без него невозможно развивать строительную отрасль, количество новых проектов будет снижаться. Однако как только ситуация в экономике нормализуется и ипотечные ставки вновь пойдут вниз, спрос на новостройки вернется, но удовлетворить его рынку будет нечем. Это спровоцирует рост цен на жилье и очередное снижение его доступности.

Чтобы не допустить такой ситуации, строительная отрасль прямо сейчас нуждается в новых мерах поддержки. Об этом в подкасте «РБК-Недвижимости» рассказал руководитель аналитического центра института развития жилищной отрасли «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Подкаст можно послушать прямо здесь:

Поддержка нового строительства через льготы на проектное финансирование

Ключевым риском 2025 года главный аналитик «Дом.РФ» назвал возможное сокращение вывода в продажу новых проектов. В условиях снизившегося спроса на жилье из-за дорогой ипотеки застройщики не смогут обеспечить нормальные темпы продаж. А без них невозможно наполнить счета эскроу на столько, чтобы банки снизили ставку по проектному финансированию до приемлемого уровня. По этой причине застройщикам выгоднее приостановить запуск новых проектов, рассказал эксперт.

Однако такая приостановка имеет негативные последствия, которые проявятся уже в 2027–2028 годах. «Старые проекты будут постепенно достраиваться, предложение будет уменьшаться. Когда ключевая ставка начнет снижаться, рыночная ипотека снова станет доступна тем, кому она сейчас недоступна. И тот отложенный спрос, который формируется сейчас, выплеснется на рынок. Но он придет на рынок, на котором объем предложения будет меньше, чем сейчас. Это приведет к росту цен, что опять снизит доступность жилья. В этом сценарии никто не заинтересован», — пояснил Михаил Гольдберг.

Для минимизации такого риска «Дом.РФ» вышел с инициативой поддержать запуски новых проектов субсидированием ставки по проектному финансированию. Субсидии институт развития предлагает распространить на новостройки, которые были запущены в конце 2024 года и еще появятся в 2025-м, с планируемыми сроками ввода в эксплуатацию в 2026 году и позже. «То есть на те проекты, по которым застройщики не смогут сформировать нужный запас распроданности», — пояснил Гольдберг. Такое предложение сейчас обсуждается. Будет ли оно принято — пока неизвестно, но это был бы эффективный инструмент, считает эксперт.

Поддержка спроса через повышение интереса банков к выдаче ипотеки

В 2025 году на фоне дорогой рыночной ипотеки спрос на жилье может поддерживаться лишь за счет льготных программ. На них в этом году может прийтись 70% всех выдач из прогнозируемых 1–1,2 млн жилищных кредитов на сумму около 4 трлн руб., рассказал главный аналитик «Дом.РФ». Но чтобы достичь таких показателей, интереса самих россиян к льготной ипотеке мало. Надо, чтобы выдача льготных кредитов была интересна и банкам. Однако именно для банков такие кредиты стали менее привлекательны, рассказал эксперт.

Причина в том, что стоимость фондирования резко возросла. «Она возросла не только в номинальном выражении (сейчас она порядка 20–25%). Надбавка к ключевой ставке, которую банки платят за привлечение фондирования, тоже увеличилась», — сообщил Михаил Гольдберг. За год она выросла примерно на 4 п.п., хотя согласно условиям субсидирования банкам компенсируется лишь 2 п.п. «И с учетом того что банки несут затраты при выдаче ипотеки, на саму выдачу надо формировать обязательные резервы, заложить в стоимость кредитный риск, операционные расходы, расходы на возможное досрочное погашение кредитов и пр. В связи с этим процесс выдачи ипотеки в том числе по льготным программам стал немного убыточным для банков», — сказал он.

Для компенсации этих убытков банки начали вводить дополнительные комиссии, которые через застройщиков опять стали перекладываться в цену квартир в новостройках, что делает жилье еще менее доступным и дополнительно снижает спрос, пояснил эксперт. Один из способ минимизировать эту проблему — увеличить размер возмещения для банков. Такой вариант сейчас обсуждается и может быть скоро принят, надеется Гольдберг.

В середине января вице-премьер России Александр Новак поручил двум ведомствам подготовить предложения по поддержке жилищного строительства и производства стройматериалов. Поручения даны Минстрою и Минпромышленности. А в конце прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин рассказывал, что российское правительство рассматривает около 50 мер поддержки строительной отрасли и застройщиков.