С 1 марта частные дома будут строить по эскроу. Что ждет загородный рынок
С 1 марта 2025 года вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года. Вступление в силу закона позволит привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов по договорам строительного подряда — с применением счетов эскроу. Закон не запрещает строительство без эскроу, однако ипотеку на дома, возведенные по старой схеме, получить не получится.
Вместе с экспертами разбираемся, как будет работать нововведение и как оно повлияет на рынок загородной недвижимости.
Ключевые положения закона
- Деньги заказчика — физического лица по договору строительного подряда будут размещены на счетах эскроу до предоставления банку (эскроу-агенту) сведений о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
- Подрядчик строит дом за счет собственных средств либо за счет кредитных.
- Срок условного депонирования денежных средств на счете эскроу — не более шести месяцев с даты окончания строительства дома, установленного договором стройподряда.
- При досрочном прекращении договора все спорные ситуации стороны будут решать в стандартном порядке — путем соглашения либо в суде.
-
Возводить дома по новой схеме смогут только девелоперы, включенные в Единый реестр застройщиков.
Зачем нужен закон
Главной целью нововведения является защита заказчиков — физических лиц как экономически слабой стороны и избежание ситуаций, аналогичных обманутым дольщикам, говорит вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк. Она подчеркнула, что:
- подрядчик будет заинтересован в завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика;
- у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, так как средства, размещенные на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда, страхуются (100% суммы, но не более 10 млн руб.);
- срок условного депонирования определен заранее и не может быть изменен без участия заказчика. Если срок условного депонирования истек, а регистрации права собственности заказчика нет, то деньги возвращаются. Таким образом, предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги;
- заказчик контролирует процесс регистрации права собственности на жилой дом: сам подает документы либо среди подаваемых документов должен быть акт приема-передачи по договору строительного подряда, подписанный обеими сторонами. Односторонне подписанный акт недопустим.
Данный закон положительно скажется на рынке ИЖС, говорит директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. «Поскольку, на самом деле, в этом сегменте и в целом на этом рынке регулирование пока оставляло много места для работы некомпетентных участников. По незнанию или по злому умыслу могли создаваться серьезные проблемы заказчикам, которые обращались в строительные организации для постройки дома. Введение счетов эскроу и дополнительное регулирование, возникающее в связи с этим, станут заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми как раз и связана большая доля рисков», — резюмировал Родионцев.
Что будет с ценами на частные дома
Выход из серой зоны имеет и побочные последствия: удорожание работ и риски потребительского экстремизма. «Сегодня в связи с низкими продажами обслуживание банковских кредитов при проектном финансировании обходится застройщикам очень дорого. Банки в свою очередь вынуждены закладывать дополнительные риски при выдаче кредитов, так как в текущих условиях сложно прогнозировать темпы продаж. Это приводит к тому, что застройщикам приходится либо использовать собственные оборотные средства, либо оплачивать повышенные ставки за обслуживание кредитов. Эти дополнительные расходы отражаются на конечной̆ стоимости жилья», — говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Сейчас действуют и еще долго будут сохраняться высокие ставки, согласилась директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее прогнозу, доступность ИЖС может значительно сократиться — если не навсегда, то по крайней мере на ближайшие полтора-два года, пока не произойдет понижение ключевой ставки до комфортных значений. В этом году стоимость частных домов может вырасти на 10–12%, прогнозирует Анна Раджабова. «В масштабе ближайших лет переход на эскроу-счета в условиях высоких ставок сопряжен со сложностями, для минимизации которых застройщики могут выбирать стратегию повышения цен или оптимизации расходов», — резюмировал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Что будет со спросом на строительство частных домов
Новая схема строительства будет пользоваться спросом у покупателей, утверждают аналитики. «Для потребителей покупка дома — это существенные деньги и ответственный шаг. Логично предположить, что большинство приобретателей захочет большей прозрачности и надежности в решении этого вопроса — постройки дома. Обкатанный механизм на рынке новостроек сейчас кажется уже чем-то привычным, и фактически прежние опасения клиентов в части надежности при покупке по ДДУ ушли», — говорит Роман Родионцев.
«Однако говоря о популярности предлагаемого механизма, нужно учитывать, что если покупатель планирует воспользоваться ипотечным кредитом на строительство дома, к примеру, в рамках программы семейной ипотеки, то выбора у него просто не останется — получение такого кредита становится возможным только с применением эскроу-счетов», — отметила руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Также, по ее словам, можно будет использовать и денежные средства из материнского капитала, причем в случае прекращения договора покупателю обещают возможность возврата этих средств. «Поскольку возможность продавать дома в ипотеку (особенно семейную) до сих пор является мощнейшим конкурентным преимуществом как для подрядной организации, так и для девелопера, застройщика коттеджных поселков, то и предлагать такой продукт рынку продавцы, конечно, будут», — резюмировала Магилина.
Банкротства и снижение предложения
Нововведение может привести к уходу и банкротствам некоторых загородных девелоперов. Большая часть застройщиков не имеют возможности приспосабливаться к снижению спроса на рынке, говорит Глушков. Кроме того, по его словам, некоторые текущие проекты могут оказаться под угрозой — даже если себестоимость строительства покрывается за счет цены реализации, но возросшие затраты на обслуживание кредита в этой цене не учтены.
«Мелкие застройщики, вероятно, уйдут с загородного рынка. Останутся только сильные и средние компании, входящие в реестр. Этим девелоперам банки предлагают кредитные линии на строительство под выгодные проценты, что позволяет им зарабатывать. Они открывают эскроу-счета и ждут завершения строительства. Для крупных застройщиков новый закон не проблема, есть выгодные кредиты. Для мелких — риск банкротства», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева.
В краткосрочной перспективе вводимые изменения могут также привести к сокращению предложения, так как не все застройщики смогут быстро адаптироваться к новым требованиям, говорят аналитики. «В то же время после периода адаптации к новым реалиям предложение на рынке ИЖС восстановится и даже увеличится, что может быть обусловлено ростом спроса, который произойдет благодаря тому, что покупатели будут чувствовать себя более защищенными благодаря вводимому механизму», — отметил глава НОСТРОЙ.
В перспективе новый закон простимулирует создание больших поселков на сотни и даже тысячи домов, которые будут реализовывать девелоперы многоквартирного жилья, считает Анна Раджабова. Она уточнила, что крупным застройщикам уже комфортно работать в рамках системы эскроу и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений. В подобных поселках будут представлены наиболее доступные предложения, прогнозирует аналитик «Метриума».
Потребительский терроризм
Еще одним опасением подрядчиков является то, что закон может дать толчок потребительскому терроризму, говорят эксперты. «В этом случае заказчики будут отказываться подписывать акты приема-передачи даже при соответствии построенного дома договору. Подрядчики из-за этого не смогут получить свои деньги со счетов эскроу, поскольку без акта не будет регистрации права собственности. Если такие опасения подтвердятся на практике, вероятно, законодатель будет корректировать закон для предоставления подрядчикам большей защиты от недобросовестного поведения заказчиков», — говорит вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк.
Однако этот вопрос уже решается — разрабатываются правила приемки загородных домов, подчеркнула Ананьева. Она отметила, что для многоквартирных зданий регламент уже есть, для ИЖС разработают что-то подобное. Когда правила станут внятными, потребительского экстремизма станет существенно меньше, говорит аналитик ГК «Миэль».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»