Как правильно заключить договор с риелтором при купле-продаже квартиры
Продажа или покупка жилья — дело ответственное и хлопотное, если самому заниматься проведением сделки. Поэтому многие хотя бы раз в жизни обращались к услугам риелторов. Для комфортного проведения сделки и защиты интересов всех сторон необходимо заключить договор с таким специалистом. Разбираемся, как правильно заключить подобное соглашение и какие условия должны быть в нем прописаны.
Содержание
Эксперты в статье:
- Ольга Саутина, старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры»;
- Наталья Костина, адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры»;
- Александр Катков, партнер юридической компании NOVATOR Legal Group;
- Светлана Иванова, руководитель практики корпоративного права юридической компании IPN Partners;
- Никита Филиппов, заведующий бюро адвокатов «Де-юре».
Что такое договор с риелтором при сделке с квартирой
Договор с риелтором при сделке с квартирой — это соглашение, по которому агент получает право на вознаграждение за успешную продажу квартиры собственника. В зависимости от вида договора его условия могут отличаться. Также в зависимости от договоренностей риелтору может предоставляться различный объем прав и обязанностей, включая право как на распоряжение имуществом, так и на получение денежных средств по договору, объясняет Никита Филиппов.
Для чего нужен договор с риелтором
Риелтор привлекается, чтобы приобрести или продать имущество на более выгодных условиях, оценить потенциального покупателя, проверить чистоту сделки, подобрать оптимальный способ ее совершения. Таким образом, риелтора нанимают для представления интересов. В связи с этим между заказчиком и риелтором возникают гражданско-правовые отношения, которые требуют оформления соответствующего договора, говорит Светлана Иванова.
Если не заключить с риелтором письменный договор, то возможны конфликтные ситуации, связанные с тем, что риелтор нашел неподходящего покупателя, неподходящий объект. Также возможны споры о количестве и качестве оказанных услуг, а при несогласовании стоимости услуг — претензии по поводу чрезмерно высокой стоимости риелторских услуг. А основной риск при устных договоренностях — недостижение риелтором и его клиентом желаемого результата, добавляет Наталья Костина.
Какие пункты обязательно должны в договоре
Эксперты разъясняют, что в договоре с риелтором должны быть следующие пункты:
- дата составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
- ФИО, паспортные данные и адрес риелтора. Если риелтор подписывает договор от имени агентства, то необходимы юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
- фамилия, имя, отчество, паспортные данные и адрес клиента;
- суть поручения. Это может быть поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае продажи квартиры и т. д.;
- обязательства риелтора по исполнению агентского поручения. Например, подбор вариантов жилья, ценовой диапазон, метраж объекта и т. д.;
- размер гонорара риелтора и способ оплаты. Могут быть указаны аванс, предоплата, а также прописывается, как будет выплачен гонорар — наличными, на банковский счет или иным способом;
- обязательства риелтора проводить мероприятия по исполнению поручения, проводить просмотры вариантов и т. д.;
- обязательства риелтора по участию в оформлении сделки как по подготовке документов, так и по проверке чистоты сделки;
- срок исполнения обязательств риелтором.
Образец договора
Виды договоров с риелтором
Светлана Иванова объясняет, что отдельного вида риелторского договора не существует, на практике заключается договор либо возмездного оказания услуг, либо поручения, либо агентский.
Договор возмездного оказания услуг
Суть данного вида договора (ст. 779 Гражданского кодекса) заключается в том, что клиент оплачивает конкретные услуги (например, оценку квартиры, размещение объявления, показы). Риелтор не является представителем клиента в сделке, а лишь выполняет техническую и организационную работу. Например, у собственника есть квартира на продажу, при этом у него уже есть потенциальный покупатель, поясняет Александр Катков. По словам эксперта, в подобном случае заключается договор оказания услуг, в рамках которого риелтор сопровождает сделку: помогает подготовить договор купли-продажи, собрать пакет документов и сопроводить стороны сделки к нотариусу или в МФЦ для регистрации перехода права собственности.
Плюсы:
- четко определен перечень услуг;
- собственник не утрачивает права самостоятельного поиска покупателя квартиры или заключения аналогичных договоров с другими риелторами.
