Сергей Болдырев, BMS Development Group — об искусстве девелопмента
Большое интервью с основателем, акционером и председателем совета директоров BMS Development Group Сергеем Болдыревым. Это молодая компания, в 2024 году она смогла выиграть аукцион, в котором участвовало 16 ведущих девелоперов со всей России
— Стартовав в 2024 году, BMS Development Group стала заметна на московском рынке недвижимости. Каковы итоги этой работы? Что успели сделать за год?
— Год был очень плодотворный — наша команда перевыполнила планы и обещания, данные рынку. Как вы помните, в 2024 году мы имели в активе два проекта в Москве и одну площадку на берегу Пироговского водохранилища. Мы планировали ежегодное пополнение портфеля начиная с 2025 года (в 2025-м планировали купить один проект, далее — по два в год). Однако в апреле 2024 года выиграли аукцион по программе комплексного развития незастроенных территорий (КРНТ) и приобрели участок площадью 7,94 га у транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Минская» — в долине реки Сетунь с прямым выходом в Матвеевский лес. Участок — под 300 тыс. кв. м недвижимости: 150 тыс. кв. м жилья и 150 тыс. кв. м нежилой застройки. Сумма сделки составила 26,7 млрд руб. — она стала знаковой на рынке недвижимости, вошла в рейтинг прошлого года десяти крупнейших сделок в России и стала крупнейшей сделкой на рынке земельных активов.
В 2024 году мы провели ребрендинг компании: сохранили бренд BMS Development Group, но сменили всю маркетинговую визуализацию. При этом наша «ДНК» осталась неизменной. Напомню, что означают буквы BMS в нашем названии: Build, Multiply, Secure, то есть «Создавай, приумножай, сохраняй». В течение года мы переосмыслили миссию компании и поняли, что здесь не хватает еще одной составляющей, которая занимает в нашей работе особое место, — это «Искусство». Теперь видим нашу миссию в воплощении мечты о современном премиальном экополисе, объединяющем живую природу, искусство и стремление человека к счастью и гармонии.
Наш новый девиз — «Современное искусство девелопмента», цель нашей команды — сделать девелопмент искусством. Искусство буквально пронизывает все наши проекты, мы уже приступили к разработке арт-стратегии. И речь не об имиджевой составляющей, мы в принципе готовы поддерживать наше национальное искусство, поскольку считаем, что оно влияет на трансформацию общества. Это очень важный аспект.
— Итак, самая крупная сделка прошлого года на рынке земельных активов в столице — вы приобрели за 27 млрд руб. участок под застройку по программе КРНТ у ТПУ «Минская». Расскажите, как ведутся работы. Концепция проекта уже сформирована?
— За 26 млрд 677 млн руб., если быть точнее. Все обязательства перед городом по платежам по договору КРНТ выполнены четко в срок, в полном объеме. Также оплатили банковскую гарантию как способ обеспечения обязательства застройщика по реализации КРНТ.
К разработке градостроительной концепции приступили еще в июне 2024 года. Архитекторы проекта — бюро APEX. Это один из лидеров отрасли. Бюро выбирали долго, у APEX в портфолио целая плеяда проектов, которые стали архитектурными событиями Москвы. И наш премиальный жилой ансамбль на Поклонной горе тоже станет ярким архитектурным событием столицы. Идем с опережением графика на три месяца по договору КРНТ, уже разработали проект планировки территории и подали на согласование в Москомархитектуру.
В рамках реализации КРНТ у ТПУ «Минская» (на Староволынской улице) мы очень плотно работаем с Градостроительным комплексом Москвы: и с Департаментом городского имущества, и с Москомархитектурой, и с Департаментом градостроительной политики. Нужно сказать, что команда правительства Москвы оперативно реагирует на запросы инвесторов. В результате работы возникает множество вопросов, причем часто нестандартных. Быстрое движение с опережением графика было бы невозможно без конструктивного подхода руководителей Градостроительного комплекса. Таким образом, находимся в активной стадии проектирования и разработки продукта, приступили к разработке стадии П, то есть к проектированию, ждем согласования проекта планировки территорий (ППТ).
За весь срок реализации проекта в бюджеты разных уровней будет направлено около 18,15 млрд руб. налоговых отчислений, из которых 12 млрд руб — налог на прибыль и НДС, 1 млрд руб. — НДФЛ от смежных отраслей на этапе строительства, 4,45 млрд руб. — единовременная выплата НДС с покупки прав на реализацию проекта. Еще 4 млрд руб. ежегодных поступлений за счет НДФЛ и страховых взносов даст создание 4 тыс. рабочих мест.
— Какие социальные обязательства есть в проекте?
