Семейную ипотеку распространили на вторичку. Как вырастут цены на жилье

Фото: Prostock-studio / Shutterstock / FOTODOM

С 1 апреля 2025 года некоторые россияне получат право приобретать жилье на вторичном рынке по программе семейной ипотеки под 6% годовых. Вместе с экспертами разбираемся, как это нововведение отразится на ценах на недвижимость в городах, которые подпали под действие программы (всего 901 город).

Причины для роста цен есть

Цены на жилье растут тогда, когда увеличивается спрос на него, особенно в условиях ограниченного предложения. Распространение семейной ипотеки на вторичный рынок, которое коснется 901 города, обоим условиям удовлетворяет.

• Спрос вырастет из-за того, что брать жилищные кредиты под 6% гораздо выгоднее, чем на нынешних рыночных условиях (под 28%). Как подсчитали в агентстве недвижимости «Этажи», при максимальном сроке кредита ежемесячный платеж по семейной ипотеке на вторичку будет на 74,3% меньше, чем по рыночной программе. Если же ежемесячно вносить столько же, как и по обычной ипотеке, срок погашения кредита сокращается до четырех лет (против 30 лет по рыночной ипотеке).
• Ограниченность предложения связана с тем, что по семейной ипотеке разрешат покупать не любые квартиры на вторичном рынке. Разрешены будут лишь сделки с жильем в домах, построенных не более 20 лет назад. «В небольших городах таких объектов может быть мало», — утверждает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. «В большинстве таких городов строительство жилья практически не велось в последние 30 лет», — уточняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Эффекта, сопоставимого со всеобщей льготной ипотекой, не будет

Несмотря на наличие обоих поводов для подорожания жилья, существенного системного влияния новой программы на цены опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не ожидают.

• В тех домах, где сделки по семейной ипотеке разрешат, цены вырастут. «Повышение доступности таких объектов для покупки в ипотеку может спровоцировать рост цен на них на уровне 10–15%», — полагает исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи» Регина Дыдалина. Однако таких домов мало — не более 10–15%, поясняет Дыдалина.
• В то же время отсутствуют причины для возрастания спроса на все остальные дома, которые под программу не попадают. «Города, в которых практически нет первичного строительства, как правило, обладают низким платежеспособным спросом», — говорит директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.

Поскольку домов, где купить квартиру по семейной ипотеке не разрешат, гораздо больше, на ценах на вторичное жилье по городам в целом точечное повышение стоимости квадратного метра в отдельных домах не сильно отразится, говорят эксперты.

«Эффекта льготной ипотеки образца 2020 года точно не будет», — утверждают в НКР. «Даже текущий вариант семейной ипотеки не оказал столь драматичного влияния на цены на квартиры, как программа безадресной льготной ипотеки, которая была прекращена 1 июля 2024 года», — говорит директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев.

Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок под условиями, которые сильно сужают область ее применения, тем более не сможет оказать существенное влияние на рынок, считают эксперты. «Поэтому маловероятно, что подорожание будет значительным», — резюмирует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

По мнению руководителя «Аналитического центра ИРН.РУ» Олега Репченко, льготные программы в целом себя дискредитировали — как показала практика, они не решают жилищный вопрос, не увеличивают доступность жилья, а просто поднимают цены. «По поводу расширения ипотеки на вторичку возникает следующие вопросы: есть ли в этих городах в целом более-менее достойное и современное жилье для такой ипотеки, во-вторых, почему застройщики там не строят. В целом распространение льготной ипотеки на вторичку не приведет к созданию в этих городах современного и комфортного жилья. Лучше было подумать, как стимулировать застройщиков на строительство нового жилья в этих городах», — рассказал Олег Репченко.

Локальный рост цен возможен уже через полгода

Несмотря на то что системного роста цен на жилье распространение семейной ипотеки на вторичку не вызовет, локальный рост цен, ощутимый на уровне какого-то конкретного города, не просто возможен, а ожидаем, говорят эксперты. «Допускаю, что в отдельно взятых городах новая семейная ипотека может привести к определенным перекосам спроса и предложения на вторичное жилье, что выльется в значимое изменение цен», — говорит Роман Андреев из «Эксперт РА».

«Рост цен проявится в первые 6–12 месяцев после запуска программы. В городах с крайне ограниченным предложением (например, малых моногородах) скачок может быть резким. В более крупных — постепенным, но устойчивым. В регионах, где семейная ипотека на вторичку недоступна, цены останутся стабильными или будут расти медленнее, так как стимулов для спроса меньше», — поясняет логику будущего изменения цен Татьяна Школьная из Высшей школы экономики.

В списке из городов, подпавших под семейную ипотеку на вторичное жилье, есть несколько таких, где эксперты прогнозируют особо существенный рост. «Рост спроса на вторичную недвижимость может произойти в городе, расположенном рядом с потенциальной курортной зоной или не очень далеко от города-миллионника», — полагают в агентстве НКР. «Например, включение в программу южных городов типа Геленджика и Туапсе, естественно, спровоцирует рост цен, в том числе за счет притока покупателей из других регионов», — добавляет Регина Дыдалина.

Кроме того, эксперты предвидят косвенное влияние программы на ближайшие крупные города. Часть тех, кто продаст свои квартиры получателям семейной ипотеки на вторичку, захотят улучшить свои жилищные условия в более популярных населенных пунктах. Тогда вслед за увеличившимся спросом цены на жилье вырастут и в них — выше, чем по рынку в среднем, поясняют в «Этажах».