Минусы:
Риелтор не замотивирован на результат работы, как при полном сопровождении сделки с поиском покупателя.
Договор поручения
Данный вид договора (ст. 971 Гражданского кодекса) предусматривает, что риелтор действует от имени клиента как его представитель (например, ведет переговоры, подписывает предварительный договор). При заключении договора поручения продавец передает риелтору полномочия на совершение юридически значимых действий, например на поиск покупателя, проведение переговоров и подписание предварительного договора купли-продажи, говорит Ольга Саутина. Риелтор действует от имени продавца, а его услуги оплачиваются только после успешного завершения сделки — обычно в виде процента от суммы продажи. Для подтверждения полномочий оформляется доверенность, а в договоре четко прописываются сроки и условия сотрудничества, добавляет эксперт.
Плюсы:
- риелтор имеет больше полномочий, что ускоряет сделку;
- оплата обычно происходит только после успешного завершения сделки, что мотивирует риелтора на работу.
Минусы:
- клиент несет ответственность за все действия риелтора;
- требуется нотариальная доверенность на подписание документов.
Агентский договор
Суть данного вида договора (ст. 1005 Гражданского кодекса) заключается в том, что риелтор действует от своего имени, но за счет клиента. Например, находит покупателя и заключает с ним договор от своего имени. Агентский договор, как правило, заключается на определенных, так называемых эксклюзивных условиях, когда продавец не может перезаключить договор с другим риелтором в течение определенного периода времени, например трех или шести месяцев, поясняет Александр Катков.
Риелтор, заключив такой договор, эксклюзивно продает объект: показывает его, размещает объявление, приводит объект в порядок. В этом случае все зависит от условий, которые прописаны в договоре, добавляет Наталья Костина.
Плюсы:
- можно предусмотреть как разовые услуги, так и полное сопровождение;
- риелтор может действовать более самостоятельно.
Минусы:
- клиент не всегда контролирует процесс;
- возможны скрытые комиссии.
Главные пункты договора
По словам экспертов, при заключении договора с риелтором необходимо в первую очередь обратить внимание на следующие пункты:
- перечень полномочий, которые клиент предоставляет риелтору;
- перечень обязанностей риелтора на всех этапах сделки, начиная с размещения рекламных объявлений и организации показов квартиры, завершая регистрацией перехода права собственности, осуществлением расчетов и передачей квартиры;
- требования к оформлению документов, фиксирующих факт оказания риелтором услуг;
- размер вознаграждения риелтора, а также указание, что расходы риелтора включаются в размер его вознаграждения или что подлежащие компенсации риелтору расходы должны быть предварительно письменно одобрены клиентом;
- условие о порядке оплаты вознаграждения риелтора только при условии достижения цели договора — продажи или покупки квартиры;
- ответственность риелтора. Этот пункт особенно важен в ситуациях, когда риелтор оказывает в том числе юридические услуги, гарантируя юридическую чистоту и безопасность сделки.
Какие пункты договора могут привести к проблемам
Проблемы с риелтором даже при подписанном соглашении могут возникнуть, если:
- неправильно или неполно зафиксировать обязанности риелтора;
- предоставить риелтору излишние полномочия. Например, возможность распоряжаться недвижимостью клиента;
- неправильно определить размер, порядок или сроки выплаты вознаграждения риелтора;
- не предусмотреть ответственность риелтора за срыв сделки или сроков купли-продажи;
- не урегулировать вопросы, связанные с компенсацией клиентом расходов риелтора.
Условия досрочного расторжения договора с риелтором
Если с риелтором заключен договор возмездного оказания услуг, то в соответствии со ст. 782 Гражданского кодекса клиент вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, говорит Ольга Саутина.
В отношении договоров поручения действует ст. 977 Гражданского кодекса, согласно которому доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него во всякое время, поясняет Никита Филиппов.
Порядок расторжения агентского договора зависит от того, заключен он на определенный срок или без указания срока. При заключении срочного договора целесообразно подробно фиксировать основания и порядок его досрочного расторжения, поясняет Ольга Саутина.
При любом виде договора клиент вправе требовать возврата денег, если риелтор не выполнил обязательства. В случае спора следует обращаться в суд, а в случае мошеннических действий со стороны риелтора — в правоохранительные органы, резюмирует Александр Катков.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