— Мы создадим образовательный центр площадью не менее 9 тыс. кв. м на 315 мест. Слово «обязательство» неорганично звучит применительно к социальной инфраструктуре в рамках проектов бизнес- и премиум-класса. Такие объекты обременения успешно превращаются в точки роста и становятся важной ценностью района.
Мы ведем переговоры с ведущими образовательными операторами. Образовательная программа будет уникальной, а архитектура центра — функционально и эстетически выдающейся.
— Уже понятны контуры градостроительной концепции?
— Да, уже понятно, как будет выглядеть квартал. По составу этот квартал станет одним из самых передовых в Москве. Мы запланировали более 20 сервисов. Здесь будут и физкультурно-оздоровительный центр, и термы, и клиника для поддержания здоровья и долголетия наших резидентов, и трехуровневое арт-пространство. Будет активное благоустройство, включая искусственные озера и лесные массивы, много концептуальных детских площадок.
— К какому классу жилья будет относиться проект? Во сколько оцениваете продажную стоимость 1 кв. м?
— Учитывая знаковость архитектуры, качество, состав инфраструктуры, исключительную локацию, конечно, мы создаем премиум. Также в составе квартала будет дом класса де-люкс. По поводу ценовых параметров — всему свое время.
— Когда у вас следующий этап работ, прописанный в договоре с городом?
— Мы должны выйти на стройку в 2026 году. В первую очередь будем вводить офисную часть и премиальное жилье, а клубный дом класса де-люкс — уже в следующей очереди. По договору КРНТ мы ограничены сроком реализации проекта в шесть лет.
— Не была ли сделка слишком дорогой? Вы видите экономику в проекте?
— Мы были бы не против купить дешевле, но аукцион проходил ожесточенно — заявилось 16 ключевых девелоперов российского рынка. До цены в 23 млрд руб. соревновалось несколько крупных компаний. В промежутке торгов 23–26 млрд руб. оставалось три девелопера. Мы выиграли.
Все проекты, которые реализует BMS Development Group, имеют устойчивую финансовую модель — LLCR не ниже нормативного по отрасли.
А те участники рынка, которые считают сделку слишком дорогой, однозначно не учитывают ряд важных аспектов при расчете финансовой модели. У нас всегда было намерение создавать рабочие места в рамках задачи, поставленной правительством Москвы. Помимо реализации нашей социальной ответственности, мы получаем льготу МПТ, которая улучшает финансовую модель других проектов компании.
— Вы рассчитывали, сколько вам надо продавать квартир в месяц?
— Безусловно, модель рассчитана. Это абсолютно приемлемые цифры. У нас в модель заложен максимально пессимистический сценарий продаж. При этом ипотека занимает низкую долю — наши клиенты способны заплатить «живыми» деньгами.
***
— Рассматриваете ли вы другие площадки КРТ или КРНТ?
— Мы активно реализуем стратегию по выходу на IPO, который анонсировали через пять лет. В рамках этой стратегии, безусловно, необходимо увеличение портфеля проектов. Своими делами мы доказали активную позицию, показали, что за нашими словами стоят конкретные действия, и продолжаем эту политику.
Сейчас на рассмотрении у нас находятся шесть проектов к приобретению. В том числе, конечно же, КРТ. КРТ отвечает политике нашей компании. Мы видим большую ценность от участия в программе. Для нас фокус — на работу с городом.
Город поддерживает в реализации КРТ, участвуя в помощи по сложным вопросам. КРТ — это зачастую джентрификация района. То есть, заходя в большой кластер, девелопер создает новый драйвер развития, по сути, меняет саму ткань города. И чем выше качество реализации — тем больше вклад в город, в общество, в качество жизни отдельных людей.
— Какие именно участки рассматриваете?
— Мы работаем в сегменте премиум и де-люкс с фокусом на ESG, поэтому рассматриваем релевантные локации: удобное расположение, зеленые массивы или водные артерии поблизости, возможность благоустройства прилегающих городских территорий и развития инфраструктуры.
— Fee-девелопмент (девелопмент за вознаграждение. — Прим. ред.) или проекты других компаний рассматриваете?
— Да, мы рассматриваем сделки с другими застройщиками, но, как правило, цена пока очень высокая. Принимать решение о покупке коммерческого проекта при такой цене и таком «ключе» (ключевой ставке ЦБ. — Прим. ред.) не совсем разумно.
Дело в том, что когда покупаешь у коллег по цеху, то, как правило, покупаешь акции или доли. Это значит, что затраты на приобретение не примешь для целей определения налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость. А в рамках реализации проектов КРТ и КРНТ расходы включаются в расчет налоговой базы по налогу на прибыль и НДС, что делает такие проекты экономически более привлекательными, несмотря на длительный период изъятия ОКС у правообладателей.
— Были предложения купить какого-нибудь девелопера целиком?
— Да, нам делали такое предложение. Все решения принимаем с холодной головой сквозь призму финансовой модели.
***
— Ваш первый проект — «Проспект Вернадского, 89». Расскажите о его статусе.
— Работы по проекту на проспекте Вернадского, 89, стартовали в феврале прошлого года. Ведем проектирование, архитектурную концепцию разрабатывает бюро UNK. Эта компания близка нам по духу: в ее работе также большое значение занимает зеленая повестка, создание комфортной среды.
В рамках разработки концепции нашего ЖК мы выступили перед городом с инициативой — предложили благоустроить прилегающую территорию. Это порядка 25 тыс. кв. м ООПТ «Лес на реке Самородинке». Сейчас это неблагоустроенная зеленая территория, которая исключена из городской жизни. Там прекрасный перепад высот, в низине протекает река Самородинка — здесь можно сделать яркую концепцию благоустройства. Концепция есть, правительство поддержало нашу инициативу. Ведем проектирование.
— То есть ориентация на природную составляющую останется?
— Безусловно, как-никак 25 тыс. кв. м ООПТ. Внутреннее благоустройство будет продолжать внешние лесные массивы. Сами здания будут сертифицироваться по зеленым стандартам.
В целом у проекта очень необычное, уникальное позиционирование. Его можно будет увидеть перед стартом продаж.
— Когда планируете выйти на стройку?
— Несмотря на то что проект трансформируется, планируем выйти на стройку в 2026 году. Одобрены проектный бридж и проектное финансирование.
— Нет желания прижать выход проекта, переждав время дорогой ипотеки?
— Ни в коем случае прижимать ничего не будем. Это, во-первых, не наша стратегия. Во-вторых, в сегменте премиум доля ипотеки не такая высокая, как в бизнес-классе. Проект будет выводиться в продажу независимо от макроэкономических катаклизмов.
— Расскажите о судьбе двух площадок, которые были в вашем активе на начало 2024 года.
— Мы работаем с получением исходно-разрешительной документации по проекту в СВАО. По второму проекту — на первой линии Пироговского водохранилища — получили ГПЗУ, в ближайшее время планируем приступить к разработке градостроительной концепции.
— Пользуетесь ли вы разрешением города изменить высотность проекта, работая над своими проектами?
— Безусловно. И в первом, и во втором проекте мы выступили с инициативой повысить высотность, разработав архитектурно-градостроительные концепции. Иногда это очень разумно ввиду того, что позволяет сформировать уникальный архитектурный облик объекта. Ведь сегодня градостроительная политика города направлена на создание знаковых архитектурных проектов независимо от локации.
***
— Что сегодня представляет собой команда BMS Development Group?
— С начала 2024 года команда выросла в три раза. Еще втрое планируем вырасти по итогам 2025-го.
Именно команда является ключевым активом BMS Development Group. Конечно, мы видим нарастающий кадровый дефицит и кадровой политике уделяем особое внимание. Успех выбранного подхода уже можно оценить по тому, как мы сформировали ключевую команду топ-менеджеров — все они известные на рынке специалисты с серьезным опытом. Они формируют векторы развития компании по своим направлениям, и к ним легко идут новые сотрудники.
Нам важен каждый член команды, каждый должен чувствовать себя значимым, на своем месте, быть замотивированным на общий результат, разделять наши ценности — и такие условия мы стремимся создать. В девелопмент идут только самые стойкие, ненормированный график и повышенный уровень стресса привычен для отрасли, поэтому создание здоровой атмосферы, комфортных условий — это наш фокус.
— А какую компанию вы строите?
— Мы строим публичную вертикально интегрированную девелоперскую компанию полного цикла.
***
— В какой перспективе спрос на элитное жилье в Москве может быть исчерпан?
— Нескоро. Количество проектов в сегменте де-люкс и премиум ограничено. Предложение качественных элитных проектов сейчас меньше, чем спрос на них.
— Как вы смотрите на текущую экономическую ситуацию, особенно на то, как другие девелоперы распродают свои площадки?
— Думаю, вполне логичный шаг с их стороны. То есть, когда наступает кризисное время, необходимо оперативно реагировать, и один из таких методов реакции для особо крупных компаний — выход из непрофильных активов либо кодевелопмент. Между прочим, это выгодно и застройщикам, и банкам, которые их финансируют.
Реклама. АО «Смартлайн Менеджмент», ООО «ДиАрДжи» Erid: F7NfYUJCUneRHyrJ7Qni Erid: F7NfYUJCUneRHyrJ7R6H